Transferul ipotecii
Ce este un transfer ipotecar?
Transferul ipotecii este o tranzacție în care împrumutatul sau creditorul atribuie o ipotecă existentă (un împrumut pentru achiziționarea unei proprietăți – de obicei una rezidențială – folosind proprietatea ca garanție) de la deținătorul actual unei alte persoane sau entități. Proprietarii de case care nu sunt în măsură să se mențină la curent cu plățile lor ipotecare pot solicita un transfer, astfel încât să nu facă neplată și să intre în executarea silită.
chei de luat masa
- Un transfer de ipotecă este reatribuirea unei ipoteci existente, de obicei pe o casă, de la titularul actual către o altă persoană sau entitate.
- Nu toate ipotecile pot fi transferate; dacă sunt, creditorul are dreptul de a aproba persoana care își asumă împrumutul.
- Împrumutătorii ipotecari includ deseori o clauză de scadență la vânzare în împrumuturile lor care interzice unui vânzător de locuințe transferul unei ipoteci către un cumpărător.
Cum funcționează un transfer ipotecar
Un cumpărător ar putea dori să ia o ipotecă mai veche, deoarece un astfel de transfer i-ar putea permite să profite de ratele dobânzii anterioare care ar fi putut fi mai mici decât ratele actuale de pe piață. Un transfer al creditului ipotecar, dacă s-a finalizat cu succes fără contestație sau prevederi, nu ar schimba termenii sau durata împrumutului, lăsând să se achite doar soldul restant rămas. Prin transferul ipotecii, cumpărătorul ar putea evita, de asemenea, să plătească costurile de închidere asociate cu cumpărarea unei case cu o nouă ipotecă.
Nu toate ipotecile sunt eligibile pentru transfer. Dacă este, se spune că ipoteca este „asumabilă”. Pentru a transfera o ipotecă, creditorul ipotecar va trebui să verifice dacă persoana sau entitatea care își va asuma împrumutul are venituri și istoric de credit adecvate pentru a putea efectua plăți în timp util.
Dacă un împrumutat nu are voie să transfere un credit ipotecar, din cauza subscrierii împrumutului, este posibil să fie nevoie să exploreze alte opțiuni pentru a evita executarea silită. De exemplu, ar putea colabora cu creditorul pentru a vedea dacă este posibil să se adauge un alt împrumutat / proprietar la ipotecă, ceea ce i-ar permite să facă plăți către soldul neplătit al împrumutului. Sau ar putea vinde casa și ar putea avea un potențial cumpărător, coleg, membru al familiei sau o altă entitate de acord să compenseze orice diferență între prețul de vânzare al casei și soldul neplătit al împrumutului.
Considerații speciale pentru transferul ipotecii
Împrumutătorii care doresc să descurajeze un transfer de credit ipotecar pot include o clauză în creditul ipotecar care impune ca soldul rămas al împrumutului să fie datorat la vânzarea proprietății. Această clauză datorată la vânzare asigură faptul că atunci când proprietarii își vând casele, nu pot transfera ipoteca către cumpărător (ceea ce ar putea juca un rol esențial în efectuarea unei oferte de către un cumpărător, mai ales dacă dobânda ipotecară a fost mai mică decât ratele actuale ale pieței). Aceste clauze, în vigoare, impun vânzătorului să ramburseze soldul total restant al împrumutului, poate cu venitul din vânzare și, de asemenea, obligă cumpărătorul să încheie o nouă ipotecă pentru a efectua achiziția.
În cadrul Garn-St din 1982. Legea Germain , creditorii nu pot aplica clauza de scadență în anumite situații, chiar dacă proprietatea sa schimbat.
Este posibil să se evite declanșarea unei astfel de clauze de „scadență la vânzare” prin transferarea ipotecii către un membru imediat al familiei sau către un soț de care este separat legal sau divorțat. Mai mult, transferul poate fi rezultatul unei moșteniri după moartea împrumutatului, iar membrul familiei se mută în casă. Într-o astfel de situație, creditorul ar putea să nu aibă motive să împiedice transferul ipotecii. Dacă proprietatea este transferată către un trust viu și împrumutatul este beneficiarul trustului, ipoteca poate fi, de asemenea, transferată, de obicei.