8 motive pentru a alege un agent imobiliar peste „De vânzare de către proprietar”

Când vă vindeți singur casa – cunoscută și sub denumirea de „vânzare de către proprietar” (FSBO) – poate părea o modalitate excelentă de a economisi mii de dolari. La urma urmei,comisionulstandard al agentului imobiliar este de la 5% la 6% – De la 12.500 la 15.000 de dolari pe o casă de 250.000 de dolari.  Având în vedere dimensiunea acestei taxe, ați putea crede că acționarea în calitate de agent al propriului vânzător va merita cu siguranță economiile. Iată opt motive pentru care ați putea dori să vă reconsiderați.

Chei de luat masa

• S-ar putea să fiți tentați să evitați un agent imobiliar, să salvați comisionul și să vă vindeți singuri casa – cunoscut și sub denumirea de „vânzare de către proprietar” (FSBO).
• Deși tentant, în majoritatea cazurilor, riscurile de a merge singur depășesc beneficiile.
• Riscurile includ să ai puțini cumpărători potențiali (să nu mai vorbim de cumpărători calificați), să iei decizii emoționale, să nu știi cum să negociezi corect și să nu ai suficient timp liber pentru a-ți dedica găsirea unui cumpărător.
• Unul dintre cele mai mari riscuri ale FSBO este acela de a nu avea experiența sau expertiza pentru a naviga în toate cerințele legale și de reglementare care vin cu vânzarea unei case.

1. Agenții imobiliari nu pot afișa o casă „De vânzare de către proprietar”

Într-o tranzacție FSBO, agentul cumpărătorului știe că nu va exista un coleg profesionist la celălalt capăt al tranzacției. Chiar dacă un client insistă să vă vadă casa, agentul ar putea descuraja să facă o ofertă, invocând necazurile și riscurile de a încerca să încheie afacerea fără un profesionist care să reprezinte vânzătorul – și fără un comision garantat.

„Există doar două motive pentru care prezint un FSBO: nu există alt inventar disponibil sau prețul este ridicol de scăzut”, spune Bruce Ailion, agent imobiliar cu RE / MAX Town & Country din Alpharetta, Georgia, lângă Atlanta. Brokerii cu experiență au fost în general arși de o tranzacție FSBO în care vânzătorul nu a plătit comisionul total convenit – sau niciun comision deloc – agentului care a adus cumpărătorul, spune Ailion. „Vânzătorii FSBO sunt priviți ca niște vânzători ireali, nerezonabili și dificili pe care agenții imobiliari profesioniști i-au respins”, spune el.

Cu toate acestea, există agenți de cumpărători care vă vor arăta proprietatea în condițiile potrivite. Acest lucru poate însemna semnarea unui acord cu agentul care stabilește comisionul procentual pe care dvs., în calitate de vânzător, îl veți plăti agentului. (Agentul poate specifica un comision de 6%, încercând să capteze atât partea cumpărătorului, cât și partea vânzătorului. În schimb, negocia comisionul total la un nivel mai rezonabil de 2% până la 3%.) Un acord ar trebui, de asemenea, să clarifice faptul că agentul lucrează doar în numele a cumpărătorului. De asemenea, se poate preciza că, în calitate de agent al cumpărătorului, agentul imobiliar are obligația de a dezvălui clientului toate informațiile pe care le furnizează vânzătorul, cum ar fi necesitatea de a vinde până la o anumită dată.

---

Dacă doriți să fiți luat în serios de agenții vânzătorilor, obțineți cel mai bun preț și asigurați-vă că nu ratați niciun pas cheie în proces – sau riscați un proces – este mai bine să folosiți un agent imobiliar decât să încercați să vindeți casa ta chiar tu.

2. Agenții evită vânzările emoționale

Vânzarea casei dvs. este de obicei un proces emoțional. Dacă aveți un agent, veți fi eliminat cu un singur pas și vă face mai puțin probabil să faceți greșeli stupide, cum ar fi prețul excesiv al casei dvs., refuzul de a contracara o ofertă scăzută pentru că sunteți jignit sau renunțați prea ușor când aveți un termen limită pentru vânzare. „Un agent imobiliar poate urmări fără a comunica un sentiment de nerăbdare sau disperare; urmărirea este treaba lor ”, spune Ailion. „Când un vânzător verifică în mod repetat, semnalează, în mod corect sau în mod greșit, dorința de a accepta un preț mai mic.”

Dacă renunțați la un agent, va trebui, de asemenea, să vă ocupați direct de respingere de fiecare dată când agentul cumpărătorului vă spune că clientul nu este interesat. „În calitate de proprietar, poate fi destul de supărător să auziți unele dintre comentariile făcute de cumpărători și, adesea, de agenții lor”, spune David Kean, agent imobiliar la Beverly & Co. din Beverly Hills, California.

Un agent poate scoate înțepătura respingerii și poate da o rotire pozitivă oricărui feedback negativ. „Este mai dificil pentru [vânzător] să-și păstreze emoțiile în afara vânzării, pentru că nu există o terță parte din care să scoată nimic”, spune brokerul imobiliar Jesse Gonzalez, președinte și fondator al North Bay Capital din Santa Rosa, California „De exemplu, dacă proprietatea se află pe piață, proprietarul casei nu știe motivul pentru care casa nu se vinde.”

„Emoțiile vor fi întotdeauna acolo pentru vânzător”, adaugă Gonzalez, „dar critica constructivă poate fi mai ușor de digerat pentru vânzător atunci când vine de la un broker care este de partea lor, încercând să obțină cele mai bune pentru ei”.

3. Imobiliarul este un loc de muncă cu normă întreagă

Puteți să vă grăbiți acasă de la serviciu de fiecare dată când cineva vrea să vă vadă casa? Vă puteți scuza de la o întâlnire de fiecare dată când sună telefonul dvs. cu un potențial cumpărător? La sfârșitul unei zile lungi de lucru, aveți energie pentru a profita de toate oportunitățile posibile de a vă comercializa casa? Ești un expert în marketingul caselor?

Ai vreo experiență în acest sens? Răspunsul dvs. la toate aceste întrebări este probabil „nu”. Răspunsul unui agent la toate aceste întrebări este „da”. În plus, trecând printr-un agent, veți obține o cutie de blocare pentru ușa din față, care permite agenților să vă arate casa chiar și atunci când nu sunteți disponibil.

4. Agenții accesează rețele mari

Da, îți poți înscrie singur casa pe Zillow, Redfin, Craigslist și chiar pe serviciul de listare multiplă (MLS) pe care îl folosesc agenții. Dar va fi suficient? Chiar dacă aveți o rețea personală sau profesională mare, acei oameni vor avea probabil puțin interes să răspândească vestea că casa dvs. este de vânzare. Nu aveți relații cu clienții, cu alți agenți sau cu o agenție imobiliară pentru a vă aduce cel mai mare fond de potențiali cumpărători în casa dvs. Un grup mai mic de potențiali cumpărători înseamnă o cerere mai mică pentru proprietatea dvs., ceea ce se poate traduce prin așteptarea mai lungă pentru a vă vinde casa și, eventual, pentru a nu primi atât de mulți bani cât merită casa dvs.

„Un bun agent imobiliar ar trebui să dețină un Rolodex de nume și informații de contact, astfel încât să poată răspândi rapid vestea despre proprietatea pe care tocmai o enumeră”, spune brokerul imobiliar Pej Barlavi, proprietar și CEO al Barlavi Realty din New York City. „Am o listă de distribuție de peste 3.500 de contacte care primesc un e-mail de la mine în 48 de ore, în care listăm o proprietate. Apoi încep să comercializez proprietatea în toate site-urile disponibile, MLS și site-ul imobiliar pentru a menține ritmul și [a păstra] a arăta în mod constant. ”

5. Eliminarea cumpărătorilor necalificați

Un agent poate afla dacă cineva care dorește să vă vadă casa este într-adevăr un cumpărător calificat sau doar un visător sau un vecin curios. Este multă muncă și o întrerupere majoră de fiecare dată când trebuie să-ți pui viața în așteptare, să faci casa să arate perfect și să-ți arăți casa. Doriți să limitați acele bătăi de cap la afișările cele mai susceptibile de a duce la o vânzare.

„Agenții imobiliari sunt instruiți să pună întrebări de calificare pentru a determina seriozitatea, calificarea și motivația unui potențial”, spune Ailion. Agenții imobiliari sunt, de asemenea, instruiți să pună întrebări de ultimă oră despre cât de mult au căutat cumpărătorii, dacă au văzut alte case care ar funcționa pentru nevoile lor, dacă plătesc bani sau au fost precalificați, ce școli caută și așa pe. Pot muta o persoană calificată și motivată până la punctul de cumpărare. Vânzătorilor de FSBO le lipsește acest set de pregătire și abilități, spune el.

De asemenea, este ciudat pentru cumpărători să aibă vânzătorul prezent, mai degrabă decât agentul vânzătorului, atunci când fac turnee prin casă. „Când arată o casă, proprietarul nu ar trebui să fie niciodată prezent”, spune Kean. „Nimic nu face ca un potențial cumpărător să fie mai incomod decât proprietarul actual care se află în casă. Când este prezent un vânzător, majoritatea cumpărătorilor se vor repezi printr-o casă și nu vor observa sau își vor aminti prea multe despre ceea ce au văzut. ”

6. Negocierile de preț iau abilități

Chiar dacă aveți experiență în vânzări, nu aveți experiență specializată în negocierea unei vânzări la domiciliu. Agentul cumpărătorului o face, așa că este mai probabil să reușească negocierea, ceea ce înseamnă mai puțini bani în buzunar. „Este posibil ca un agent de vânzări cu experiență să fi negociat sute de achiziții de case”, spune Kean. „Știm toate jocurile, semnele de avertizare ale unui cumpărător nervos sau nesincer.”

Nu numai că nu ai experiență; este, de asemenea, probabil să fiți emoționat în legătură cu procesul și – fără ca propriul dvs. agent să arate când sunteți irațional – este mai probabil să luați decizii slabe. Potrivit lui Kean, în loc ca un vânzător jignit să răspundă unui cumpărător încărcat emoțional, inadecvat, un agent va spune ceva mai profesionist, cum ar fi „Vânzătorul a refuzat solicitarea dvs. inițială, dar a făcut următoarea contraofertă”.

De asemenea, vânzătorii care merg solo nu sunt familiarizați cu obiceiurile locale sau cu condițiile pieței. „Agenții cunosc pulsul pieței și ceea ce determină cererea, ceea ce le oferă un avantaj știind pentru ce termeni merită negociați și care merită să lase cealaltă parte să câștige”, spune Rob McGarty, proprietar și broker desemnat la Bushwick Real Estate în Seattle.

În plus, spune Gonzalez, agenții cunosc obiceiurile locale pentru vânzarea unei case, cum ar fi dacă cumpărătorul sau vânzătorul plătesc de obicei taxe, cum ar fi taxele de transfer și costurile de închidere.

7. Ignori defectele casei tale

Agenții sunt experți în ceea ce face ca casele să se vândă. Aceștia se pot plimba prin casă cu dvs. și vă pot indica modificările pe care trebuie să le faceți pentru a atrage cumpărători și pentru a obține cele mai bune oferte. Ei pot vedea defecte de care nu sunteți atenți, deoarece le vedeți în fiecare zi – sau pentru că pur și simplu nu le vedeți ca defecte. De asemenea, vă pot ajuta să determinați ce feedback de la potențialii cumpărători ar trebui să acționați după ce vă puneți casa pe piață pentru a-și îmbunătăți șansele de a vinde.

„Oricine este hotărât să-și vândă propria casă ar trebui să angajeze un designer de interior sau un stager pentru a evalua starea actuală și atracția pe piață a casei”, spune Kean. „Toți vânzătorii trebuie să angajeze un serviciu de curățenie profesionist pentru a oferi unei case o curățenie profundă înainte de ao pune pe piață. O curățare bună va ajuta la îndepărtarea mirosurilor distincte, cum ar fi animalele de companie, pe care locuitorii nu le pot mirosi, deoarece locuiesc cu ele în fiecare zi. ”

8. Expunerea la riscuri juridice

O mulțime de acte juridice sunt implicate într-o vânzare de case și trebuie completate corect de un expert. Unul dintre cele mai importante elemente este avocatul Matthew Ryan Reischer, fondator și CEO al LegalAdvice.com. Un vânzător poate fi tras la răspundere pentru fraudă, neglijență sau încălcare a contractului dacă nu dezvăluie în mod corespunzător. „Problema dacă un fapt este material sau nu este stabilită în general în jurisprudența statului în care locuiți”, spune Reischer.

Cu excepția cazului în care sunteți un avocat imobiliar, agentul dvs. știe probabil mai multe despre legile privind divulgarea decât voi. Dacă nu reușiți să dezvăluiți un pericol, o neplăcere sau un defect – și cumpărătorul revine la dvs. după ce s-a mutat și a găsit o problemă – cumpărătorul vă poate da în judecată. Agenții pot face și ei greșeli, dar au asigurări de erori profesionale și omisiuni pentru a se proteja și a oferi cumpărătorului recurs, astfel încât este posibil ca acesta să nu fie nevoit să-l urmărească pe vânzător pentru daune.

Linia de fund

Este o sarcină importantă să înveți cum să-ți vinzi casa fără agent imobiliar – și vânzarea casei tale va fi probabil una dintre cele mai mari tranzacții din viața ta. Puteți încerca să o faceți singur pentru a economisi bani, dar angajarea unui agent are multe avantaje. Agenții pot avea o expunere mai largă pentru proprietatea dvs., vă pot ajuta să negociați o afacere mai bună, să vă dedicați mai mult timp vânzării și să vă împiedicați emoțiile să o saboteze. Un agent aduce expertiza, pe care puțini vânzători de FSBO o au, la o tranzacție complexă cu multe potențiale capcane financiare și juridice.