Secțiunea 1031
Ce este secțiunea 1031?
Secțiunea 1031 este o prevedere a Codului veniturilor interne (IRC) care permite unei întreprinderi sau proprietarilor de investiții imobiliare să amâne impozite federale pe unele schimburi de bunuri imobiliare.
Provizionul este utilizat de investitorii care vând o proprietate și reinvestesc veniturile într-una sau mai multe alte proprietăți. Nu este disponibil cumpărătorilor sau vânzătorilor de case personale pentru uz propriu.
Secțiunile de calificare 1031 se numesc schimburi 1031, schimburi de tip similar sau schimburi Starker. Secțiunea 1031 este uneori cunoscută sub denumirea de Starker Loophole.
Chei de luat masa
- Secțiunea 1031 permite investitorilor în proprietăți comerciale să amâne impozite pe profiturile proprietăților vândute pentru a strânge numerar pentru a cumpăra alte proprietăți.
- Uneori se numește Starker Loophole deoarece vânzarea și cumpărarea nu trebuie să fie simultane pentru a se califica pentru amânarea impozitului.
- Beneficiul Secțiunii 1031 nu este disponibil vânzătorilor sau cumpărătorilor de case personale.
Înțelegerea secțiunii 1031
Numele Starker Loophole a fost atașat legii de când o hotărâre judecătorească din 1979 a concluzionat că un acord de schimb de proprietate, în anumite limite de timp, este în esență același cu un transfer simultan de proprietate.
Portița a fost mult mai generoasă definită. Înainte de 31 decembrie 2017, proprietățile similare ar putea fi oricare dintr-o gamă largă de bunuri personale reale și tangibile deținute în scopuri comerciale sau de investiții, inclusiv francize, artă, echipamente, stocuri comerciale, valori mobiliare, interese de parteneriat, certificate de încredere, și interese benefice.
Pentru 1031 de schimburi încheiate după 31 decembrie 2017, singura proprietate admisibilă este imobilul comercial sau de investiții.
Reguli de utilizare a secțiunii 1031
Secțiunea 1031 diferențiază impozitul pe swap-uri de bunuri imobiliare de genul acela efectuate în timp util. Există o serie de pași importanți pentru un schimb 1031 structurat corespunzător:
- Bunurile imobiliare achiziționate cu încasările trebuie să fie similare.
- Taxa trebuie plătită pentru orice „boot” în anul schimbului 1031. Un boot este un plus de valoare la swap care nu este imobiliar.
- Odată ce afacerea sau investițiile imobiliare sunt vândute, proprietățile imobiliare similare trebuie identificate în termen de 45 de zile și achiziționate în termen de 180 de zile.
Despre imobiliare similare
Secțiunea 1031 definește natura asemănătoare drept bunuri imobile care sunt deținute pentru uz productiv într-o afacere sau în scopuri de investiții. Secțiunea 1031 diferențiază impozitul atunci când acest imobil este schimbat într-un schimb 1031 structurat corespunzător pentru bunuri imobiliare similare care continuă să fie deținute pentru utilizare productivă într-o meserie sau afaceri sau pentru investiții.
Despre „Boot”
Secțiunea 1031 permite unui investitor să ofere sau să primească numerar sau alte bunuri care nu sunt similare în plus față de bunurile imobiliare similare care sunt schimbate. Astfel de adăugiri la tranzacție, atunci când sunt date sau primite într-un schimb 1031, se numesc „boot”.
Pentru a se califica, investitorul trebuie să utilizeze veniturile din vânzarea imobiliară pentru noua investiție imobiliară în termen de 180 de zile sau la data scadenței declarației fiscale.
Boot-ul declanșează câștiguri sau pierderi impozabile în anul schimbului. Suma impozabilă care nu este amânată de secțiunea 1031 este suma boot-ului.
Suma impozabilă care este amânată de secțiunea 1031 este câștigul sau pierderea de capital pentru bunurile imobiliare similare schimbate.
Momentul schimbului
Secțiunea 1031 oferă unui contribuabil care vinde afaceri imobiliare sau de investiții 45 de zile calendaristice de la închidere pentru a identifica până la trei (și în anumite circumstanțe patru sau mai multe) proprietăți imobiliare de înlocuire.
Înlocuirea trebuie să fie achiziționată și schimbul 1031 finalizat până la data de 180 de zile calendaristice sau data scadenței (cu prelungiri) a declarației contribuabilului.
Raportarea unui schimb 1031
Chiar dacă impozitul este amânat și nu se recunoaște niciun câștig sau pierdere, schimbul 1031 trebuie raportat înFormularul 8824, Schimburi de tip similar. Instrucțiunile formularului explică modul de raportare a detaliilor schimbului 1031.
Câștigul recunoscut din boot este raportat în Formularul 8949, Schema D ( Formularul 1040 ) sau Formularul 4797, după caz. Dacă deprecierea trebuie recuperată, atunci acest câștig recunoscut poate fi raportat ca venit obișnuit.