Ce este un Opco?
Ce este un Opco?
Opco este abrevierea pentru „companie care operează”, utilizată în mod obișnuit atunci când se descrie compania principală care operează implicată într-o tranzacție opco / propco, care este cea mai obișnuită structură pentru derivarea unui trust de investiții imobiliare ( REIT ).
Compania imobiliară ( propco ) menține proprietatea asupra tuturor bunurilor imobiliare și a datoriilor conexe, în timp ce opco desfășoară operațiuni și gestionări zilnice, oferind avantajele opco legate de ratingul de credit și capacitățile sale de finanțare.
Chei de luat masa
- Opco este abrevierea pentru „companie care operează”, utilizată de obicei atunci când se descrie compania principală care operează implicată într-o tranzacție opco / propco care structurează un REIT.
- Într-o strategie de tranzacționare opco / propco, companiile sunt împărțite în cel puțin o companie care operează și o companie imobiliară pentru a îmbunătăți finanțele ambelor perspective.
- Există diferențe funcționale și strategice între companiile care operează imobiliare și REIT-uri, dar REIT-urile nu trebuie să opereze proprietățile.
Cum funcționează un Opco?
O afacere care operează întreprinderea / compania imobiliară („opco / propco”) este un acord comercial în care o companie filială (adică, compania imobiliară) deține toate proprietățile care generează venituri, în timp ce compania principală (compania operativă) gestionează operațiunile fără proprietatea directă a proprietății în sine. Tranzacțiile Opco / propco permit ca toate problemele legate de finanțare și rating de credit pentru ambele companii să rămână separate, îmbunătățind astfel poziția financiară a fiecărei entități.
Într-o strategie de tranzacționare opco / propco, companiile sunt împărțite în cel puțin o companie care operează și o companie imobiliară. În timp ce compania imobiliară deține toate activele – inclusiv proprietăți imobiliare sau alte proprietăți – care sunt asociate cu generarea de venituri, opco este cel care folosește activele pentru a genera vânzări.
O strategie opco / propco face posibilă companiilor să păstreze anumite elemente – și anume obligațiile legate de datorii și, prin urmare, serviciile datoriei, ratingurile de credit și problemele conexe – în afara cărților companiei care operează. Acest lucru prezintă de obicei companiei avantaje financiare și economii considerabile. Dacă compania care operează creează un REIT pentru toate deținerile sale imobiliare, poate evita dubla impunere pe toate distribuțiile sale de venituri. Atunci când piețele de credit devin mai restrânse sau când valorile proprietăților se prăbușesc, strategiile de tranzacționare opco / propco nu sunt la fel de practice și în multe cazuri nici măcar nu sunt fezabile.
Exemplu de Opco
scădere fără impozite a proprietăților sale într-un nou REIT.
Astfel, Penn National Gaming a renunțat la REIT Gaming and Leisure Properties, transferând toate drepturile de proprietate asupra activelor imobiliare către REIT nou format. După finalizarea acestui spinoff, Gaming and Leisure Properties a închiriat proprietățile către Penn National Gaming, care le-a operat.
Regulile speciale de impozitare care există în REIT ale Penn National Gaming împiedică propco să plătească impozitul federal pe venit pentru orice chirii obținute de la opco. REIT Penn National Gaming are, de asemenea, o rată a dobânzii semnificativ mai mică decât o companie de jocuri. În plus, deoarece Penn National Gaming a eliminat toate datoriile directe aferente proprietății prin atribuirea dreptului de proprietate REIT-ului său, bilanțul ușor al opco-ului permite companiei de cazinou să împrumute fondurile de care are nevoie pentru a opera și, de asemenea, să renunțe la dezvoltarea și extinderea ulterioară. din cazinourile sale.
REOC și REIT
Există diferențe funcționale și strategice între companiile care operează imobiliare ( REOC ) și REIT. Multe REIT își concentrează strategia de investiții și portofoliu pentru a genera flux de numerar prin chirie sau leasing generate de proprietățile pe care le dețin. Investițiile făcute de un REIT într-un proiect de construcție și achizițiile ar putea avea ca scop generarea de venituri din închiriere din proprietate. Venitul net se îndreaptă în principal către distribuțiile emise către investitori.
O companie care operează imobiliare ar putea finanța construcția nouă și apoi va vinde proprietatea pentru o restituire. Compania ar putea, de asemenea, să cumpere o proprietate, să recondiționeze clădirea și apoi să revândă imobilele pentru a obține profit. Un REOC ar putea servi, de asemenea, ca o companie de administrare care supraveghează proprietățile.
Câștigurile generate de o companie care operează imobiliare pot fi în mare parte reinvestite în proiecte precum achiziții, renovări și construcții noi. Acest lucru permite unui REOC să își completeze portofoliul relativ rapid cu potențiali potențiali pe termen lung. Acest lucru poate fi contrastat cu reglementările care impun REIT-urilor să distribuie cea mai mare parte a venitului lor net acționarilor lor ca dividende. Este posibil să existe potențial de creștere a perspectivelor de creștere cu un REOC, dar acestea ar putea să nu genereze atât de multe venituri imediate cât REIT-urile.