Servicii de exces ipotecar
Ce este deservirea în exces a creditului ipotecar?
Serviciul excesiv de credit ipotecar este o taxă bazată pe procentul fluxului lunar de numerar al titlurilor de valoare garantate ipotecar (MBS) care rămâne după ce fluxul de numerar a fost împărțit într-un cupon și plată principală pentru titularul MBS.
Chei de luat masa
- Serviciul excesiv de credit ipotecar este o taxă plătită serviciilor de credit ipotecar pentru întreținerea titlurilor garantate cu credit ipotecar (MBS).
- Serviciul în exces este ceea ce a rămas după deducerea taxelor regulate de serviciu ipotecar.
- Serviciile excedentare ipotecare pot apărea din gruparea ipotecilor într-un MBS, în care fiecare împrumut poate avea inițiatori sau administratori diferiți, fiecare percepând o rată diferită.
Modul în care funcționează serviciul de reparație în exces ipotecar
O taxă de serviciu este procentul fiecărei plăți ipotecare efectuate de un împrumutat către un agent ipotecar ca compensație pentru păstrarea unei evidențe a plăților, colectarea și efectuarea plăților în condiții de garanție, transferul plăților de principal și de dobândă deținătorului de bancnote. Taxele de service variază în general de la 0,25% la 0,5% din soldul ipotecar restant în fiecare lună. Ipotecare în exces taxa de service se duce de obicei la prestatorului împrumutului și poate servi drept o taxă de garanție pentru subscriitor MBS.
De exemplu, într-o tranzacție tipică MBS, dacă rata dobânzii la o ipotecă este de 8%, deținătorul MBS ar putea primi 7,5%, administratorul ipotecii primește 0,25% comision de întreținere și subscriitorul MBS primește 0,15% Acest lucru lasă restul de 0,10 % (8% – 7,5% – 0,25% – 0,15% = 0,10%) ca service excesiv.
Serviciile excesive de ipotecare pentru MBS sunt supuse plății în avans și riscului de extindere. Atunci când serviciul în exces este evaluat, acesta este evaluat pe baza unei estimări a duratei anuității. Acest lucru trebuie estimat, deoarece nu se poate ști cu certitudine când un debitor ipotecar ar putea să refinanțeze sau să își achite în alt mod ipoteca. Valoarea serviciilor în exces se poate schimba dramatic atunci când se modifică ratele dobânzii, deoarece modificările ratelor actuale ale dobânzii în raport cu rata dobânzii la ipotecă determină cât timp ar putea dura anuitatea serviciilor în exces asociate cu acea ipotecă.
De unde provine deservirea în exces a creditului ipotecar
Serviciul excesiv de ipotecă poate fi un rezultat al gestionării ipotecilor care sunt pachetate de către emitent și apoi vândute. În cazul în care cumpărătorul nu acordă singur împrumutul, acesta ar putea încheia un acord de întreținere, eventual, cu inițiatorul sau o terță parte. În conformitate cu un astfel de acord, agentul de servicii va păstra în mod obișnuit dreptul de a primi o parte din plățile dobânzilor efectuate de împrumutători, cu privire la ansamblul total de credite ipotecare deservite.
Un spread de servire ipotecară este suma dobânzii reținute de agentul de service și este considerat parțial de acesta ca o formă de compensare rezonabilă pentru serviciile efectuate. Dacă există o porțiune a unui spread de serviciu ipotecar care depășește ceea ce ar putea fi considerat o compensație rezonabilă pentru serviciile prestate, acesta se numește spread de serviciu excesiv și ar reprezenta o investiție continuă în partea de dobândă a unui pool ipotecar subiacent.
Internal Revenue Service (IRS) a hotărât anterior că dreptul de proprietate asupra anumitor ipotecare înexces tartinabile deservice ar constitui un activ imobiliar și,astfel,veniturile din exces spread -urile deservice vor fi tratate ca dobândă pentru obligațiile garantate cu ipoteci pe proprietăți imobiliare. Această hotărâre a fost considerată aplicabilă pentru trusturile de investiții imobiliare în scopuri fiscale.