Compania care operează / Compania imobiliară (OPCO / PROPCO)
Ce este afacerea unei companii de exploatare / companie imobiliară (OPCO / PROPCO)?
O afacere care operează o companie care operează / o companie care operează proprietăți (opco / propco) este un acord comercial în care o companie filială (de exemplu, compania imobiliară sau „ propco ”) deține toate proprietățile generatoare de venituri în loc de compania principală (compania care operează sau „ opco ”).
Acordurile Opco / propco permit ca toate problemele legate de finanțare și rating de credit pentru ambele companii să rămână separate. Această structură de afaceri este comună în tranzacțiile imobiliare și în structurarea trusturilor de investiții imobiliare (REIT).
Chei de luat masa
- Acordurile de afaceri Opco / propco au ca rezultat o filială sau o companie imobiliară (propco) care deține sau deține toate activele și proprietățile imobiliare, pe care compania principală de operare (oopco) le folosește pentru a genera venituri.
- Tranzacțiile Opco / propco pot ajuta compania-mamă să beneficieze, deoarece condițiile de finanțare și de creditare sunt independente de compania care operează.
- Pe lângă independența împrumuturilor, aceste tipuri de tranzacții pot avea avantaje fiscale pentru compania-mamă.
- Deși unii ar putea lua în considerare aceste tipuri de lacune de impozitare, acestea sunt în întregime legale și sunt în general considerate marca unei afaceri inteligente.
Înțelegerea ofertelor companiei de exploatare / companiei imobiliare
Companiile-mamă pot fi conglomerate sau holdinguri. Un conglomerat, cum ar fi General Electric, deține companii cu modele de afaceri distincte pe lângă operațiunile sale de bază. În schimb, o societate holding este creată cu scopul specific de a deține un grup de filiale și nu își desfășoară operațiunile comerciale. Companiile holding se formează în mod normal pentru a realiza avantaje fiscale.
Master Limited Partnerships sau MLP utilizează, de asemenea, o structură similară de părinte / filială. Majoritatea MLP-urilor sunt tranzacționate public. Un exemplu excelent al structurii MLP este Linn Energy Inc., care constă atât din MLP, LINE, cât și dintr-o corporație care deține un interes în MLP, LNCO. În scopuri fiscale, investitorii pot alege modul în care ar dori să primească veniturile generate de companie.
Un comanditar în comandită simplă are o structură de impozitare directă, ceea ce înseamnă că toate profiturile și pierderile sunt transferate către asociații în comandită. MLP în sine nu este răspunzător pentru impozitele corporative asupra veniturilor sale și astfel se evită dubla impozitare a majorității corporațiilor. Majoritatea MLP operează în industria energetică. Filialele dețin acțiuni (oficial, unități) ale societății-mamă MLP, redistribuind venitul pasiv prin intermediul corporației ca dividend regulat.
Criticile unui Opco / Propco
Acordurile Opco-propco permit companiei care operează să închirieze sau să închirieze proprietăți de la compania imobiliară. În practică, acest lucru arată ca o vânzare și un contract de leasing. Cu toate acestea, compania nu renunță niciodată la proprietate într-un mod real, deoarece propco și opco fac parte din același grup de companii.
Deși acest lucru s-ar putea să pară echivalentul corporativ al consumării tortului și consumului acestuia, pot exista mai multe dezavantaje ale creării unui propco. Dacă o afacere funcționează din mai multe locații decât una primară, un aranjament propco blochează compania într-o situație în care închiderea oricărei locații devine mai dificilă.
Într-o configurație tradițională de afaceri, de exemplu, o companie ar putea alege să închidă o locație sau un birou neperformant și probabil să vândă proprietatea. În schimb, într-un aranjament propco, propco deține proprietatea și nu poate alege să o descarce dacă piața nu va returna suficient pentru a acoperi datoriile. Ca urmare, opco poate fi obligat să plătească chirie pentru o proprietate, chiar dacă nu o folosește, deoarece propco depinde de acel venit pentru a deservi datoria finanțată din proprietăți.
Exemplu real din afacerea companiei de exploatare / companiei imobiliare
În Marea Britanie, tranzacțiile opco / propco sunt o metodă foarte populară în care o companie-mamă poate crea un trust de venit imobiliar (REIT). Un REIT deține, operează și / sau finanțează bunuri imobile care produc venituri. Majoritatea REIT-urilor sunt specializate într-un anumit sector, cum ar fi REIT-urile de birou sau REIT-urile din domeniul sănătății. În general, REIT-urile vor transfera plățile chiriei colectate către investitori sub formă de dividende.
Crearea unui REIT printr-o tranzacție opco / propco poate avea loc prin vânzarea inițială a activelor generatoare de venituri de la compania care operează către o filială. Filiala închiriază apoi proprietatea înapoi societății care operează. Compania care operează poate derula ulterior filiala ca REIT. Avantajul de a face acest lucru este că compania poate evita apoi dubla impozitare asupra distribuțiilor sale de venituri.