Refinanțarea ipotecii mele este o idee bună?
Decizia de a vă refinanța locuința ratele actuale ale dobânzii și cât timp va dura pentru a vă recupera costurile de închidere. În unele cazuri, refinanțarea este o decizie înțeleaptă. În altele, s- ar putea să nu merite din punct de vedere financiar.
Deoarece dețineți deja proprietatea, refinanțarea probabil ar fi mai ușoară decât obținerea unui împrumut în calitate de cumpărător pentru prima dată. De asemenea, dacă ați deținut proprietatea sau casa dvs. pentru o lungă perioadă de timp și ați acumulat un capital semnificativ, acest lucru va facilita refinanțarea. Cu toate acestea, dacă atingerea aceluiași capital sau consolidarea datoriilor este motivul dvs. pentru un refi, rețineți că acest lucru poate crește numărul de ani pe care îi veți datora asupra ipotecii dvs. – nu cea mai inteligentă dintre mișcările financiare.
Chei de luat masa
- Poate fi înțelept să refinanțăm dacă puteți reduce rata dobânzii cu 1% sau mai mult.
- Ar trebui să planificați să rămâneți în casă suficient de mult pentru a recupera costurile refinanțării.
- A scăpa de asigurarea ipotecară privată (PMI) este un motiv bun pentru a obține o nouă ipotecă.
Motive pentru refinantare
Deci, când are sens să refinanțăm? Regula obișnuită tipică ar trebui să refinanțez ipoteca este că, dacă puteți reduce rata dobânzii curente cu 1% sau mai mult, ar putea avea sens din cauza banilor pe care îi veți economisi. Refinanțarea la o rată a dobânzii mai mică vă permite, de asemenea, să construiți capitaluri proprii în casa dvs. mai rapid. Dacă ratele dobânzilor au scăzut suficient de scăzut, ar putea fi posibil să se refinanțeze pentru a scurta termenul împrumutului – să zicem, de la o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani la 15 ani fără a schimba cu mult plata lunară.
În mod similar, scăderea ratelor dobânzii ar putea fi un motiv pentru a converti de la o ipotecă cu rată fixă la o rată ajustabilă (ARM), deoarece ajustările periodice ale unui ARM ar trebui să însemne rate mai mici și plăți lunare mai mici. Într-un mediu cu creștere a ratei ipotecare, această strategie are mai puțin sens financiar. Într-adevăr, ajustările periodice ale ARM care măresc rata dobânzii la ipoteca dvs. pot face conversia la un împrumut cu rată fixă o alegere înțeleaptă.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Luați în considerare costurile de închidere
Există toate costurile de închidere implicate în toate aceste scenarii. Cheltuielile dvs. vor trebui să acopere, printre altele, cheltuielile pentru asigurarea titlului, onorariile avocatului, o evaluare, impozite și taxe de transfer. Aceste costuri de refinanțare, care pot fi cuprinse între 3% și 6% din principalul împrumutului, sunt aproape la fel de ridicate ca și costul unei ipoteci inițiale și pot dura ani de zile pentru recuperare.
Dacă încercați să vă reduceți plățile lunare, aveți grijă la refinanțările „fără costuri de închidere” de la creditori. Deși este posibil să nu existe costuri de închidere, probabil că o bancă va recupera acele taxe oferindu-vă o rată a dobânzii mai mare, ceea ce ar învinge obiectivul dvs.
Luați în considerare cât timp intenționați să rămâneți în casa dvs.
Atunci când decideți dacă refinanțați sau nu, veți dori să calculați care vor fi economiile dvs. lunare atunci când refinanțarea este finalizată. Să presupunem, de exemplu, că aveți un credit ipotecar pe 30 de ani pentru 200.000 USD. Când ați acceptat împrumutul pentru prima dată, rata dobânzii dvs. a fost fixată la 6,5%, iar plata lunară a fost de 1.257 USD. Dacă ratele dobânzilor scad la 5,5% fix, acest lucru vă poate reduce plata lunară la 1.130 USD – o economie de 127 USD pe lună sau 1.524 USD anual.
Creditorul dvs. vă poate calcula costurile totale de închidere pentru refinanțare, în cazul în care decideți să continuați. Dacă costurile dvs. se ridică la aproximativ 2.300 USD, puteți împărți acea cifră la economiile dvs. pentru a determina punctul de echilibru – în acest caz, locuința timp de doi ani sau mai mult, refinanțarea ar avea sens un an și jumătate în acasă [2.300 $ ÷ 1.524 $ = 1,5]. Dacă intenționați să rămâneți acasă timp de doi ani sau mai mult, refinanțarea ar avea sens.
Dacă doriți să refinanțați cu o reducere mai mică de 1%, să spunem 0,5%, imaginea se schimbă. Folosind același exemplu, plata dvs. lunară ar fi redusă la 1.194 USD, o economie de 63 USD pe lună sau 756 USD anual [2.300 ÷ 756 USD = 3.0], deci va trebui să rămâneți acasă trei ani. Dacă costurile dvs. de închidere ar fi mai mari, să zicem 4.000 USD, perioada respectivă ar ajunge la aproape cinci ani și jumătate.
Dacă capitalul propriu este mai mic de 20%, s-ar putea să vi se solicite să plătiți PMI, ceea ce ar putea reduce orice economii pe care le-ați putea obține din refinanțare.
Luați în considerare asigurarea ipotecii private (PMI)
În perioadele în care valorile locuințelor scad, multe case sunt evaluate pentru mult mai puțin decât au fost evaluate în trecut. Dacă acesta este cazul atunci când vă gândiți la refinanțare, evaluarea mai mică a casei dvs. poate însemna că acum nu aveți suficient capital pentru a satisface o plată în avans de 20% pentru noua ipotecă.
Pentru a refinanța, vi se va cere să furnizați un depozit în numerar mai mare decât v-ați așteptat sau va trebui să transportați PMI, ceea ce va crește în final plata lunară. Ar putea însemna că, chiar și cu o scădere a ratelor dobânzii, economiile dvs. reale s-ar putea să nu se ridice la prea mult.
În schimb, o refinanțare care vă va elimina PMI vă va economisi bani și s-ar putea să merite să o faceți doar din acest motiv. Dacă casa dvs. are 20% sau mai mult capital propriu, nu va trebui să plătiți PMI decât dacă aveți un credit ipotecar FHA sau dacă sunteți considerat un împrumutat cu risc ridicat. Dacă în prezent plătiți PMI, aveți cel puțin 20% capital propriu, iar creditorul dvs. actual nu va elimina PMI, ar trebui să refinanțați.