Raportul cheltuielilor de funcționare (OER)

Ce este raportul cheltuielilor de funcționare (OER)?

În domeniul imobiliar, raportul cheltuielilor de exploatare (OER) este o măsurare a costului de exploatare a unei părți din proprietate, comparativ cu venitul adus de proprietate. Se calculează prin împărțirea cheltuielilor de exploatare a unei proprietăți (minus amortizarea) la venitul său brut din exploatare.

OER este utilizat pentru compararea cheltuielilor cu proprietăți similare. Un investitor ar trebui să caute steaguri roșii, cum ar fi cheltuieli mai mari de întreținere, venituri din exploatare sau utilități care îl pot descuraja de la achiziționarea unei anumite proprietăți.

OER ideal este între 60% și 80% (deși cu cât este mai mic, cu atât mai bine).

Chei de luat masa

• În domeniul imobiliar, raportul cheltuielilor de exploatare (OER) este o măsurare a costului de exploatare a unei părți din proprietate, comparativ cu venitul adus de proprietate.
• Raportul cheltuielilor operaționale (OER) se calculează prin împărțirea tuturor cheltuielilor operaționale minus amortizarea la venitul operațional.
• Un raport mai scăzut al cheltuielilor operaționale (OER) este mai de dorit pentru investitori, deoarece înseamnă că cheltuielile sunt reduse la minimum în raport cu veniturile.

Înțelegerea raportului de cheltuieli de funcționare (OER)

Formula pentru raportul cheltuielilor de exploatare (OER)

1:23

Pentru a calcula OER pentru o proprietate, trebuie să cunoașteți cheltuielile de funcționare. Acestea includ toate taxele și costurile suportate ca costuri normale ale desfășurării activității. De asemenea, va trebui să calculați cheltuielile cu amortizarea proprietății, care vor varia în funcție de metoda contabilă particulară utilizată.

Calculul OER pe mai mulți ani poate ajuta un investitor să observe tendințele unei proprietăți în ceea ce privește cheltuielile de exploatare. Dacă costurile unei proprietăți cresc anual cu o rată mai mare decât venitul, OER crește și anual. Prin urmare, investitorul poate pierde mai mulți bani cu cât dețin proprietatea mai mult timp.

Atunci când deține o clădire de apartamente, un investitor ar trebui să se ocupe de posturile vacante utilizând venituri efective din închiriere sau venituri potențiale din închiriere minus locuri de muncă vacante și pierderi de credit, mai degrabă decât venituri potențiale din închiriere. Deoarece gestionarea posturilor vacante este inclusă într-o gestionare eficientă a proprietății, inclusiv posturile vacante într-un OER oferă o imagine mai exactă a cheltuielilor de funcționare și arată unde pot fi aduse îmbunătățiri. De exemplu, o proprietate slab gestionată va avea, probabil, rate mai mari de locuri de muncă vacante, ceea ce se va reflecta în REO.

Taxele de administrare a proprietății, utilitățile, eliminarea gunoiului, întreținerea, asigurarea, reparațiile, impozitele pe proprietate și alte costuri sunt incluse în OER. Cheltuielile suplimentare de funcționare pe care investitorii ar trebui să le înscrie în OER includ taxele de administrare a proprietății, amenajarea teritoriului, onorariile avocaților, asigurarea proprietarului și asigurarea de bază a proprietății. Aceste costuri ajută la administrarea proprietății zilnic. Din acest motiv, plățile împrumuturilor, îmbunătățirile de capital și bunurile personale sunt excluse din cheltuielile de exploatare.

Un OER mai mic înseamnă de obicei că proprietatea este gestionată eficient și este mai profitabilă pentru investitori și că mai puțin din veniturile proprietății acoperă costurile operaționale și de întreținere. Dacă afacerea este scalabilă, proprietarul poate crește chiria pentru fiecare unitate fără a crește foarte mult cheltuielile de funcționare. În plus, OER poate arăta unde pot apărea probleme potențiale, cum ar fi facturile la utilități în creștere substanțială, astfel încât investitorii să poată rezolva problemele mai repede și să își protejeze nivelul de profit.

Exemplu de raport de cheltuieli de exploatare (OER)

Luați un exemplu ipotetic, în care investitorul A deține o clădire de apartamente multifamilială și aduce 65.000 de dolari pe lună în chirie. Investitorul plătește, de asemenea, 50.000 USD pentru cheltuielile de funcționare, inclusiv plățile sale ipotecare lunare, impozitele, utilitățile etc. De asemenea, proprietatea se va deprecia cu 85.000 de dolari anul acesta.

Prin urmare, OER anual se poate calcula ca:

[($50,000