Cum să obțineți și să vă înțelegeți ipoteca
Una dintre cele mai mari decizii financiare din viață este cumpărarea unei case. Proprietatea permite să construiască capital propriu și să deducă dobânzile ipotecare din impozitele lor. O casă ar putea crește în valoare în timp și există beneficii intangibile, cum ar fi un control mai mare asupra renovărilor. Atunci când o persoană cumpără o casă, cheltuielile lunare cresc de obicei. Cu toate acestea, deținerea casei dvs. poate fi plină de satisfacții dacă luați deciziile corecte de la început.
Chei de luat masa
- Asigurați-vă că ratingul dvs. de credit este cel mai bun posibil înainte de a începe să cumpărați un credit ipotecar
- Fii cu ochii pe taxele creditorului. Unele sunt inevitabile, iar altele sunt negociabile.
- Este posibil să fiți înșelat cu o taxă PMI. Dacă da, scapă de el cât mai curând posibil.
Primul pas: lustruiți-vă ratingul de credit
Pregătirea este jumătate din luptă în obținerea unui credit ipotecar. Primul pas este să vă obțineți raportul de credit și să aflați scorul dvs. FICO, adică dacă veți fi considerat solvabil. Scorul dvs. va fi undeva între 300 și 850.
Din 2010, Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) a solicitat un scor de credit de 580 sau mai mult pentru a se califica pentru un împrumut FHA cu o avans de 3,5%. Cei cu un scor de credit între 500 și 579 trebuie să scadă 10%, în timp ce debitorii cu scoruri sub 500 nu se califică. Alte programe precumFannie Mae stabilesc un minim mai mare de 620-640 pentru solicitanții de ipotecare.
Ce să faci în legătură cu asta
Dacă scorul dvs. este scăzut, lucrați la plata oricărei datorii cu dobândă mare. Plătiți-vă facturile la timp. Nu aplicați pentru un alt card de credit. Totuși, nu închideți niciun card de credit neutilizat. Dacă aveți credit disponibil, dar nu îl utilizați, de fapt vă îmbunătățește scorul de credit prin creșterea raportului de utilizare a creditului. De asemenea, verificați dacă există greșeli sau discrepanțe în raportul dvs. de credit și urmați pentru a le corecta.
Pasul doi: cumpărați un împrumutat
Odată ce scorul dvs. de credit este locul în care aveți nevoie, cumpărați un creditor. Presupunând că sunteți o perspectivă bună, lăsați trei sau patru creditori să concureze pentru afacerea dvs. Nu acordați fiecărui creditor aprobarea pentru a accesa raportul dvs. de credit. Obțineți oestimare a împrumutului (numită anteriorEstimarea bunei credințe ) și analizați fiecare taxă. Doar atunci când ați selectat un creditor, trebuie să le permiteți să vă verifice creditul.
Punctele ipotecare reprezintă o taxă de dobândă în avans. Evitați-le dacă este posibil.
Onorariile împrumutatului împrumutatului pot fi extrem de creative și negociabile. Taxele precum inițierea împrumutului, comisioanele de procesare și comisioanele de subscriere pot fi adesea negociate cu cel puțin 50% sau chiar renunțate de către creditor dacă doresc afacerea dvs.
Refuzați să plătiți puncte
Evitați punctele dacă puteți. Când plătiți puncte, plătiți dobânzi în avans pentru a obține o rată mai mică la o ipotecă cu rată fixă. Un punct este egal cu 1%. Aceasta mărește, practic, suma plății în avans. Punctele sunt taxe suplimentare inutile de către creditor. Refuzați să le plătiți sau să vă duceți afacerea în altă parte.
În unele cazuri, ar putea merita să angajați un avocat imobiliar pentru a identifica costurile inutile. Un agent imobiliar cu cunoștințe vă poate spune care sunt costurile obișnuite și care ar putea fi eliminate. De exemplu,costurile asigurării detitlu în unele județe din Florida sunt responsabilitatea cumpărătorului (cu excepția cazului în care vânzătorul este de acord să ridice costurile). Dacă cumpărați acolo, aceste costuri ar trebui să apară în estimarea împrumutului dvs.În orice caz, nu doriți nicio surpriză mare atunci când primiți divulgarea de închidere înainte de închidere.
Pasul 3: Despre PMI
Majoritatea creditorilor percep asigurări ipotecare private (PMI) dacă efectuați o plată inițială mai mică de 20% pentru casa dvs. Această asigurare protejează creditorul, nu tu, în caz de neplată a împrumutului tău. PMI poate fi inevitabil dacă nu puteți atinge pragul de 20%. Dacă solicitați un împrumut de 200.000 USD cu o avans de 10%, vă puteți aștepta să plătiți cel puțin 100 USD pe lună pentru plata PMI. Nu este neobișnuit să vezi plățile PMI în intervalul 150 – 200 USD pe lună.
Lasă-l
Cu toate acestea, trebuie să știți că atunci când atingeți un anumit procentaj de capital propriu în casa dvs., de obicei 20%, puteți anula PMI. Și veți dori. Peste 30 de ani, o plată PMI lunară de 150 USD poate adăuga peste 54.000 USD. Creditorii nu vă vor reaminti că puteți anula plata suplimentară.
Evitarea PMI
Spuneți că vă uitați la o casă de 200.000 USD și că aveți 10.000 USD pentru avans. Majoritatea creditorilor vor avea nevoie de o plată PMI dacă nu scadeți cel puțin 40.000 USD, cu excepția comisioanelor de creditare. Pentru mulți cumpărători de case pentru prima dată, nu se pune problema unei plăți în avans de 40.000 USD.
Cu toate acestea, puteți încerca să vă „recuperați” împrumuturile, astfel încât doi împrumutători să ia parte la împrumut. Acest lucru s-ar putea asemăna cu un plan de tip 80-15-5: finanțați 80% pe un credit ipotecar primar, 15% pe un al doilea credit ipotecar sau împrumut de capital propriu și 5% ca avans. Utilizând împrumutul de capital propriu plus plata în avans, puteți utiliza această sumă în raport cu prețul de achiziție al casei dvs. și puteți acoperi cerința de reducere de 20%, evitând astfel PMI.
Cel mai probabil, împrumutul de capital propriu sau al doilea împrumut va avea o rată variabilă sau o rată mai mare decât ipoteca dvs. principală, deci va trebui să țineți cont de acest împrumut și să încercați să îl achitați mai întâi. Dobânzile la împrumutul pe capital propriu sunt, de asemenea, deductibile din impozitele federale dacă împrumutul a fost utilizat pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți substanțial casa unui contribuabil. Cu toate acestea, un cuplu căsătorit se limitează la deducerea dobânzii pentru o datorie ipotecară totală de până la 750.000 USD.
Tipuri de împrumuturi
Împrumutul cu rată fixă pe 30 de ani este în continuare cel mai comun credit ipotecar. Majoritatea proprietarilor de case preferă acest tip de împrumut, deoarece plățile lor lunare vor rămâne constante de-a lungul anilor.
Un împrumut fix pe 15 ani devine din ce în ce mai popular, deoarece reduce orizontul de timp al împrumutului, ceea ce scade valoarea dobânzii plătite pe durata de viață a împrumutului. Aceste împrumuturi pe termen scurt au, de obicei, o rată a dobânzii mai mare, deoarece creditorul renunță la posibilitatea de a face bani, mai ales dacă rata dobânzii crește.
O ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) oferă o rată a dobânzii redusă pentru o perioadă de timp stabilită. Rata dobânzii poate fi apoi ajustată anual sau poate fi listată ca „3-1”, „5-1” sau „7-1”. Cu un împrumut cu rată ajustabilă „7-1”, valoarea împrumutului va fi fixată pentru primii șapte ani și apoi va fi ajustată începând cu al optulea an în funcție de condițiile actuale ale pieței. Acestea se bazează de obicei pe indicele Trezoreriei pe un an.
Cum funcționează brațele
Inițial, ratele dobânzii la ARM-uri pot fi între 1 și 3 puncte procentuale sub ipoteca fixă convențională. Dacă un braț este potrivit pentru dvs., depinde adesea de cât timp intenționați să rămâneți în casă. În cazul „7-1”, dacă intenționați să rămâneți acasă doar șapte ani, acesta poate fi împrumutul perfect pentru dvs. Cu toate acestea, dacă intenționați să rămâneți acasă mai mult timp și dobânzile încep să crească, costurile lunare pot crește semnificativ.
Linia de fund
Merită efortul suplimentar de a revizui informațiile de închidere și de a le compara cu estimarea împrumutului înainte de data de închidere a noii case. Dacă cifrele sunt umflate sau vedeți taxe noi, contactați creditorul și cereți-i să explice sau să corecteze greșelile. Achiziționarea unei case este un angajament pe termen lung, deci doriți să înțelegeți pe deplin toate condițiile împrumutului dvs. și să nu treceți cu vederea niciun fel de taxe ascunse.