1 mai 2021 22:58

Cele 6 etape ale unei executări silite

Ceînseamnă, exact, executarea silită?În termeni simpli, procesul de executare silită permite unui creditor să recupereze suma datorată pentru un împrumut neîndeplinit prin vânzarea sau preluarea dreptului de proprietate asupra proprietății. Conform Raportului pieței de executare silită din SUA al RealtyTrac, la 29 mai 2020, existau 330.105 de proprietăți în „o anumită etapă de executare silită (implicit, licitație sau deținută de bancă)” în Statele Unite, deci nu este o întâmplare neobișnuită.

Dacă dvs. (sau o persoană dragă) vă confruntați cu executarea silită, asigurați-vă că înțelegeți procesul. Deși există variații de la stat la stat, există în mod normal șase faze ale unei proceduri de executare silită.

Chei de luat masa

  • Executarea silită are loc atunci când un creditor încearcă să vă confisceze proprietatea ca garanție pentru neplata la timp a ipotecii.
  • De obicei, există șase faze în procesul de executare silită și pașii exacți variază de la stat la stat. 
  • Înainte ca o locuință să fie executată silit, proprietarii au la dispoziție 30 de zile pentru a-și îndeplini obligațiile ipotecare. 
  • Majoritatea creditorilor ar prefera, de fapt, să evite executarea silită a unei proprietăți.

Faza 1: Plata implicită

O neplată a plății apare atunci când un împrumutat a ratat cel puțin o plată ipotecară. Împrumutătorul va trimite o notificare de plată ratată, indicând că nu a primit încă plata în luna respectivă.

De obicei, plățile ipotecare se datorează în prima zi a fiecărei luni, iar mulți creditori oferă o perioadă de grație până la data de 15 a lunii. După aceea, creditorul poate percepe o taxă de plată cu întârziere și poate trimite notificarea de plată ratată.

După ratarea a două plăți, creditorul va urma adesea o scrisoare de cerere. Acest lucru este mai grav decât o notificare de plată ratată. Cu toate acestea, în acest moment, creditorul poate fi încă dispus să colaboreze cu împrumutatul pentru a face aranjamente pentru recuperarea plăților.În mod normal, împrumutatul ar trebui să remită plățile întârziate în termen de 30 de zile de la primirea scrisorii.

Faza 2: Notificare de implicit

O notificare de neplată (NOD) este trimisă după 90 de zile de plăți ratate.  În unele state, notificarea este plasată în mod vizibil în casă. În acest moment, împrumutul va fi predat departamentului de executare silită a creditorului din același județ în care se află proprietatea. Împrumutatul este informat că notificarea va fi înregistrată.

Creditorul va acorda împrumutatului încă 90 de zile pentru a deconta plățile și a restabili împrumutul. Aceasta este denumită „perioada de reintegrare”.

Faza 3: Notificare de vânzare a administratorului

Dacă împrumutul nu a fost actualizat în termen de 90 de zile de la notificarea de neîndeplinire a obligațiilor, atunci va fi înregistrată o notificare de vânzare a administratorului în județul în care se află proprietatea.

Creditorul trebuie, de asemenea, să publice o notificare în ziarul local timp de trei săptămâni care să indice că proprietatea va fi disponibilă la licitație publică. Toate numele proprietarilor vor fi tipărite în anunț și ziar, împreună cu o descriere legală a proprietății, adresa acesteia și când și unde va avea loc vânzarea.

Faza 4: vânzarea administratorului

Proprietatea este acum plasată la licitație publică și va fi atribuită celui mai mare ofertant care îndeplinește toate cerințele necesare. Creditorul (sau firma care îl reprezintă) va calcula o ofertă de deschidere pe baza valorii împrumutului restant și a oricăror drepturi de garanție, impozite neplătite și costurile asociate vânzării.


Atunci când se achiziționează o proprietate executată silit, depinde de cumpărător să spună cât timp pot rămâne proprietarii anteriori în fosta lor casă.

Odată ce cel mai mare ofertant a fost confirmatși vânzarea este finalizată, actul de administrare la vânzare va fi oferit ofertantului câștigător. Proprietatea este apoi deținută de cumpărător, care are dreptul la posesia imediată.

Faza 5: proprietăți imobiliare (REO)

active imobiliare (REO).  Aceste proprietăți sunt adesea denumite „deținute de bancă”, iar creditorul poate elimina o parte din drepturi de garanție și alte cheltuieli, în încercarea de a face proprietatea mai atractivă.

Faza 6: Evacuare

Împrumutatul poate rămâne adesea în casă până când a vândut fie printr-o licitație publică, fie ulterior ca proprietate REO.În acest moment, se trimite o notificare de evacuare prin care se cere ca orice persoană să elibereze imediat sediul.

Se pot acorda câteva zile pentru a permite ocupanților suficient timp pentru a îndepărta orice lucruri personale. Apoi, în mod obișnuit, șeriful local va vizita proprietatea și va înlătura oamenii și toate bunurile rămase. Acestea din urmă sunt plasate în depozit și pot fi recuperate la o dată ulterioară contra cost.

Linia de fund

Pe tot parcursul procesului de executare silită, mulți creditori vor încerca să facă aranjamente pentru ca împrumutatul să fie prins de împrumut și să evite sechestrarea. Problema evidentă este că atunci când un împrumutat nu poate îndeplini o singură plată, devine din ce în ce mai dificil să recupereze mai multe plăți.

Dacă există șansa de a vă recupera din plăți – de exemplu, tocmai ați început un nou loc de muncă după o perioadă de șomaj – merită să discutați cu creditorul. Dacă o executare silită este inevitabilă, știind la ce să vă așteptați pe tot parcursul procesului vă poate ajuta să vă pregătiți pentru cele șase faze ale executării silită.