Garanție de venituri garantate ipotecar

Ce este o obligațiune de venituri garantate ipotecar?

O obligațiune cu venituri garantate prin ipotecă este o garanție de creanță, emisă de obicei de o municipalitate, care este utilizată pentru finanțarea creditelor ipotecare cu rate reduse. Plățile cuponului obligațiunii provin din plățile dobânzilor la creditele ipotecare pe care obligațiunile sunt utilizate pentru a le finanța.

Chei de luat masa

• O obligațiune cu venituri garantate prin ipotecă este o garanție de creanță care este utilizată pentru finanțarea creditelor ipotecare cu rate reduse.
• Acestea sunt de obicei emise de municipalități, care emit obligațiuni cu venituri garantate ipotecar pentru a oferi beneficii sociale în cadrul comunității.
• Plățile ipotecare colectate din împrumuturile finanțate asigură plățile cuponului obligațiunii.
• La fel ca alte obligațiuni municipale, veniturile din obligațiunile cu venituri garantate cu ipotecare sunt de obicei scutite de impozite.

Înțelegerea unei obligațiuni de venituri garantate ipotecar

Obligațiunile cu venituri garantate ipotecar sunt emise pentru a obține finanțare pentru ipoteci cu dobândă mică. Plățile ipotecare colectate din împrumuturile finanțate asigură plățile cuponului obligațiunii. În esență, entitatea emitentă a împrumutului externalizează finanțarea ipotecară deținătorilor de obligațiuni, care primesc un cupon pe baza ratei dobânzii ipotecare. Municipalitățile emit în mod obișnuit aceste tipuri de obligațiuni prin intermediul agențiilor de finanțare a locuințelor (HFA).

Obligațiunile cu venituri garantate ipotecar sunt similare cu valorile mobiliare garantate ipotecar. Cu toate acestea, obligațiunile cu venituri garantate ipotecar sunt emise de municipalități, în timp ce valorile mobiliare garantate ipotecar sunt emise de entități private sau de o întreprindere sponsorizată de guvern (GSE).

Municipalitățile consideră atractive obligațiunile cu venituri garantate prin ipotecare, deoarece oferă beneficii sociale în cadrul comunității. Prin susținerea emiterii cu ipoteci cu dobândă mică, municipalitățile pot sprijini cumpărătorii de locuințe cu venituri mici, care altfel nu ar putea să-și permită plățile lunare asociate cu o ipotecă standard.

Obligațiuni de venituri

Obligațiunile cu venituri se referă, în general, la un subgrup de obligațiuni municipale în care fondurile împrumutate se îndreaptă către un proiect sau investiție generatoare de venituri. Veniturile generate de investiție, la rândul lor, sunt utilizate pentru rambursarea deținătorilor de obligațiuni.

Deoarece rambursările lor sunt legate de un anumit flux de venituri, obligațiunile cu venituri prezintă un risc mai mare decât obligațiunile cu obligații generale, pe care municipalitățile le rambursează printr-o serie de surse, inclusiv venituri fiscale. În teorie, acest risc suplimentar ar trebui să ofere, în general, investitorilor un randament mai bun dintr-o obligațiune de venit față de o obligațiune cu obligații generale.

În cazul obligațiunilor cu venituri garantate ipotecar, cunoscute și sub denumirea de obligațiuni pentru locuințe, plățile cu cupoane primite de investitori sunt de obicei scutite de impozite.  Acest tratament cu avantaje fiscale permite obligațiunilor să rămână atractive, în ciuda faptului că returnează rate ale dobânzii mai mici în conformitate cu creditele ipotecare care le susțin.

Veniturile din obligațiuni ar putea, de asemenea, să se îndrepte către finanțarea altor tipuri de dezvoltare imobiliară, cum ar fi locuințe de închiriere accesibile În aceste cazuri, dezvoltatorul plătește dobânzi finanțate din chiria colectată asupra proprietății.

Structurarea unei obligațiuni cu venituri garantate ipotecar

Obligațiunile cu venituri garantate ipotecar sunt adesea create printr-o colaborare între Freddie Mac sau Ginnie Mae și HFA. Împrumutătorii originari ai creditelor ipotecare le reunesc în valori mobiliare care sunt susținute de Freddie Mac sau Ginnie Mae. Valorile mobiliare sunt apoi vândute agențiilor de finanțare a locuințelor. Este important de reținut că ipotecile individuale nu sunt vândute, ci doar titlurile de valoare.

Aceste valori mobiliare sunt apoi emise de guvernele de stat sau locale împreună cu agențiile de finanțare a locuințelor.

Investiția într-o obligațiune de venituri garantate ipotecar

Ca și în cazul oricărei obligațiuni cu venituri, investitorii trebuie să aibă grijă să se asigure că primesc o compensație adecvată pentru riscul pe care și-l asumă. Potențialul de neplată a creditelor ipotecare rămâne un risc pentru orice obligațiune susținută de proprietăți imobiliare, chiar și atunci când împrumuturile scad sub rata pieței.

Calitatea subscrierii contează atunci când investești într-o obligațiune cu venituri garantate ipotecar. La fel, durata obligațiunii poate varia. Majoritatea acoperă un termen scurt, reducând în continuare riscul de neplată implicat în orice emisiune dată și menținând ratele dobânzii relativ scăzute.

Avantajele fiscale oferite de obligațiunile de locuință pot, de asemenea, să compenseze riscurile implicate. Din punctul de vedere al investitorului, valoarea dobânzii scutite de impozit derivă din valoarea reală a impozitului economisit în comparație cu o investiție similară. Prin urmare, valoarea dobânzii scutite de impozit crește alături de rata de impozitare marginală a investitorului.