Reformare ipotecară
Ce este o reformare ipotecară?
O reformare a ipotecii, numită și reformare a împrumutului, este o caracteristică a unor tipuri de ipoteci în care plățile lunare rămase sunt recalculate pe baza unui nou program de amortizare. În timpul unei reformări ipotecare, împrumutatul plătește o sumă mare pentru principalul său, iar ipoteca lor este apoi recalculată pe baza noului sold restant mai mic.
Unele credite ipotecare au o dată de reformare programată, care este data la care creditorul va calcula un nou program de amortizare pe baza soldului principal și a termenului rămas al ipotecii.
Chei de luat masa
- O reformare apare atunci când un împrumutat plătește o sumă mare pentru principalul ipotecii sale, iar creditorul recalculează împrumutul pe baza noului sold.
- Atunci când creditorul recalculează împrumutul, acesta va crea un nou program de amortizare, care este un tabel al plăților împrumutului care arată principalul și dobânzile care cuprind fiecare plată până când împrumutul este plătit integral.
- Principalul avantaj al împrumutului reformării unui credit ipotecar este posibilitatea de a reduce plățile lunare.
- Împrumuturile negative de amortizare sau creditele ipotecare cu rată ajustabilă (opțiunea ARM) au frecvent o clauză de reformare a ipotecii ca parte a contractului de împrumut.
Cum funcționează o reformare ipotecară
Pentru debitor, principalul beneficiu al reformării unei ipoteci este reducerea plăților lunare. Adesea, un creditor ipotecar va reduce pur și simplu termenul unui împrumut dacă se fac plăți suplimentare de capital, dar va menține aceeași sumă fixă lunară datorată – pur și simplu prin creșterea sumei principalului și reducerea părții dobânzii la plată.
Reformarea poate reduce suma dobânzii pe care împrumutatul o va plăti pe durata de viață a împrumutului dacă se efectuează o plată suficient de mare a principalului, reducând atât dobânda, cât și principalul rămas pe noile plăți lunare ale împrumutului.
Reformare ipotecară vs. Refinanțare
O reformare a ipotecii poate fi o opțiune mai confortabilă decât refinanțarea. Cu o refinanțare, înlocuiți ipoteca dvs. curentă cu un nou credit ipotecar, care poate fi costisitor și depinde de capacitatea dvs. de credit. O reformare a ipotecii nu implică o verificare a creditului și continuă cu ipoteca inițială.
Pe de altă parte, refinanțarea unui credit ipotecar înseamnă plata creditului existent și înlocuirea acestuia cu unul nou. Motivele pentru care proprietarii de case refinantează includ:
- Posibilitatea de a obține o rată a dobânzii mai mică.
- Pentru a scurta termenul ipotecii lor.
- Dorința de a converti de la o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) la o ipotecă cu rată fixă sau invers.
- O oportunitate de a profita de capitalul unei case pentru a finanța o achiziție mare.
- Pentru consolidarea datoriilor.
Spre deosebire de refinanțarea unei ipoteci, reformarea unei ipoteci nu va reduce rata dobânzii la ipoteca dvs.
Tipuri de credite ipotecare care pot fi reformate
Împrumuturi negative de amortizare
Reformarea ipotecii poate fi înregistrată în condițiile împrumutului și este asociată cu un împrumut negativ de amortizare. Un împrumut cu amortizare negativă are o structură de plată care permite o plată programată care este mai mică decât taxa de dobândă a împrumutului.
Atunci când o plată este mai mică decât taxa de dobândă la momentul respectiv, aceasta creează dobânzi amânate. Suma dobânzii amânate create se adaugă soldului principal al împrumutului, ducând la o situație în care principalul datorat crește în timp, în loc să scadă. Datorită acestui capital în creștere, creditele ipotecare cu amortizare negativă necesită ca împrumutul să fie reformat la un moment dat, astfel încât să fie rambursat până la sfârșitul perioadei sale programate.
Ipotecile cu amortizare negativă au, uneori, și declanșatoare care ar putea provoca o reformare neprogramată. Acest lucru poate începe, de exemplu, dacă soldul principal al împrumutului atinge o limită stabilită prin amortizare negativă.
Opțiuni Ipoteci cu rată ajustabilă (Opțiune ARM)
Ipotecile cu amortizare negativă sunt, de asemenea, cunoscute sub numele de opțiuni de plată cu rată ajustabilă (Opțiunea ARM). Aceste ipoteci oferă împrumutătorilor opțiuni care includ plata întregului capital și a dobânzii sau plata doar a unei părți din dobânzi.
În timp ce opțiunile disponibile cu o opțiune ARM permit o mai mare flexibilitate în ceea ce privește plățile, debitorul ar putea ajunge cu ușurință cu mai multe datorii pe termen lung decât înainte. Ca și în cazul altor credite ipotecare cu rată ajustabilă, există posibilitatea ca ratele dobânzilor să se schimbe drastic și rapid în funcție de piață.
Exemplu de reformare ipotecară
Chiar dacă o ipotecă nu are o opțiune de reformare inclusă, vă puteți adresa creditorului pentru a vedea dacă o reformare a ipotecii vă va aduce beneficii și vă va reduce plățile lunare. Plătind o sumă forfetară și reformând ipoteca, vă puteți reduce costurile de locuință. În schimb, dacă trimiteți o sumă forfetară fără reformare, vă reduceți soldul, dar plățile dvs. lunare vor rămâne aceleași.
Să presupunem că aveți un credit ipotecar cu rată fixă de 30.000 de ani, cu o rată a dobânzii de 4%. Dobânda dvs. combinată și plata principalului sunt de 2 338 USD pe lună.
După cinci ani, primiți o sumă forfetară de 375.000 de dolari. Dacă ați decide să utilizați suma forfetară pentru a plăti ipoteca fără a o reforma, ați continua să plătiți 2 338 USD pe lună. Dacă, pe de altă parte, reformați împrumutul în restul de 25 de ani de credit ipotecar, plata lunară ar scădea la 1.507 USD.