Rata de capitalizare terminală
Care este rata de capitalizare terminală?
Rata de capitalizare terminală, cunoscută și sub numele de rata de ieșire, este rata utilizată pentru a estima valoarea de revânzare a unei proprietăți la sfârșitul perioadei de deținere. Venitul net operațional estimat (NOI) pe an este împărțit la rata plafonului terminal (exprimată ca procent) pentru a obține valoarea terminalului.
Ratele de capitalizare terminale sunt estimate pe baza datelor comparabile ale tranzacțiilor sau a ceea ce se crede că este adecvat pentru locația și atributele unei anumite proprietăți.
Chei de luat masa
- Rata de capitalizare terminală, sau rata de ieșire, este utilizată pentru a estima valoarea de revânzare a unei proprietăți la sfârșitul perioadei de deținere.
- Rata plafonului de intrare este NOI proiectat pentru primul an al proprietății împărțit la prețul de achiziție al proprietății.
- Dacă această rată de capitalizare terminală este mai mică decât rata de intrare, înseamnă de obicei că investiția imobiliară a fost profitabilă.
Înțelegerea ratei de capitalizare a terminalului
Rata plafonului de intrare este venitul net operațional (NOI) proiectat pentru primul an împărțit la investiția inițială sau prețul de achiziție. În schimb, rata de capitalizare terminală este NOI proiectat pentru ultimul an (anul de ieșire) împărțit la prețul de vânzare. Dacă această rată este mai mică decât rata plafonului inițial, înseamnă de obicei că investiția imobiliară a fost profitabilă.
Majoritatea profesioniștilor în investiții imobiliare sunt de acord că este important să se potrivească rata de capitalizare a terminalului cu rata actuală a pieței, ținând cont de faptul că poate fi un test mai sigur pentru dezvoltare, pentru a împinge un pic rata de capitalizare a terminalului. O foaie de calcul dinamică poate fi utilă pentru testarea stresului a proiectului de dezvoltare pentru a stabili cea mai mare rată de capitalizare terminală care ar oferi în continuare un avantaj suficient investitorilor.
Savvy investitorii imobiliari caută piețele și tipurile de proprietate pentru care sunt așteptate rate de capitalizare de piață să scadă, deoarece o rată de capitalizare terminală mai mică, în comparație cu a merge în rata de capac, va conduce la câștiguri de capital, presupunând că venitul net de operare nu va scade pe perioada deținerii. Unele dintre datele care trebuie luate în considerare includ metricele de cerere și ofertă pentru fiecare categorie de spațiu, precum și pentru serviciile și cheltuielile presupuse a fi legate de fiecare zonă de operare.
Deși viitorul este întotdeauna incert, două lucruri sunt sigure la sfârșitul oricărei perioade de deținere: clădirile vor îmbătrâni și piețele se vor schimba. Prin urmare, este esențial ca toți investitorii imobiliari să compileze și să analizeze cât mai multe date posibil pentru a identifica cu exactitate o rată de capitalizare terminală pentru un proiect.
Exemplu al ratei de capitalizare terminală
Un investitor cumpără o proprietate ocupată integral pentru 100 de milioane de dolari. NOI în primul an este estimat la 5,0 milioane de dolari. Rata plafonului de intrare este, prin urmare, de 5,0%. Șapte ani mai târziu, investitorul consideră că rata de capitalizare terminală este de aproximativ 4,0%. NOI anul trecut, care a luat în considerare creșterea chiriei pe parcurs, este proiectat la 5,5 milioane de dolari (din nou, presupunând ocuparea completă).
Valoarea de revânzare este estimată la 137,5 milioane de dolari (5,5 milioane de dolari în NOI împărțit la 4,0% capitalizare terminală sau rata de ieșire).