Capital negativ
Ce este capitalul negativ?
Capitalul negativ apare atunci când valoarea proprietății imobiliare scade sub soldul restant al ipotecii utilizate pentru achiziționarea acelei proprietăți. Capitalul negativ se calculează pur și simplu luând valoarea curentă de piață a proprietății și scăzând suma rămasă pe ipotecă.
chei de luat masa
- Capitalul negativ apare atunci când valoarea proprietății imobiliare scade sub soldul restant al ipotecii utilizate pentru achiziționarea acelei proprietăți.
- Capitalul negativ este denumit în mod colocvial „a fi sub apă”.
- Echitatea negativă rezultă adesea cu explozia unei bule imobiliare, a unei recesiuni sau a unei depresii – orice lucru care determină scăderea valorilor imobiliare.
Cum funcționează capitalul negativ
Pentru a înțelege capitalul negativ, trebuie mai întâi să înțelegem „capitalul pozitiv” sau, mai degrabă, așa cum se numește în mod obișnuit, capitalul propriu.
Capitalul propriu pentru locuințe este valoarea interesului proprietarului unei case pentru acasă. Este valoarea curentă de piață a proprietății imobiliare minus orice drepturi de garanție sau sarcini care sunt atașate acelei proprietăți. Această valoare fluctuează în timp pe măsură ce plățile se fac pe ipotecă, iar forțele pieței joacă pe valoarea actuală a acelei proprietăți.
Dacă o parte sau o parte a unei locuințe este achiziționată prin intermediul unui credit ipotecar, instituția de creditare are un interes în locuință până la îndeplinirea obligației de împrumut. Capitalul propriu este porțiunea din valoarea curentă a unei case pe care proprietarul o deține liber și clar.
Capitalul propriu poate fi acumulat fie printr-o plată în avans efectuată în timpul achiziției inițiale a proprietății, fie prin plăți ipotecare, deoarece o parte contractată din acea plată va fi alocată pentru a reduce principalul restant încă datorat. Proprietarii pot beneficia de aprecierea valorii proprietății, deoarece aceasta va determina creșterea valorii capitalului propriu.
Când se întâmplă opusul – atunci când valoarea curentă de piață a unei case scade în minte suma pe care proprietarul proprietății o datorează pentru ipoteca lor – acel proprietar este apoi clasificat ca având un capital negativ în casă. Vânzarea unei locuințe cu capitaluri proprii negative devine o datorie față de vânzător, deoarece aceștia ar fi răspunzători față de instituția lor de credit pentru diferența dintre ipoteca anexată și vânzarea locuinței.
Implicațiile economice ale capitalului negativ
Echitatea negativă poate apărea atunci când proprietarul unei case achiziționează o casă folosind un credit ipotecar înainte de prăbușirea unei bule imobiliare, a unei recesiuni sau a unei depresii – orice lucru care determină scăderea valorilor imobiliare. De exemplu, să spunem că un cumpărător a finanțat achiziția unei case de 400.000 USD cu un credit ipotecar de 350.000 USD. Dacă valoarea de piață a acelei case în anul următor se prăbușește la 275.000 de dolari, proprietarul are capital negativ în casă, deoarece ipoteca atașată proprietății este cu 75.000 de dolari mai mare decât pentru ceea ce ar vinde pe piața actuală.
În jargonul imobiliar, dacă suma restantă în dolar rămasă pe ipotecă este mai mare decât valoarea casei, se spune că proprietatea, ipoteca și proprietarul sunt subacvatice.
Ipotecile subacvatice au reprezentat o problemă obișnuită în rândul proprietarilor de locuințe, la apogeul crizei financiare din 2007 -2008, care, printre altele, a implicat o deflație substanțială a prețurilor locuințelor. După cum s-a dovedit debutul ulterior al Marii recesiuni, epidemia pe scară largă a capitalului negativ pe piața imobiliară poate avea implicații de anvergură pentru economia în ansamblu. Proprietarii de locuințe cu capitaluri proprii negative au găsit mai dificil să-și desfășoare activ activitățile în alte zone sau state din cauza pierderilor potențiale generate de vânzarea caselor lor.
consideratii speciale
Capitalul negativ nu trebuie confundat cu retragerea capitalului ipotecar (MEW) este eliminarea capitalului propriu din valoarea unei locuințe prin utilizarea unui împrumut în raport cu valoarea de piață a proprietății. O retragere de capital ipotecar reduce valoarea reală a unei proprietăți cu numărul de noi datorii – dar nu înseamnă că proprietarul a intrat în roșu, din punct de vedere al capitalului propriu.