Ipoteca de mutare (Relo)
Ce este o ipotecă de mutare (Relo)?
Concepută în mod explicit pentru mutarea și transferul angajaților, ipoteca de relocare (relo) este un tip de produs ipotecar alternativ. Corporațiile profită de aceste împrumuturi ca parte a pachetului de semnare sau angajare pentru angajații de nivel superior. Ipotecile Relo fac procesul de mutare mai confortabil și mai economic.
Chei de luat masa
- Ipoteca de relocare (relo) este un tip de produs ipotecar alternativ conceput în mod explicit pentru relocarea și transferul angajaților ca parte a unui pachet de stimulente.
- Ipotecile de mutare implică adesea contribuții financiare ale angajatorului ca parte a pachetului. Aceste contribuții pot include subvenții pentru acoperirea costurilor de închidere, achiziționarea ratei dobânzii și a ratelor dobânzilor sub piață.
- Împrumuturile de relocare, împreună cu împrumuturile pe acțiuni cooperative și anumite împrumuturi de răscumpărare, sunt considerate împrumuturi ipotecare cu caracteristică specială.
Înțelegerea ipotecilor de mutare
Ipotecile de mutare implică adesea contribuții financiare ale angajatorului ca parte a pachetului. Aceste contribuții pot include subvenții pentru acoperirea costurilor de închidere, achiziționarea ratei dobânzii și a ratelor dobânzilor sub piață. Ratele ipotecare de mutare pot fi generate la rate de 25 până la 50 puncte de bază sub ratele dobânzii de piață pentru ipoteci convenționale similare. Un punct de bază este egal cu 1/100 din 1% și reduce rata dobânzii împrumutului.
Creditorul poate furniza, de asemenea, un personal dedicat de consultanți în împrumuturi la domiciliu instruiți pentru a răspunde nevoilor angajaților care transferă care cumpără sau vând o casă. Acest lucru poate duce la procesarea mai rapidă și mai ieftină a împrumuturilor.
Angajații care se mută cu mutarea ipotecilor
Unele date arată că un angajat care se mută la locul de muncă este probabil să transfere în mod repetat la intervale de timp previzibile, frecvent două sau mai multe mutări în cinci ani. Este puțin probabil ca un angajator să ajute la mutarea unui angajat, cu excepția cazului în care anticipează funcționarea în noua locație de un an sau mai mult. Drept urmare, este posibil ca acești cumpărători să fie mai puțin probabil să refinanțeze la începutul vieții împrumutului.
De asemenea, subvențiile angajatorilor reduc, în general, plata lunară a debitorului și reduc sensibilitatea debitorului la refinanțarea aferentă ratei în timpul perioadei de sprijin, care este de obicei la începutul vieții împrumutului.
Dacă ratele dobânzilor cresc, plățile anticipate tind să rămână relativ mai rapide după primul sau doi ani, din cauza ciclurilor naturale de relocare a acestor împrumutați. O scădere a ratelor dobânzii poate determina angajatorul să îl încurajeze pe angajat să refinanțeze împrumutul prin clauze de refinanțare forțată.
Investiții în fonduri ipotecare de relocare
Fannie Mae oferă valori mobiliare garantate cu ipotecă (MBS). Acest fond de proprietăți subiacente constă în totalitate din împrumuturi de relocare. Cu toate acestea, împrumuturile de relocare – împreună cu împrumuturile cu acțiuni cooperative și anumite împrumuturi de răscumpărare – sunt considerate împrumuturi ipotecare cu caracteristică specială. Ca împrumuturi cu caracteristici speciale, există limite privind numărul de proprietăți care pot fi incluse în fondurile eligibile.
Împrumuturile de relocare pot fi incluse și în alte fonduri. Dacă un pool cu rată fixă conține mai mult de 10% împrumuturi de relocare, prefixul poolului va identifica pool-ul ca un pool de împrumuturi de relocare, iar partea statisticilor poolului dinsuplimentul prospect va arăta procentul împrumuturilor de relocare din pool.
Orice fond de securitate garantat cu ipotecă prezintă riscul plății anticipate a împrumutului cumpărătorului. Capacitatea de a prezice acest risc are o valoare semnificativă pentru comercianți. Creditele ipotecare Relo tind să aibă o caracteristică de plată anticipată mai previzibilă, care permite tranzacționarea valorilor mobiliare garantate cu ipotecă la o primă. Ipotecile de relocare au caracteristici de risc de plată anticipată mai previzibile decât ipotecile care nu sunt relocate.
De asemenea, valorile mobiliare garantate ipotecar au fost plătite anticipat mai repede decât produsele convenționale similare în majoritatea mediilor de dobândă și pot proteja, de asemenea, investitorul în medii de creștere a ratei dobânzii.