Dreptul de răscumpărare
Ce este dreptul de răscumpărare?
Dreptul de răscumpărare permite persoanelor care și-au pierdut creditele ipotecare posibilitatea de a-și revendica proprietatea plătind suma datorată (plus dobânzi și penalități) înainte de începerea procesului de executare silită sau, în unele state, chiar și după o vânzare de executare silită (pentru executarea silită) preț, plus dobânzi și penalități).1
Chei de luat masa
- Dreptul de răscumpărare este un proces legal care permite unui împrumutat ipotecar delincvent să-și revendice locuința sau alte bunuri supuse executării silite, dacă sunt capabili să își ramburseze obligațiile în timp util.
- În unele state, acest drept poate fi exercitat chiar dacă creditorul a revândut deja proprietatea, atâta timp cât este încă în termenul de răscumpărare și toate condițiile sunt îndeplinite.
- O răscumpărare reușită va impune, de obicei, împrumutatului să ramburseze orice costuri suportate pentru creditor sau alte părți ca urmare a procesului de executare silită.
Înțelegerea dreptului de răscumpărare
Atunci când o persoană obține o ipotecă pentru a cumpăra o casă, locuința însăși servește drept garanție pentru împrumut. Asta înseamnă că proprietarul casei renunță la dreptul de proprietate asupra casei dacă își achită neplățile. Multe note ipotecare includ dreptul de executare silită, care descrie capacitatea unui creditor de a intra în posesia unei proprietăți printr-un proces legal numit executare silită și prezintă condițiile în care creditorul are dreptul de a exclude. (Legile naționale și de stat reglementează, de asemenea, dreptul de executare silită.)
Atunci când proprietarii de case își achită plata ipotecii, creditorii își pot invoca dreptul la executare silită. Creditorii trebuie să respecte proceduri specifice pentru ca executarea silită să fie legală. În primul rând, aceștia trebuie să ofere împrumutatului o notificare de neîndeplinire a obligațiilor, avertizându-i cu privire la faptul că împrumutul lor este în incapacitate de plată ratată. Proprietarul are, în general, o perioadă de timp specificată pentru a face față oricăror plăți ratate și pentru a evita executarea silită. De asemenea, vor fi obligați să plătească taxe de întârziere, în plus față de orice sold restant. De asemenea, ei pot folosi acest timp pentru a combate executarea silită dacă consideră că împrumutătorul nu are de fapt dreptul de a exclude proprietatea.
Dacă în cele din urmă o casă este blocată, creditorul va vinde în general proprietatea pentru a recupera banii pierduți din împrumut. Dreptul de răscumpărare oferă ipotecilor posibilitatea de a-și revendica proprietatea și de a opri vânzarea de executare silită sau, în unele cazuri, chiar de a răscumpăra proprietatea lor după ce a avut loc o vânzare.
Capacitatea de a exercita un drept de răscumpărare, precum și cât de lungă este perioada de răscumpărare, variază de la stat la stat.
Cum se poate exercita dreptul de răscumpărare
Un drept de răscumpărare poate fi exercitat într-un interval de timp numit perioada de răscumpărare, care poate fi înainte sau uneori după încheierea unei licitații de executare silită. Fiecare stat permite debitorilor să-și exercite drepturile de răscumpărare înainte de închiderea procedurilor de executare silită. Multe state permit, de asemenea, ca dreptul de răscumpărare să fie exercitat după o vânzare de executare silită, care se numește drept legal de răscumpărare. În acest caz, regulile de rambursare pot diferi de plata tuturor datoriilor restante care existau înainte de vânzare și pot necesita doar plata prețului de executare silită, plus alte taxe și penalități.
În ciuda posibilității de a exercita dreptul de răscumpărare înainte de o vânzare de executare silită, debitorii tind să exercite un drept de răscumpărare după o executare silită doar dacă o fac. Acest lucru se datorează faptului că împrumutătorii care au deja suficiente fonduri pentru a acoperi costurile de plată a întregii datorii restante, plus alte comisioane, este puțin probabil să fi scăzut în primul rând.
Modul în care dreptul de răscumpărare îi ajută pe împrumutați
Teoretic, dreptul de răscumpărare poate ajuta creditorii să rămână în casele lor. În realitate, totuși, dreptul de răscumpărare nu este practicat în mod regulat, deoarece majoritatea împrumutaților aflați în situație de neplată nu au capacitatea de a veni cu sumele mari de numerar necesare pentru exercitarea dreptului.
Cu toate acestea, este posibil ca împrumutatul să obțină un profit în anumite circumstanțe atunci când exercită un drept de răscumpărare după o vânzare de executare silită. O proprietate ar putea vinde sub valoarea sa de piață într-o licitație de executare silită. În cazul în care statul împrumutatului permite exercitarea dreptului de răscumpărare după o astfel de vânzare, împrumutatul ar putea prelua dreptul de proprietate. Împrumutatul va rambursa prețul de vânzare al executării silite, plus comisioane suplimentare, care ar putea fi mai mici decât datoria datorată asupra ipotecii. Ar putea revinde apoi locuința la valoarea de piață sau peste aceasta și să păstreze diferența ca profit. Acest lucru nu ar funcționa în fiecare stat; în unele circumstanțe, un drept legal de răscumpărare ar putea solicita în continuare rambursarea integrală a datoriilor, mai degrabă decât prețul de vânzare de executare silită.