Legea privind procedurile de decontare imobiliară (RESPA)
Ce este Legea privind procedurile de decontare imobiliară (RESPA)?
Legea privind procedurile de decontare a proprietăților imobiliare (RESPA) a fost adoptată de Congres în 1975 pentru a oferi cumpărătorilor și vânzătorilor o prezentare completă a costurilor decontării. RESPA a fost, de asemenea, introdus pentru a elimina practicile abuzive în procesul de decontare imobiliară, pentru a interzice recompensele și pentru a limita utilizarea conturilor escrow. RESPA este un statut federal reglementat acum de Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB).
Chei de luat masa
- RESPA se aplică majorității împrumuturilor de cumpărare, refinanțărilor, împrumuturilor pentru îmbunătățirea proprietății și liniilor de credit de capitaluri proprii.
- RESPA impune creditorilor, brokerilor ipotecare sau serviciilor de împrumuturi la domiciliu să furnizeze debitorilor informații despre tranzacțiile imobiliare, serviciile de decontare și legile privind protecția consumatorilor.
- RESPA interzice serviciilor de împrumut să solicite conturi de escrow excesiv de mari și restricționează vânzătorii de la obligativitatea companiilor de asigurări de titlu.
- Un reclamant are până la un an pentru a introduce un proces pentru a pune în aplicare încălcările în cazul în care au avut loc reculări sau alte comportamente necorespunzătoare în timpul procesului de soluționare.
- Un reclamant are la dispoziție până la trei ani pentru a introduce o acțiune împotriva agentului de împrumut.
Înțelegerea Legii privind procedurile de decontare imobiliară (RESPA)
Aprobată inițial de Congres în 1974, RESPA a intrat în vigoare la 20 iunie 1975. RESPA a fost afectată de-a lungul anilor de mai multe modificări și modificări. Punerea în aplicare a căzut inițial sub jurisdicția Departamentului SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD). După 2011, aceste responsabilități au fost asumate de CFPB din cauza legislației Dodd-Frank Wall Street privind reforma și protecția consumatorilor.
Încă de la începuturile sale, RESPA a reglementat împrumuturile ipotecare atașate proprietăților rezidențiale de la unu la patru familii. Obiectivul RESPA este de a educa debitorii cu privire la costurile de decontare și de a elimina practicile de recuperare și comisioanele de recomandare care pot mări costul obținerii unei ipoteci. Tipurile de împrumuturi acoperite de RESPA includ majoritatea împrumuturilor de cumpărare, ipoteze, refinanțări, împrumuturi pentru îmbunătățirea proprietății șilinii de credit de capitaluri proprii.
RESPA solicită creditorilor, brokerilor ipotecare sau serviciilor de împrumuturi la domiciliu să dezvăluie împrumutaților orice informații despre tranzacția imobiliară. Divulgarea informațiilor ar trebui să includă servicii de decontare, legile relevante privind protecția consumatorilor și orice alte informații legate de costul procesului de decontare imobiliară. Relațiile de afaceri dintre furnizorii de servicii de închidere și alte părți legate de procesul de decontare ar trebui, de asemenea, să fie dezvăluite împrumutatului.
RESPA interzice practicile specifice, precum restituiri, recomandări și taxe neîncasate. De asemenea, reglementează utilizarea conturilor de escrow – cum ar fi interzicerea serviciilor de împrumut de a solicita conturi de escrow excesiv de mari – și restricționează vânzătorii de la obligativitatea companiilor de asigurare de titlu.
Proceduri de aplicare a încălcărilor RESPA
Un reclamant are până la un an pentru a introduce un proces pentru a pune în aplicare încălcările în cazul în care au avut loc reculări sau alte comportamente necorespunzătoare în timpul procesului de soluționare.
Dacă împrumutatul are o plângere împotriva agentului său de împrumut, există pași specifici pe care trebuie să-i urmeze înainte ca orice proces să poată fi intentat. Împrumutatul trebuie să contacteze administratorul de împrumuturi în scris, pentru a detalia natura emiterii sale. Serviciul de service trebuie să răspundă în scris la reclamația debitorului în termen de 20 de zile lucrătoare de la primirea reclamației. Serviciul are 60 de zile lucrătoare pentru a corecta problema sau pentru a-și da motivele pentru validitatea stării curente a contului. Împrumutații ar trebui să continue să efectueze plățile necesare până la rezolvarea problemei.
Dacă nu utilizați un avocat pe tot parcursul tranzacției imobiliare, este mai bine să luați legătura cu unul imediat dacă credeți că a avut loc o încălcare RESPA. Un avocat imobiliar vă va putea ajuta să parcurgeți procesul legal.
Un reclamant are la dispoziție până la trei ani o acțiune în justiție pentru necorespunzătoare specifice împotriva agentului său de împrumut. Oricare dintre aceste procese poate fi introdusă în orice instanță de district federal dacă instanța se află fie în districtul în care se află proprietatea, fie în districtul în care a avut loc încălcarea RESPA.
Critici la Legea privind procedurile de decontare imobiliară (RESPA)
Criticii RESPA spun că unele dintre practicile abuzive pe care Legea este concepută să le elimine încă apar, inclusiv retrageri. Un exemplu în acest sens sunt creditorii care oferă asigurări captive companiilor de asigurări de titlu cu care lucrează. (O companie de asigurări captive este o filială deținută în întregime de o firmă mai mare, care are sarcina de a scrie polițe de asigurare pentru părinte și, de asemenea, nu asigură nicio altă companie.)
Criticii spun că acesta este în esență un mecanism de recul, deoarece clienții aleg de obicei să utilizeze furnizorii de servicii deja asociați cu creditorul sau agentul lor imobiliar (deși clienții sunt obligați să semneze documente care spun că sunt liberi să aleagă orice furnizor de servicii doresc).
Datorită acestor critici, au existat numeroase încercări de a aduce modificări RESPA. O propunere presupune eliminarea opțiunii pentru clienți de a alege să utilizeze orice furnizor de servicii pentru fiecare serviciu. În locul acestuia ar exista un sistem în care serviciile sunt pachetate, dar agentul imobiliar sau creditorul este responsabil pentru plata directă a tuturor celorlalte costuri. Avantajul acestui sistem este că creditorii (care au întotdeauna mai multă putere de cumpărare) ar fi forțați să caute cele mai mici prețuri pentru toate serviciile de decontare imobiliară.
Întrebări frecvente RESPA
Pe cine protejează RESPA?
RESPA este destinat protejării consumatorilor care doresc să devină eligibili pentru un credit ipotecar. Cu toate acestea, RESPA nu protejează tipurile de împrumuturi.Împrumuturile garantate de bunuri imobiliare în scopuri comerciale sau agricole nu sunt acoperite de RESPA.
Ce informații solicită RESPA să fie dezvăluite?
RESPA impune ca debitorii să primească diverse informații în momente diferite. În primul rând, creditorul sau brokerul ipotecar trebuie să vă ofere o estimare a taxelor totale pentru serviciul de decontare pe care probabil va trebui să le plătiți. (Această estimare este o estimare de bună credință; totuși, costurile reale pot varia.) Creditorul sau brokerul ipotecar trebuie să furnizeze, de asemenea, o divulgare scrisă atunci când solicitați un împrumut sau în următoarele trei zile lucrătoare, dacă se așteaptă ca altcineva să colecteze plățile dvs. ipotecare (denumite și servicii de credit).
Dacă este necesar, creditorul sau brokerul ipotecar trebuie să furnizeze o divulgare a aranjamentului de afaceri afiliat. Această divulgare indică faptul că creditorul, brokerul imobiliar sau alți participanți la decontare v-au trimis către un afiliat pentru un serviciu de decontare.(Un afiliat este o afacere care este controlată de o societate-mamă comună.) Cu o zi lucrătoare înainte de decontarea împrumutului, aveți dreptul de a vă inspecta Declarația de decontare HUD-1. O decontare HUD-1 include o listă detaliată a tuturor taxelor și creditelor către cumpărător și către vânzător într-o tranzacție ipotecară de credit de consum.
De ce a fost aprobat RESPA?
RESPA a fost adoptat ca parte a efortului de a limita utilizarea conturilor escrow și de a interzice practicile abuzive din industria imobiliară, cum ar fi restituirile și taxele de recomandare.