5 tipuri de REIT și cum să investiți în ele

Trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt o considerație cheie atunci când se construiește orice portofoliu de capitaluri proprii sau cu venit fix. Acestea asigură o diversificare mai mare, randamente totale potențial mai mari și / sau risc global mai mic. Pe scurt, capacitatea lor de a genera venituri din dividende împreună cu aprecierea capitalului îi face să fie un excelent contrabalans la acțiuni, obligațiuni și numerar.

Investițiile imobiliare sunt proprii și / sau gestionează proprietăți imobiliare comerciale care produc venituri, indiferent dacă sunt proprietățile în sine sau ipotecile pentru aceste proprietăți. Puteți investi în companii individual, printr-un fond tranzacționat la bursă sau cu un fond mutual. Există multe tipuri de REIT-uri disponibile.

Aici ne uităm la câteva dintre principalele categorii de REITS și la randamentele lor istorice. Până la sfârșitul acestui articol, ar trebui să aveți o idee mai bună despre când și ce să cumpărați. 

Chei de luat masa

• Folosirea REIT-urilor pentru a investi în imobiliare vă poate diversifica portofoliul, dar nu toate REIT-urile sunt egale.
• Unele REIT investesc direct în proprietăți, obțin venituri din chirii și comisioane de administrare. Alții investesc în datorii imobiliare, adică ipoteci și titluri garantate cu ipotecă.
• În plus, REIT-urile tind să se concentreze asupra unui sector specific de proprietăți, de exemplu, centrele comerciale sau comerciale, hotelurile și stațiunile, sau asistența medicală și spitalele.
• Unul dintre cele mai mari beneficii pe care REIT le oferă este dividendele lor cu randament ridicat. REIT-urile sunt obligate să plătească acționarilor 90% din venitul impozabil.
• Majoritatea dividendelor REIT nu îndeplinesc definiția IRS a „dividendelor calificate”.

Reveniri istorice ale REIT-urilor 

Trusturile de investiții imobiliare sunt în mod istoric una dintre cele mai performante clase de active disponibile. FTSE NAREIT Equity Index REIT este ceea ce majoritatea investitorilor utilizați pentru a măsura performanța pieței imobiliare dinSUA.Între 2010 și 2020, randamentul mediu anual al indicelui a fost de 9,5%.

Mai recent, media pe trei ani pentru REIT între noiembrie 2017 și noiembrie 2020, 11,25%, a fost cu mult peste S&P 500 și Russell 2000, care au înregistrat 9,07%, respectiv 6,45%. Din punct de vedere istoric, investitorii care caută randament au investit mai bine în imobiliare decât veniturile fixe, clasa de active tradițională în acest scop. Un portofoliu atent construit ar trebui să ia în considerare ambele.

1. REIT-uri cu amănuntul

Aproximativ 24% din investițiile REIT sunt în centre comerciale și în comerțul cu amănuntul independent. Aceasta reprezintă cea mai mare investiție pe tip din America. Indiferent de centrul comercial pe care îl frecventați, este probabil deținut de un REIT. Atunci când se ia în considerare o investiție în imobiliare cu amănuntul, trebuie mai întâi să se examineze însăși industria cu amănuntul. Este sănătos din punct de vedere financiar în prezent și care este perspectiva pentru viitor?

Este important să ne amintim că REIT-urile cu amănuntul câștigă bani din chiria pe care o percep chiriașilor. Dacă comercianții cu amănuntul se confruntă cu probleme legate de fluxul de numerar din cauza vânzărilor slabe, este posibil ca aceștia să întârzie sau chiar să plătească acele plăți lunare, eventual fiind forțați să falimenteze. În acel moment, trebuie găsit un nou chiriaș, ceea ce nu este niciodată ușor. Prin urmare, este crucial să investiți în REIT-uri cu cei mai puternici locatari de ancorare posibili. Acestea includ magazinele alimentare și magazinele de îmbunătățiri pentru locuințe.

Odată ce ați făcut evaluarea industriei, poziții semnificative de numerar vor avea oportunități de a cumpăra bunuri imobiliare bune la prețuri dificile. Cele mai bine gestionate companii vor profita de acest lucru.

Acestea fiind spuse, există preocupări pe termen mai lung pentru spațiul REIT cu amănuntul, deoarece cumpărăturile se schimbă din ce în ce mai mult online, spre deosebire de modelul mall-ului. Proprietarii de spațiu au continuat să inoveze pentru a-și umple spațiul cu birouri și alți chiriași non-retail, dar subsectorul este sub presiune.

2. REIT-uri rezidențiale

Acestea sunt REIT-uri care dețin și operează clădiri de apartamente de închiriat cu mai multe familii, precum și locuințe fabricate. Atunci când doriți să investiți în acest tip de REIT, ar trebui să luați în considerare mai mulți factori înainte de a intra. De exemplu, cele mai bune piețe de apartamente tind să fie în cazul în care accesibilitatea locuințelor este scăzută în raport cu restul țării.În locuri precum New York și Los Angeles, costul ridicat al caselor singure obligă mai mulți oameni să închirieze, ceea ce crește prețul pe care proprietarii îl pot percepe în fiecare lună. Drept urmare, cele mai mari REIT rezidențiale tind să se concentreze asupra marilor centre urbane.

În cadrul fiecărei piețe specifice, investitorii ar trebui să caute creșterea populației și a locurilor de muncă. În general, atunci când există un flux net de oameni către un oraș, acest lucru se datorează faptului că locurile de muncă sunt ușor disponibile și economia crește. O scădere rata de neocupare cuplat cu creșterea chiriilor este un semn că cererea se îmbunătățește. Atâta timp cât oferta de apartamente pe o anumită piață rămâne redusă și cererea continuă să crească, REIT-urile rezidențiale ar trebui să funcționeze bine. La fel ca în cazul tuturor companiilor, cele cu cele mai puternice bilanțuri și cel mai disponibil capital fac cel mai bine. 

3. Sănătate REIT

REIT-urile din domeniul sănătății vor fi un subsector interesant de urmărit pe măsură ce americanii îmbătrânesc și costurile asistenței medicale continuă să crească. REIT-urile din domeniul sănătății investesc în proprietățile imobiliare ale spitalelor, centrelor medicale, instituțiilor de îngrijire medicală și caselor de bătrâni. Succesul acestui imobil este direct legat de sistemul de sănătate. Majoritatea operatorilor acestor facilități se bazează pe taxe de ocupare, rambursări Medicare și Medicaid, precum și plăți private. Atâta timp cât finanțarea asistenței medicale este un semn de întrebare, la fel sunt și REIT-urile din domeniul sănătății.

Lucrurile pe care ar trebui să le căutați într-un REIT de asistență medicală includ un grup diversificat de clienți, precum și investiții într-un număr de tipuri de proprietăți diferite. Concentrarea este bună într-o anumită măsură, dar la fel și răspândirea riscului. În general, o creștere a cererii de servicii medicale (care ar trebui să se întâmple cu o populație îmbătrânită) este bună pentru imobilele din domeniul sănătății. Prin urmare, pe lângă diversificarea clienților și a tipului de proprietate, căutați companii a căror experiență în domeniul asistenței medicale este semnificativă, ale căror bilanțuri sunt puternice și al căror acces la capitaluri low-cost este ridicat. 

4. REIT-uri de birou

Birourile REIT investesc în clădiri de birouri. Aceștia primesc venituri din chirie de la chiriași care au semnat de obicei contracte de leasing pe termen lung. Patru întrebări îmi vin în minte pentru oricine este interesat să investească într-un REIT de birou

1. Care este starea economiei și cât de mare este rata șomajului?
2. Cum sunt ratele de vacanță?
3. Cum funcționează economic domeniul în care REIT investește?
4. Cât de mult capital are pentru achiziții?

Încercați să găsiți REIT-uri care investesc în fortărețe economice. Este mai bine să dețineți o grămadă de clădiri obișnuite în Washington, DC, decât să dețineți spații de birouri primare în Detroit, de exemplu. 

5. REIT-uri ipotecare

Aproximativ 10% din investițiile REIT sunt în întreprinderi sponsorizate de guvern care cumpără credite ipotecare pe piața secundară.

Dar doar pentru că acest tip de REIT investește în credite ipotecare în loc de capitaluri proprii nu înseamnă că vine fără riscuri. O creștere a ratelor dobânzii s-ar traduce printr-o scădere a valorilor contabile ale REIT ipotecar, ceea ce va duce la scăderea prețurilor acțiunilor. În plus, REIT-urile ipotecare obțin o cantitate considerabilă din capitalul lor prin oferte de datorii garantate și nesecurizate. În cazul în care ratele dobânzilor vor crește, finanțarea viitoare va fi mai scumpă, reducând valoarea unui portofoliu de credite. Într-un mediu cu rate scăzute ale dobânzii, cu perspectiva creșterii ratelor, majoritatea REIT-urilor ipotecare se tranzacționează cu o reducere la valoarea activului net pe acțiune. Trucul este găsirea celui potrivit. 

Cheile pentru evaluarea oricărui REIT

Există câteva lucruri de reținut atunci când evaluați orice REIT. Acestea includ următoarele:

1. REIT-urile suntinvestițiireale cu rentabilitate totală. Acestea oferă randamente mari ale dividendelor, împreună cu o apreciere moderată a capitalului pe termen lung. Căutați companii care au făcut o treabă bună din punct de vedere istoric în furnizarea ambelor.
2. Spre deosebire de bunurile imobiliare tradiționale, multe REIT sunt tranzacționate la bursă. Obțineți diversificarea oferită de proprietățile imobiliare fără a fi blocat pe termen lung. Lichiditatea contează.
3. Amortizarea tinde să exagereze declinul investiției în valoarea proprietății. Astfel, în loc să utilizați raportul de plată (ceea ce utilizează investitorii de dividende) pentru a evalua un REIT, uitați-vă la fondurile sale din operațiuni (FFO). Aceasta este definită ca venitul net minus vânzarea oricărei proprietăți într-un anumit an și amortizarea. Pur și simplu luați dividendul pe acțiune și împărțiți-l la FFO pe acțiune. Cu cât randamentul este mai mare, cu atât este mai bine.
4. Un management puternic face diferența. Căutați companii care există de ceva vreme sau cel puțin posedă o echipă de conducere cu o mulțime de experiență.
5. Calitatea contează. Investiți numai în REIT-uri cu proprietăți și chiriași extraordinari.
6. Luați în considerare cumpărarea unui fond mutual sau ETF care investește în REIT și lăsați cercetarea și cumpărarea pe seama profesioniștilor.

---

Potrivit Securities and Exchange Commission, un REIT trebuie să investească cel puțin 75% din activele sale în imobiliare și numerar și să obțină cel puțin 75% din venitul brut din surse precum chiria și  dobânzile ipotecare.

Avantajele și dezavantajele REIT-urilor

Ca și în cazul tuturor investițiilor, REIT-urile au avantajele și dezavantajele lor. Unul dintre cele mai mari beneficii pe care REIT le oferă este dividendele lor cu randament ridicat. REIT-urile sunt obligate să plătească acționarilor 90% din venitul impozabil;astfel dividendele REIT sunt adesea mult mai mari decât stocul mediu de pe S&P 500.

Un alt beneficiu este diversificarea portofoliului. Nu prea mulți oameni au capacitatea de a ieși și de a cumpăra o bucată de imobil comercial pentru a genera venituri pasive, cu toate acestea, REIT oferă publicului larg capacitatea de a face exact acest lucru. Mai mult, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare durează adesea un timp, legând fluxul de numerar în acest proces, totuși REIT-urile sunt foarte lichide – majoritatea pot fi cumpărate sau vândute printr-un clic pe un buton.

Există unele dezavantaje ale REIT-urilor despre care investitorii ar trebui să fie conștienți, mai ales potențialele datorii fiscale pe care le pot crea REIT-urile. Majoritatea dividendelor REIT nu îndeplinesc definiția IRS a „ dividendelor calificate ”, ceea ce înseamnă că dividendele peste medie oferite de REIT sunt impozitate la o rată mai mare decât majoritatea celorlalte dividende. REIT-urile se califică pentru deducerea de 20%, cu toate acestea, majoritatea investitorilor vor trebui să plătească o sumă mare de impozite pe dividendele REIT dacă dețin REIT-uri într-un cont de brokeraj standard.

O altă problemă potențială cu REIT este sensibilitatea lor la ratele dobânzii. În general, atunci când Rezerva Federală crește ratele dobânzii în încercarea de a restrânge cheltuielile, prețurile REIT scad. Mai mult, există riscuri specifice proprietății pentru diferite tipuri de REIT. Hotelul REIT, de exemplu, de multe ori se descurcă extrem de prost în perioadele de cădere economică.

Pro

• Dividende cu randament ridicat

• Diversificarea portofoliului

• Foarte lichid

Contra

• Dividendele sunt impozitate ca venituri obișnuite

• Sensibilitate la ratele dobânzii

• Riscuri asociate cu proprietăți specifice

Întrebări frecvente REIT

Investițiile REIT sunt bune?

Investiția în REIT este o modalitate excelentă de a vă diversifica portofoliul în afara acțiunilor și obligațiunilor tradiționale și poate fi atractivă pentru dividendele lor puternice și aprecierea capitalului pe termen lung.

În ce REIT ar trebui să investesc?

Fiecare tip de REIT are propriile riscuri și avantaje în funcție de starea economiei. Investiția în REIT-uri printr-un ETF REIT este o modalitate excelentă pentru acționari de a se implica în acest sector fără a fi nevoie să se lupte personal cu complexitățile sale.

Cum faci bani pe un REIT?

Deoarece IRS sunt solicitate de IRS să plătească acționarilor 90% din venitul lor impozabil, dividendele REIT sunt adesea mult mai mari decât stocul mediu de pe S&P 500. Una dintre cele mai bune modalități de a primi venituri pasive din REIT este prin compunerea aceste dividende cu randament ridicat.

Poți pierde bani pe un REIT?

Ca în cazul oricărei investiții, există întotdeauna un risc de pierdere. REIT-urile tranzacționate public prezintă un risc special de pierdere a valorii pe măsură ce cresc ratele dobânzii, ceea ce de obicei trimite capital de investiții în obligațiuni.

REIT-urile sunt sigure în timpul unei recesiuni?

Investiția în anumite tipuri de REIT, cum ar fi cele care investesc în proprietăți hoteliere, nu este o alegere excelentă în timpul unei recesiuni economice. Investiția în alte tipuri de bunuri imobiliare, cum ar fi asistența medicală sau comerțul cu amănuntul, cu toate acestea, care au structuri de închiriere mai lungi și, prin urmare, sunt mult mai puțin ciclice, este o modalitate excelentă de a vă proteja împotriva unei recesiuni.

Linia de fund

Guvernul federal a făcut posibil ca investitorii să cumpere proiecte imobiliare comerciale pe scară largă încă din 1960. Cu toate acestea, numai în ultimul deceniu investitorii individuali au îmbrățișat REIT-urile.

Motivele pentru acest lucru includ ratele dobânzilor scăzute, care i-au obligat pe investitori să privească dincolo de obligațiuni pentru investițiile producătoare de venituri, apariția fondurilor mutuale tranzacționate la bursă și axate pe proprietăți imobiliare și, până la topirea imobiliară din 2007-08, un apetit nesat partea americanilor deține proprietăți imobiliare și alte active corporale. REIT-urile, ca orice altă investiție din 2008, au suferit foarte mult. Dar, în ciuda acestui fapt, acestea continuă să fie o completare excelentă pentru orice portofoliu diversificat.