Reformare programată
Ce este o reformare programată?
O reformare programată este o recalculare a programului de plată rămas al plăților de principal și dobânzi pentru o ipotecă. O ipotecă este un tip de împrumut în care o bancă împrumută un împrumutat pentru achiziționarea unei case. Reformarea se face la o dată prestabilită sau programată.
Unele programe ipotecare permit proprietarilor de case să efectueze plăți anticipate pentru împrumuturi care nu se amortizează complet, ceea ce înseamnă că plățile nu reduc soldul principal datorat. Ulterior, la data de reformare programată, se calculează un nou program de amortizare sau plată pe baza soldului principal la acel moment și a termenului rămas (sau a timpului rămas de plătit).
O reformare programată este importantă, deoarece contribuie la asigurarea faptului că ipoteca va fi achitată până la sfârșitul termenului inițial. Cu toate acestea, o reformare programată poate duce la o creștere a sumelor de plată pentru restul plăților.
Chei de luat masa
- O reformare programată este o recalculare a programului de plată rămas al plăților de principal și dobânzi pentru o ipotecă.
- O reformare programată se face la o dată prestabilită și se asigură că ipoteca va fi achitată până la sfârșitul termenului inițial.
- O reformare ipotecară programată poate fi o alternativă la refinanțare, deoarece reformarea nu este un împrumut nou și nu este necesară o verificare a creditului.
Cum funcționează o reformare programată
O reformare a ipotecii este o opțiune inclusă în unele ipoteci care poate duce la rate mai mici ale dobânzii și la prelungirea termenului rămas al ipotecii. În unele cazuri, un împrumutat ar putea efectua o plată principală pentru a reduce suma creditului restant. Programul de plată a împrumutului poate fi reformat, ceea ce creează un nou program de plată pentru a reflecta suma împrumutată redusă.
Programul de plată al unei ipoteci se numește program de amortizare atunci când o parte din fiecare plată este aplicată dobânzii datorate și soldului principal restant. Data de reformare programată este atunci când creditorul calculează noul program de plată și amortizare pe baza soldului principal și a termenului rămas al ipotecii. Cu alte cuvinte, soldul rămas datorat este repartizat pe durata existentă a împrumutului pentru calcularea plăților lunare.
Dacă s-a efectuat o plată de reducere a principalului, debitorul s-ar aștepta probabil ca plata lunară să scadă în urma reformării programate a ipotecii. Mulți furnizori de credite ipotecare oferă o reformare programată a programului de plată dacă împrumutatul a efectuat o plată suplimentară pentru a reduce suma datorată. Cu toate acestea, creditorii solicită de obicei ca împrumutul să fie în stare bună, ceea ce înseamnă că nu există plăți întârziate datorate.
Reformare programată vs. Refinanțare
O reformare a ipotecii poate fi o opțiune mai bună decât refinanțarea unei ipoteci. Cu o refinanțare, ipoteca actuală este înlocuită cu un nou credit ipotecar, care se face de obicei atunci când ratele dobânzii de pe piață sunt mai mici decât rata inițială a împrumutului. Cu toate acestea, deoarece refinanțarea este din punct de vedere tehnic un împrumut nou, poate fi costisitoare cu taxe adăugate, iar aprobarea împrumutului depinde de statutul de credit al împrumutatului.
Pe de altă parte, o reformare a ipotecii nu este un împrumut nou și, ca urmare, nu are nevoie de o nouă aprobare și nici de o verificare a creditului debitorului. În schimb, reformarea modifică plățile împrumutului, dar creditul ipotecar inițial nu este înlocuit.
Reformarea programată a ipotecilor cu rată ajustabilă
O ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) este un tip de ipotecă în care rata inițială a dobânzii este fixată pentru o perioadă de timp și după care rata dobânzii este resetată pentru a reflecta ratele actuale de pe piață. Există diferite tipuri de ARM-uri, care ar putea permite debitorilor să efectueze plăți numai cu dobândă pentru o perioadă sau să ajusteze dimensiunea plăților pe durata de viață a împrumutului.
Opțiune de plată ARM
Reformarea programată este obișnuită cu o opțiune de plată cu rată ajustabilă ipotecară (ARM). Un ARM cu opțiune de plată este un ARM cu ajustare lunară, care permite împrumutatului să aleagă dintre următoarele:
- Mai multe opțiuni de plată lunară, inclusiv o plată cu amortizare totală de 30 sau 40 de ani
- O plată cu amortizare totală de 15 ani
- O plată numai cu dobândă
- O plată minimă sau o plată cu orice sumă mai mare decât cea minimă
ARM-urile cu opțiune de plată au o caracteristică care permite acumularea dobânzilor amânate. Dobânzile amânate create la fiecare dată de plată se adaugă la soldul principal al ipotecii. Aceasta se numește amortizare negativă. Adesea, la sfârșitul celui de-al cincilea an, există o dată de reformare programată. La această dată de reformare, programul de amortizare este recalculat astfel încât, pe baza soldului principal rămas și a ratei dobânzii complet indexate la momentul respectiv, plățile viitoare vor amortiza ipoteca pe durata sa rămasă.
Reformări programate și plăți lunare mai mari
Ipotecile cu rată ajustabilă, inclusiv ARM-urile cu opțiune de plată, permit împrumutătorilor să efectueze plăți mai mici, ceea ce poate ajuta la accesibilitate. Cu toate acestea, suma totală a datoriei sau ipotecii datorate poate crește substanțial în timp. De exemplu, dacă plățile nu plătesc niciunul din principal, dobânda asupra datoriei continuă să crească până la punctul în care soldul creditului crește. Ca urmare, reformarea programată ar putea duce la o plată mai mare a ipotecii pentru a achita împrumutul la timp.
Calificări pentru o reformare programată
Nu toate ipotecile se califică pentru reformare. În aproape toate cazurile, un credit ipotecar nu poate fi reformat decât dacă este susținut de Fannie Mae sau Freddie Mac, care sunt companii cu credite ipotecare la domiciliu, care garantează credite ipotecare pentru creditori.
Împrumuturile susținute de Administrația Federală a Locuințelor (FHA), care tind să ajute cumpărătorii de locuințe cu venituri mici, și pentru împrumuturile Administrației Veteranilor (VA) nu sunt eligibile pentru o reformare a ipotecii. Cu toate acestea, există o excepție în cazul unei modificări a împrumutului, care este o modificare a condițiilor împrumutului – de obicei atunci când împrumutatul nu poate rambursa împrumutul.
În timpul reformării ipotecare programate, o persoană plătește o sumă mare pentru principalul său, iar ipoteca lor este apoi recalculată pe baza noului sold. Suma principală a contribuției trebuie să îndeplinească sau să depășească cerința minimă de 10% din soldul curent datorat. Împrumutaților li se oferă de obicei posibilitatea de a-și reforma ipoteca o dată pe durata împrumutului. Cu toate acestea, unii creditori oferă reformări suplimentare dacă o altă plată principală se efectuează mai târziu pe durata de viață a împrumutului.