Mod de viață pentru pensionari: închiriere vs. proprietate

Există motive întemeiate pentru a deține o casă la pensie, dar există și o mulțime de argumente pentru închiriere. Acesta din urmă poate fi mai puțin costisitor dacă înseamnă că nu trebuie să plătiți pentru întreținere și reparații. Cu toate acestea, deținerea poate fi mai puțin stresantă dacă nu trebuie să vă faceți griji cu privire la un proprietar care vă ridică chiria.

Indiferent de ruta pe care o parcurgeți, costurile de locuință vor fi una dintre cheltuielile dvs. lunare majore la pensionare. Iată câțiva factori de luat în considerare atunci când luați o decizie de închiriere-cumpărare.

Chei de luat masa

• Costurile de locuință vor face parte din bugetul dvs. de pensionare, indiferent dacă închiriați sau dețineți.
• Fluctuațiile valorii de piață, cheltuielile neașteptate de întreținere și deductibilele asigurării pot crește costurile de proprietate.
• Deși casele pot fi active valoroase deținute, acestea nu ar trebui achiziționate în principal pentru investiții.
• Deținerea oferă stabilitate, beneficii fiscale și echitate, printre alte avantaje.
• Închirierea oferă mai multă flexibilitate și lichiditate și veți cheltui mai puțini bani (și timp) pentru întreținere.

Implicații fiscale

Înanaliza proprietății față de închiriere, un lucru de luat în considerare este implicațiile fiscale.Începând cu declarațiile depuse în 2019, dobânzile la creditele ipotecare calificate de 750.000 USD sau mai puțin sunt deductibile pentru un cuplu care depune în comun.(Dacă v-ați cumpărat casa înainte de 16 decembrie 2017, puteți deduce în continuare dobânda pentru o ipotecă de 1 milion sau mai puțin în conformitate cu legea anterioară.)

Cu toate acestea, acum, când deducerile din impozitul pe proprietate, odată un avantaj extraordinar pentru contribuabili (în special în zonele bogate), sunt plafonate la 10.000 de dolari, iar deducerea standard a fost aproape dublată, atât datorită Legii privind reducerile fiscale, cât și Legea locurilor de muncă din 2017, numărul de persoanele care sunt susceptibile să profite de o astfel de economie prin detalierea deducerilor lor sunt considerabil reduse.  Costurile de închiriere nu sunt deductibile din taxe, astfel încât chiriașii nu au acces la aceste economii potențiale.

Riscuri de luat în considerare

În teorie, cumpărarea unei case după pensionare vă aduce mai mult pentru bani decât închirierea. Cu toate acestea, proprietatea asupra locuințelor implică și riscuri financiare substanțiale. Probleme precum fluctuațiile valorii de piață, cheltuielile neașteptate de întreținere și deductibilele din asigurări pot crește costurile peste cele ale închirierii. Și indiferent de opțiunea pe care o alegeți, nu uitați să planificați inflația – chirie, taxe și costuri de asigurare, toate cresc în timp.

O altă problemă majoră este riscul de întreținere asociat cu proprietatea. Închirierea este ca și cum ai cumpăra o poliță de asigurare împotriva întreținerii; chiriașii nu au nicio răspundere pentru costurile regulate de întreținere, defecțiunile echipamentelor sau catastrofe precum furtuni sau inundații. Proprietarul trebuie să-și facă griji cu privire la aceste costuri neașteptate – la fel ca și proprietarii de case.

O oportunitate de investiții?

Deși proprietățile imobiliare pot oferi oportunități de investiții bune, o reședință nu ar trebui cumpărată doar din acest motiv. Locuința este un cost de trai inevitabil, iar lichidarea unui activ de investiții nu ar trebui să implice găsirea unui alt loc de locuit. Pensionarii nu ar trebui să ia în considerare investiția în sensul creșterii dreptului de proprietate atunci când planifică costurile de locuință.

„Unul dintre cele mai mari mituri ale proprietății este că este o investiție. Nu este ”, spune Kirk Chisholm, manager de avere și director la Innovative Advisory Group din Lexington, Massachusetts. Chisholm adaugă:

Deținerea unei case în care locuiți este o cheltuială, nu o investiție. O investiție este cea care generează flux de numerar. Sigur, există unele avantaje ale deținerii unei case, dar atunci când țineți cont de costuri, legând cantități mari de capital, nelichiditatea locuinței și că prețurile locuințelor nu cresc întotdeauna, se face un lucru mult mai puțin atractiv ” investiție. ”

Pentru a utiliza de fapt o casă ca investiție, proprietarul unei case ar trebui să cumpere scăzut și să vândă mare – cumpărând și vândând case oportunist. Cu toate acestea, prin vânzarea unei case pentru a obține profit atunci când prețurile sunt ridicate, este posibil să ieșiți din piață dacă prețurile continuă să crească. Cei care au un buget fix, așa cum sunt majoritatea pensionarilor, s-ar putea să nu poată achiziționa o altă casă sau apartament și se vor găsi în schimb cu un proprietar.

În anumite moduri, închirierea poate fi echivalentul economic al scurtării unui stoc. Dacă credeți că prețurile locuințelor sunt mai mici, puteți închiria o reședință, așteptați scăderea prețurilor și puteți cumpăra o casă mai târziu. A fi greșit cu privire la direcția prețurilor locuințelor și a ajunge la plata unui preț de achiziție mai mare este similar cu plata unui preț mai mare pentru un stoc pentru a acoperi o poziție scurtă.

Încasare și lichiditate

Alte beneficii financiare ale locatarului includ libertatea de a nu vă face griji cu privire la condițiile pieței locuințelor și la lichidități. Vânzarea unei case poate dura mult timp; implică, de asemenea, o mulțime de acte, iar majoritatea agențiilor imobiliare percep un comision, ceea ce reduce rentabilitatea investiției. Evitarea acestor încurcături atunci când este timpul să te miști poate merita cu siguranță.

Unii pensionari trăiesc exclusiv din banii pensiilor – beneficii de asigurări sociale, plăți de anuitate sau un plan guvernamental sau sindical. Nu au întotdeauna sume mari de numerar lichid. Fără active suficiente în afara costurilor pentru cheltuieli neașteptate, costurile obișnuite ale deținerii unei case ar putea fi ruine.

Avantajele deținerii

Dacă sunteți unul dintre cei 56% dintre proprietarii de case care pleacă la pensie neimputerați de o ipotecă, potrivit unui sondaj american de finanțare, problema închirierii vs. a deține poate părea mai puțin complicată la început.  Totuși, faptul că nu aveți nicio plată la domiciliu nu face ca acest lucru să fie o nebunie. Va trebui să luați în considerare impozitele pe proprietate și costurile de întreținere și, cu cât casa dvs. este mai veche, cu atât ar putea fi mai mari aceste cheltuieli de întreținere.

Totuși, este ușor să găsiți argumente pentru a rămâne – mai ales dacă locuiți într-o casă pe care o dețineți acum (și nu aveți niciun motiv legat de sănătate să plecați). Iată câteva alte argumente cheie.

Stabilitate

Dacă vă dețineți casa, probabil vă veți bucura de mai multă stabilitate și control. Nu va trebui să vă faceți griji cu privire la faptul că un proprietar va crește chiria. La fel, un proprietar nu poate vinde reședința de sub dumneavoastră. Aveți în continuare opțiunea de a vă deplasa, dar va fi decizia dvs. – nu a unui proprietar. De asemenea, nu puteți remodela o închiriere, cel puțin nu fără permisiunea proprietarului.

Construiți capitalul propriu

Pentru unii pensionari, este important să lase o moștenire. Alții doresc să utilizeze capitalul propriu acumulat pentru a contracta un împrumut, o linie de credit sau o ipotecă inversă. Acestea sunt situații în care proprietatea are cel mai mult sens. În zonele în care valorile proprietăților cresc rapid, deținerea vă permite să dețineți un activ care apreciază. Și, desigur, înseamnă și că puteți evita creșterile chiriei care sunt atât de frecvente pe piețele imobiliare fierbinți.

Beneficii fiscale

După cum sa menționat mai sus, deși factura fiscală din 2017 a diminuat capacitatea de a deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate, astfel de beneficii există încă. În plus, alte deduceri, inclusiv puncte ipotecare, pot funcționa și pentru a reduce suma datorată. Nu primiți niciunul dintre aceste avantaje fiscale dacă închiriați.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA. 

Emoții

Gradul în care sunteți legat emoțional de ideea de proprietate asupra casei – sau de casa particulară în care locuiți în prezent – este o considerație importantă, nefinanciară.

Pro

• echitate

• Stabilitate

• Deduceri fiscale

Contra

• Costuri de întreținere, timp

• Ilichiditatea

• Taxe de proprietate

Avantajele închirierii

Vânzarea casei dvs. și mutarea într-o închiriere are punctele sale. Dacă închiriați în prezent, cunoașteți aceste beneficii. Dar dacă sunteți proprietarul unei case care intenționează să sară nava, iată câteva motive de luat în considerare.

Deschideți Opțiuni

Închirierea poate avea sens dacă sunteți un copac gol, gata să micșorați sau nu sunteți sigur unde vă veți petrece anii de pensionare. Poate doriți să vă îndepărtați pentru o vreme mai bună sau un cost mai scăzut al vieții timp de câțiva ani, dar, de asemenea, să vă puteți apropia cu ușurință de familia dvs. mai târziu.

Sănătatea dumneavoastră – sau a unui membru al familiei – poate fi, de asemenea, un factor dacă credeți că poate fi necesar să vă mutați în curând pentru a primi sau a vă îngriji. Multe comunități de trai asistat, îngrijire continuă sau comunități independente de viață sunt doar chirie, fără a vă lăsa de ales dacă acolo veți locui.

Dacă ajungeți să închiriați, un contract de închiriere pe termen lung va diminua incertitudinea chiriilor în creștere.

Mai puține costuri

Este important să comparați costul închirierii cu deținerea în locul în care intenționați să locuiți. Potrivit unui raport din 2016 al Trulia, închirierea a fost mai puțin costisitoare în 98 din 100 de orașe cu o populație mare de rezidenți de 65 de ani și peste.  Cu toate acestea, merită menționat faptul că în sud proprietatea este de obicei mai puțin costisitoare decât închirierea.

Mai puțină întreținere

Când închiriați, probabil că nu va trebui să plătiți pentru întreținerea structurală din liga majoră. Potrivit Millionacres.com, proprietarii cheltuiesc între 1% și 4% în fiecare an pentru întreținere în medie. Cu cât locuința este mai veche, cu atât procentul este mai mare. O singură avertisment: citiți cu atenție contractul de închiriere înainte de a semna și asigurați-vă că proprietarul este responsabil pentru toate (sau aproape toate) întreținerea și reparațiile, mai ales dacă închiriați o casă.

Nu este doar costul. Pe măsură ce îmbătrânești, capacitatea ta de a face oricare dintre aceste locuri de muncă va scădea inevitabil. Poate că nu vrei să trăiești undeva care te găsește în picioare în mod regulat pe scări pentru a schimba becurile sau lopata de zăpadă de pe trotuar – sau de pe acoperiș. Atunci un super-handyman de construcție poate ajuta cu adevărat.

Capital eliberat

Închirierea poate elibera bani pe care îi puteți investi. Acest lucru vă menține lichid și vă poate crește venitul global în timpul anilor de pensionare. Investițiile cresc adesea într-un ritm mai rapid decât apreciază proprietățile imobiliare, ceea ce le face o utilizare și mai bună a banilor dvs. De asemenea, dreptul de proprietate vă pune în pericol în cazul unei alte accidente de pe piața imobiliară – ceva care nu face închirierea.

Dacă vă gândiți să vă vindeți casa și să închiriați, o altă considerație este impozitul pe câștigurile de capital. Legea fiscală actuală permite excluderea câștigurilor de capital de 250.000 USD pentru persoanele care depun un impozit unic și de 500.000 $ pentru persoanele care depun căsătorie. În plus, veți putea deduce cheltuieli, cum ar fi comisioanele de agenți imobiliari și multe îmbunătățiri de capital pe care le-ați fi putut face acasă de-a lungul anilor. Pentru mulți, excluderile și deducerile de cheltuieli pot fi suficiente pentru a evita plata impozitului pe câștiguri de capital pentru vânzare. Pentru alții, care ar putea locui de ani de zile în casă sau dețin o casă de lux, este posibil să nu fie. În plus, mulți experți economici prezic creșteri semnificative ale ratei câștigurilor de capital datorită noilor politici discutate de actuala administrație a casei albe. Înainte de a face o mișcare, cel mai bine este să consultați un expert fiscal calificat pentru a vă cântări opțiunile.

Pro

• Lichiditate

• Cheltuieli de întreținere reduse, responsabilitate

• Flexibilitate în mișcare

• Mai puține costuri, taxe

Contra

• Creșteri imprevizibile ale chiriei, evacuare

• Fără echitate

• Fără beneficii fiscale

• Incapacitatea de a personaliza casa

• Impozitul pe câștigurile de capital potențiale

Linia de fund

Pentru mulți oameni care se apropie de pensionare, decizia de a păstra conacul familiei sau de a reduce dimensiunea într-un loc mai mic este una dificilă. Dacă decideți să vă mutați, stresul și cheltuielile care pot apărea odată cu proprietatea asupra casei intră în joc. Faptul că dețineți sau închiriați o casă pentru pensionare implică mai multe considerații, cum ar fi:

• Care sunt avantajele fiscale ale închirierii față de deținerea?
• Este casa o oportunitate potențială de investiții sau doar o altă cheltuială?
• Care sunt riscurile asociate proprietății de locuințe, în termeni de costuri neașteptate, și bugetul dvs. le poate rezista?