Impozitul pe câștigurile de capital la vânzările la domiciliu

Casa ta este probabil cea mai mare și mai mândră achiziție din viața ta. Toate măsurile minuțioase pe care le-ați luat – nenumărate căutări de proprietăți, negocieri contractuale, inspecții și închidere – pentru a ajunge la visul proprietății. Acum, este timpul să vindem. Ce urmează? Știați că locuința dvs. este considerată un activ de capital, supus impozitului pe câștigurile de capital? Dacă locuința dvs. a apreciat valoarea, s-ar putea să vi se solicite să plătiți impozite pe profit. Cu toate acestea, datorită Legii privind scutirea contribuabililor din 1997, majoritatea proprietarilor de case sunt scutiți.

Dacă sunteți singur, nu veți plăti nici un impozit pe câștiguri de capital pe primul profit de 250.000 USD (excesul bazat pe cost). Cuplurile căsătorite beneficiază de o scutire de 500.000 USD. Există, totuși, unele restricții.

Chei de luat masa

• Puteți să vă vindeți reședința principală și să fiți scutit de impozitele pe câștigurile de capital pentru primii 250.000 USD dacă sunteți singur și 500.000 USD dacă sunteți căsătorit și depuneți împreună.
• Această scutire este permisă numai o dată la doi ani.
• Puteți adăuga baza costurilor și costurile oricăror îmbunătățiri pe care le-ați făcut acasă la 250.000 USD dacă sunteți singur sau 500.000 USD dacă sunteți căsătorit.

Cât costă impozitul pe câștigurile de capital asupra imobilelor?

Pentru a fi scutit, locuința trebuie considerată o reședință principală pe bazaregulilor serviciului de venituri interne (IRS). Aceste reguli prevăd că trebuie să fi ocupat reședința cel puțin doi din ultimii cinci ani.

Dacă cumpărați o casă și o creștere dramatică a valorii vă determină să o vindeți un an mai târziu, vi se va cere să plătiți impozitul pe câștigurile de capital. Dacă sunteți proprietarul casei dvs. de cel puțin doi ani și îndepliniți regulile de ședere principală, este posibil să datorați impozitul pe profit dacă acesta depășește pragurile IRS. Persoanele singure pot exclude până la 250.000 USD din câștig, iar persoanele căsătorite care depun o declarație comună pot exclude până la 500.000 USD din câștig.

---

Câștigurile de capital pe termen scurt sunt impozitate ca venit obișnuit, cu rate de până la 37% pentru persoanele cu venituri mari;ratele impozitului pe câștigurile de capital pe termen lung sunt de 0%, 15% sau 20%, cu rate aplicate în funcție de venitul și starea de depunere a impozitelor.

Această regulă vă permite chiar să convertiți o proprietate de închiriere într-o reședință principală, deoarece cerința de rezidență de doi ani nu trebuie îndeplinită în ani consecutivi.

Să presupunem că achiziționați un apartament nou pentru 300.000 USD. Locuiți în ea pentru primul an, închiriați casa pentru următorii trei ani și, atunci când locatarii se mută, vă mutați pentru încă un an. După cinci ani, vindeți apartamentul pentru 450.000 de dolari. Nu se datorează impozitul pe câștigurile de capital, deoarece profitul (450.000 USD – 300.000 USD = 150.000 USD) nu depășește suma excluderii. Luați în considerare un final alternativ în care valorile de acasă din zona dvs. au crescut exponențial.

În acest scenariu, vindeți apartamentul pentru 600.000 de dolari. Impozitul pe câștigurile de capital se datorează la 50.000 USD (profit 300.000 USD – excludere IRS 250.000 USD). Dacă venitul dvs. se încadrează între 80.000 și 441.450 USD, rata impozitului pe câștigurile de capital ca persoană singură este de 15%.  Dacă aveți pierderi de capital în altă parte, puteți compensa câștigurile de capital din vânzarea casei prin aceste pierderi și până la 3.000 USD din aceste pierderi din alte venituri impozabile.

Cealaltă restricție majoră este că puteți beneficia de această scutire doar o dată la doi ani. Prin urmare, dacă aveți două case și ați locuit în ambele timp de cel puțin doi din ultimii cinci ani, nu le veți putea vinde pe amândouă fără taxe.

Legea privind scutirea contribuabililor din 1997 a fost benefică pentru proprietarii de case, deoarece a schimbat semnificativ implicațiile vânzărilor de case. Înainte de act, vânzătorii trebuiau să ruleze întreaga valoare a unei vânzări de case într-o altă casă în termen de doi ani pentru a evita plata impozitului pe câștigurile de capital. Totuși, acest lucru nu mai este cazul, iar încasările din vânzare pot fi utilizate în orice mod pe care vânzătorul îl consideră potrivit.

---

Cel mai bine este să consultați un profesionist fiscal înainte de a vinde o proprietate și să verificați dacă există modificări în codul fiscal.

Dacă îndepliniți cerințele de eligibilitate ale IRS, veți putea vinde câștigurile de capital la domiciliu fără impozite, după cum sa menționat mai sus. Cu toate acestea, există excepții de la cerințele de eligibilitate, care sunt prezentate pe site-ul IRS.

Când este complet impozabilă o vânzare la domiciliu?

Nu toată lumea poate profita de excluderile de câștiguri de capital. Câștigurile obținute din vânzarea unei case sunt complet impozabile atunci când:

• Locuința nu este reședința principală a vânzătorului
• Proprietatea a fost achiziționată printr-un schimb de 1031 în termen de 5 ani
• Vânzătorul este supus taxelor pentru expatriați
• Proprietatea nu a fost deținută și utilizată ca reședință principală a vânzătorului pentru cel puțin 2 din ultimii cinci ani anteriori vânzării (se aplică unele excepții)
• Vânzătorul a vândut o altă casă în termen de 2 ani de la data vânzării și a utilizat excluderea câștigurilor de capital pentru acea vânzare

Exemplu privind impozitul pe câștigurile de capital pe vânzarea locuințelor

Luați în considerare următorul exemplu. Susan și Robert, un cuplu căsătorit, au cumpărat o casă pentru 500.000 de dolari în 2015. Cartierul lor a cunoscut o creștere extraordinară, iar valorile casei au crescut semnificativ. Văzând ocazia de a culege recompensele acestei creșteri a prețurilor locuințelor, ei și-au vândut casa în 2020 pentru 1,2 milioane de dolari. Câștigurile de capital din vânzare au fost de 700.000 de dolari.

Întrucât un cuplu căsătorit depunea în comun, au reușit să excludă 500.000 USD din câștigurile de capital, lăsând 200.000 USD sub rezerva impozitului pe câștigurile de capital. Venitul lor combinat îi plasează în cadrul impozitului de 20%. Prin urmare, impozitul pe câștigurile de capital a fost de 40.000 de dolari.

Cum să evitați impozitul pe câștigurile de capital la vânzările la domiciliu

Doriți să reduceți factura fiscală la vânzarea casei dvs.? Există modalități de a reduce ceea ce datorez sau evita taxele pe vânzarea proprietății. Dacă dețineți și ați locuit acasă timp de doi din ultimii cinci ani, puteți exclude până la 250.000 USD (500.000 USD pentru persoanele căsătorite care depun împreună) din câștigul din impozite.

Ajustările la baza costurilor pot contribui, de asemenea, la reducerea câștigului. Baza dvs. de costuri poate fi majorată prin includerea taxelor și cheltuielilor asociate cu achiziționarea casei, îmbunătățirile casei și adăugiri. Creșterea rezultată a bazei de cost reduce astfel câștigurile de capital.

De asemenea, pierderile de capital din alte investiții pot fi utilizate pentru a compensa câștigurile de capital din vânzarea casei dvs. Pierderile mari pot fi reportate chiar și în anii fiscali următori. Să explorăm alte modalități de reducere sau evitare a impozitelor pe câștigurile de capital la vânzările de case.

Folosiți 1031 Schimburi pentru a evita impozitele

Proprietarii de case pot evita plata impozitelor pe vânzarea casei lor reinvestind veniturile din vânzare într-o proprietate similară printr-o bursă 1031. Acest schimb asemănător – denumit după codul IRS Secțiunea 1031 – permite schimbul de proprietăți similare fără alte contraprestații sau proprietăți similare, inclusiv alte considerații, cum ar fi numerarul. Schimbul 1031 permite ca impozitul pe câștigul din vânzarea unei proprietăți să fie amânat, mai degrabă decât eliminat.

Proprietarii – inclusiv corporațiile, persoanele fizice, încrederea, parteneriatele și LLC-urile – de investiții și proprietăți comerciale pot profita de schimbul 1031 atunci când fac schimb de proprietăți comerciale sau de investiții pentru aceleași tipuri.

Proprietățile care fac obiectul schimbului 1031 trebuie să fie în scopuri comerciale sau de investiții, nu pentru uz personal. Partea la bursa 1031 trebuie să identifice în scris proprietăți de înlocuire în termen de 45 de zile de la vânzare și trebuie să finalizeze schimbul pentru o proprietate comparabilă cu cea din aviz în termen de 180 de zile de la vânzare.

Transformați-vă a doua casă în reședința dvs. principală

Excluderile de câștiguri de capital sunt atractive pentru mulți proprietari de case, atât de mult încât pot încerca să-și maximizeze utilizarea pe tot parcursul vieții. Deoarece câștigurile pe reședințe neprincipale și proprietăți de închiriere nu au aceleași excluderi, mai mulți oameni au căutat modalități inteligente de a-și reduce impozitul pe câștigurile de capital la vânzarea proprietăților lor. O modalitate de a realiza acest lucru este de a converti o a doua casă sau o proprietate de închiriat într-o reședință principală.

Un proprietar poate face a doua locuință ca reședință principală timp de doi ani înainte de a vinde și profita de excluderea impozitului pe câștigurile de capital ale IRS. Cu toate acestea, se aplică prevederi. Deducerile pentru deprecierea câștigurilor obținute înainte de 6 mai 1997 nu vor fi luate în considerare în excludere.

Conform Legii privind impozitul pe asistența locativă din 2008, o proprietate de închiriere convertită într-o reședință principală poate avea exclus excluderea câștigurilor de capital numai în perioada în care proprietatea a fost utilizată ca reședință principală.  Câștigurile de capital sunt alocate întregii perioade de proprietate. În timp ce servește ca proprietate de închiriere, porțiunea alocată se încadrează în utilizarea necalificatoare și nu este eligibilă pentru excludere.

Pentru a împiedica pe cineva să profite de schimbul din 1031 și de excluderea câștigurilor de capital, Actul american de creare a locurilor de muncă din 2004 prevede că excluderea se aplică dacă proprietatea schimbată a fost deținută timp de cel puțin 5 ani după schimb.

Modul în care vânzările în rate scad impozitele

Realizarea unui profit mare la vânzarea unei investiții este visul. Cu toate acestea, impozitul corespunzător asupra vânzării poate să nu fie. Pentru proprietarii de proprietăți de închiriere și de a doua casă, există o modalitate de a reduce impactul fiscal. Pentru a reduce veniturile impozabile, proprietarul proprietății ar putea alege o opțiune de vânzare în rate, în care o parte a câștigului este amânată în timp. O plată specifică este generată pe termenul specificat în contract.

Fiecare plată constă în principal, câștig și dobândă, principalul reprezentând baza costului neimpozabil și dobânda impozitată ca venit obișnuit. Porțiunea fracționată a câștigului va avea ca rezultat un impozit mai mic decât impozitul pe un randament al sumelor forfetare. Cât timp deține proprietarul proprietății va determina modul în care este impozitată: câștiguri de capital pe termen lung sau pe termen scurt.

Cum funcționează impozitele pe bunurile imobiliare

La fel ca majoritatea achizițiilor pe care le facem, taxele sunt evaluate pe prețul de achiziție. Același lucru este valabil și pentru imobiliare. Guvernele de stat și locale percep impozite imobiliare sau imobiliare asupra proprietăților imobiliare; aceste impozite colectate ajută la plata serviciilor publice, a proiectelor, a școlilor și multe altele.

Impozitele pe proprietăți imobiliare sunt impozite ad-valorem, care sunt impozite evaluate în raport cu valoarea locuinței și a terenului pe care se află. Nu se evaluează pe baza costului – ce a fost plătit pentru aceasta. Impozitul pe bunurile imobile se calculează prin înmulțirea cotei de impozitare cu valoarea evaluată a proprietății. Cotele de impozitare variază în funcție de jurisdicție și se pot modifica, la fel și valoarea evaluată a proprietății. Cu toate acestea, sunt disponibile anumite scutiri și deduceri pentru anumite situații.

Cum se calculează baza de cost a unei case

Baza de cost a unei case este ceea ce ați plătit (costul dvs.) pentru aceasta. Sunt incluse prețul de achiziție, anumite cheltuieli asociate achiziției casei, costurile de îmbunătățire, anumite taxe legale și multe altele.

Exemplu: În 2010, Rachel și-a cumpărat casa pentru 400.000 de dolari. Nu a făcut nicio îmbunătățire și nu a suferit pierderi pentru cei zece ani pe care i-a trăit acolo. În 2020, ea și-a vândut casa pentru 550.000 de dolari. Costul ei a fost de 400.000 de dolari, iar câștigul impozabil de 150.000 de dolari. Ea a ales să excludă câștigurile de capital și, ca urmare, nu a datorat impozite.

Ce este baza de bază ajustată

Baza de cost a unei case se poate schimba. Reducerile bazate pe costuri apar atunci când primiți o returnare a costului dvs. De exemplu, ați cumpărat o casă pentru 250.000 USD și, ulterior, ați suferit o pierdere din cauza unui incendiu. Asigurătorul dvs. de domiciliu emite o plată de 100.000 USD, reducând baza costurilor la 150.000 USD (250.000 USD baza inițială a costului – 100.000 USD asigurare).

---

Îmbunătățirile necesare pentru a menține casa fără valoare adăugată, au o durată de viață utilă mai mică de un an sau nu mai fac parte din casa dvs. nu vă vor crește baza de costuri.

De asemenea, unele evenimente și activități pot crește baza costurilor. De exemplu, cheltuiți 15.000 de dolari pentru a adăuga o baie la casa dvs. Noua dvs. bază de costuri va crește cu suma cheltuită pentru a vă îmbunătăți casa.

Bază la moștenirea unei case

Dacă ați moștenit o casă, baza costului este valoarea justă de piață (FMV) a casei când a murit proprietarul inițial.  De exemplu, moștenești o casă pentru care proprietarul inițial a plătit 50.000 USD. Casa a fost evaluată la 400.000 de dolari în momentul morții proprietarului inițial. Șase luni mai târziu, vindeți casa pentru 500.000 de dolari. Câștigul impozabil este de 100.000 USD (prețul de vânzare de 500.000 USD – baza costului 400.000 USD).

Valoarea justă de piață este determinată la data decesului concedentului sau la data alternativă de evaluare dacă executantul depune o declarație de impozit pe proprietate și alege această metodă.

Raportarea veniturilor vânzării locuințelor către IRS

Este necesar să raportați vânzarea unei case dacă ați primit un Formular 1099-S care raportează încasările din vânzare sau dacă există un câștig neexcluzibil. Formularul 1099-S este un formular fiscal IRS care raportează vânzarea sau schimbul de imobile. Acest formular este de obicei emis de agenția imobiliară, compania care închide sau creditorul ipotecar. Dacă îndepliniți calificările IRS pentru a nu plăti impozitul pe câștigurile de capital pentru vânzare, informați profesionistul dvs. imobiliar până pe 15 februarie după anul tranzacției.

IRS detaliază ce tranzacții nu sunt raportabile:

• În cazul în care prețul de vânzare este de 250.000 USD (500,00 USD pentru persoanele căsătorite) sau mai puțin și câștigul este complet exclus din venitul brut. Proprietarul trebuie să afirme, de asemenea, că îndeplinește cerința de reședință principală. Profesionistul imobiliar trebuie să primească certificatul că aceste atestări sunt adevărate.
• Dacă cedentul este o corporație, un guvern sau un sector guvernamental sau un cedent de volum scutit (cineva care are sau va vinde 25 sau mai multe proprietăți imobiliare raportabile către 25 sau mai multe părți)
• Non-vânzări, cum ar fi cadouri
• O tranzacție pentru satisfacerea unui împrumut garantat
• Dacă contravaloarea totală pentru tranzacție este de 600 USD sau mai puțin, ceea ce se numește transfer de minim

consideratii speciale

Ce se întâmplă în caz de divorț sau pentru personalul militar? Din fericire, există considerații pentru aceste situații.Într-un divorț, soțul căruia i sa acordat dreptul de proprietate asupra unei locuințe poate conta anii în care locuința a fost deținută de fostul soț pentru a se califica pentru cerința de utilizare.  De asemenea, dacă beneficiarul deține proprietatea asupra casei, cerința de utilizare poate include timpul pe care fostul soț îl petrece în locuință până la data vânzării.

Personalul militar și anumiți oficiali guvernamentali în funcție prelungită oficială și soții lor pot alege să amâne cerința de cinci ani pentru cel mult zece ani în timpul serviciului. În esență, atâta timp cât membrul militar ocupă locuința timp de 2 din 15 ani, acesta se califică pentru excluderea câștigurilor de capital (până la 250.000 USD pentru contribuabilii singuri și până la 500.000 USD pentru contribuabilii căsătoriți care depun împreună).

Impozitul pe câștigurile de capital asupra proprietăților de investiții

Imobilele pot fi clasificate diferit. Cel mai frecvent, este clasificat ca investiție sau proprietate de închiriere sau reședințe principale. Reședința principală a proprietarului este proprietatea imobiliară utilizată ca locație principală în care locuiesc. O investiție sau o proprietate de închiriere este o proprietate imobiliară cumpărată sau redistribuită pentru a genera venituri sau un profit proprietarului sau investitorilor.

Modul în care este clasificată proprietatea afectează modul în care este impozitată și ce deduceri fiscale, cum ar fi deducerile dobânzilor ipotecare, pot fi solicitate. Conform Legii privind reducerile fiscale și locurile de muncă din 2017, pot fi deduse până la 750.000 USD din dobânzi ipotecare pentru o reședință principală. Cu toate acestea, dacă o proprietate este utilizată exclusiv ca investiție imobiliară, aceasta nu se califică pentru excluderea câștigurilor de capital.

Amânările impozitului pe câștigurile de capital sunt permise pentru investițiile imobiliare în cadrul schimbului 1031 dacă încasările din vânzare sunt utilizate pentru achiziționarea unei investiții de tip similar. Și pierderile de capital suportate în anul fiscal pot fi utilizate pentru a compensa câștigurile de capital din vânzarea de proprietăți de investiții. Deci, deși nu este permisă excluderea câștigurilor de capital, există modalități de reducere sau eliminare a impozitelor pe câștigurile de capital pentru proprietăți de investiții.

Proprietatea de închiriat vs. Casa de vacanță

Proprietățile de închiriere sunt proprietăți imobiliare închiriate altora pentru a genera venituri sau profituri. O casă de vacanță este o proprietate imobiliară utilizată recreativ și nu este considerată reședința principală. Este utilizat pentru sejururi de scurtă durată, în principal pentru vacanțe.

Adesea, proprietarii își convertesc casele de vacanță în proprietăți de închiriat atunci când nu sunt folosite de ei. Veniturile generate din închiriere pot acoperi ipoteca și alte cheltuieli de întreținere. Cu toate acestea, trebuie să ții cont de câteva lucruri. Dacă casa de vacanță este închiriată pentru mai puțin de 15 zile, venitul nu este raportabil. Dacă casa de vacanță este utilizată de proprietar mai puțin de două săptămâni într-un an și apoi închiriată pentru restul, aceasta este considerată o investiție imobiliară.

Proprietarii de case pot profita de excluderea impozitului pe câștigurile de capital atunci când își vând casa de vacanță, dacă îndeplinesc regulile privind proprietatea și utilizarea IRS.

Impozite imobiliare vs. impozite pe proprietate

Proprietățile imobiliare și proprietățile sunt adesea utilizate în mod interschimbabil, la fel ca și impozitele imobiliare și impozitele pe proprietate. Cu toate acestea, proprietatea este un termen larg pentru a descrie diferite active, inclusiv proprietăți imobiliare, deținute de o persoană; și nu toate proprietățile sunt impozitate la fel.

Impozitele pe proprietate, în ceea ce privește proprietățile imobiliare, sunt impozite ad-valorem evaluate de stat și de guvernele locale unde se află proprietatea imobiliară. Impozitul pe proprietate imobiliara se calculează prin înmulțirea cotei de impozitare de proprietate de valoarea de piață reală de proprietate, care include valoarea proprietății reale ( de exemplu, case, apartamente și clădiri) și terenul pe care se află.

Impozitele pe proprietate, în ceea ce privește bunurile personale, sunt impozite aplicate bunurilor mobile. Bunurile imobile, care sunt imobile, nu sunt incluse în impozitul pe bunurile personale. Exemple de bunuri personale includ mașinile, ambarcațiunile și echipamentele grele. Impozitele pe proprietate sunt aplicate la nivel local sau local și pot varia de la stat la stat.

Întrebări frecvente despre impozitul pe câștigurile de capital

Vânzările la domiciliu sunt scutite de impozite? 

Vânzările la domiciliu sunt scutite de impozite dacă starea vânzării îndeplinește anumite criterii. Vânzătorul trebuie să fi deținut locuința și să o folosească ca reședință principală pentru 2 din ultimii 5 ani (până la data închiderii). Cei doi ani nu trebuie să fie consecutivi pentru a se califica. Vânzătorul nu trebuie să fi vândut o casă în ultimii doi ani și să fi solicitat excluderea impozitului pe câștigurile de capital. Dacă câștigurile nu depășesc pragul de excludere (250.000 USD pentru persoanele singure și 500.000 USD pentru persoanele căsătorite care depun împreună), vânzătorul nu datorează impozite pe vânzarea casei lor.

Cum evit să plătesc impozite când îmi vând casa?

Există mai multe modalități de a evita plata impozitelor pe vânzarea casei dvs. Aici, vom enumera câteva. Compensați câștigurile de capital cu pierderi de capital. Pierderile de capital din anii precedenți pot fi reportate pentru a compensa câștigurile din anii următori.

Luați în considerare utilizarea excluderii rezidenței primare IRS. Pentru contribuabilii singuri, puteți exclude până la 250.000 USD din câștigurile de capital, iar pentru contribuabilii căsătoriți care depun împreună, puteți exclude până la 500.000 USD din câștigurile de capital (se aplică anumite restricții).

De asemenea, în cadrul unui schimb 1031, puteți transforma încasările din vânzarea unei proprietăți de închiriere sau investiții într-o investiție similară în termen de 180 de zile.

Cât de multe taxe plătesc când îmi vând casa?

Cât de multe impozite plătiți depind de suma câștigului din vânzarea casei dvs. și de categoria dvs. de impozite. Dacă profiturile dvs. nu depășesc suma excluderii și respectați liniile directoare IRS pentru a solicita excluderea, nu datorați nimic. Dacă profiturile dvs. depășesc suma de excludere și câștigați mai puțin de 80.000 USD pe an, veți datora o taxă de 15% (pe baza statutului de depunere unică) asupra profiturilor.

Cota de impozitare este dependentă de venit. Este important să consultați un specialist în domeniul fiscal pentru a stabili și a discuta despre obligația dvs. fiscală.

Trebuie să raportez vânzarea casei mele către IRS?

Este posibil să nu vi se solicite să raportați vânzarea casei dvs. dacă niciuna dintre următoarele situații nu este adevărată:

• Aveți câștiguri impozabile neexcludibile din vânzarea casei dvs. (> 250.000 USD pentru contribuabilii singuri și> 500.000 USD pentru contribuabilii căsătoriți care depun împreună)
• Vi s-a emis un 1099-S, raportând încasările din tranzacțiile imobiliare
• Doriți să raportați câștigul ca impozabil, chiar dacă toate sau o parte se încadrează în liniile directoare de excludere

Linia de fund

Impozitele pe câștigurile de capital pot fi substanțiale. Din fericire, Legea privind scutirea de impozite din 1997 oferă o ușurare proprietarilor care îndeplinesc anumite criterii IRS. Pentru persoanele care depun un impozit unic, până la 250.000 USD din câștigurile de capital pot fi excluse, iar pentru persoanele care declară impozite căsătorite care depun împreună, până la 500.000 USD din câștigurile de capital pot fi excluse. Pentru câștigurile care depășesc aceste praguri, se aplică ratele câștigurilor de capital.

Există excepții pentru anumite situații, cum ar fi divorțul și desfășurarea militară, și există reguli pentru momentul în care vânzările trebuie raportate. Înțelegerea regulilor fiscale și păstrarea la curent cu modificările fiscale vă poate ajuta să vă pregătiți mai bine pentru vânzarea casei dvs.

Consilier Insight

Kimerly Polak Guerrero, CFP®, RICP® Polero ICE Advisers, New York, NY

În plus față de scutirea de 250.000 USD (sau 500.000 USD pentru un cuplu), puteți, de asemenea, să scădeți baza de cost integral din proprietate din prețul de vânzare. Baza costurilor dvs. este calculată începând cu prețul pe care l-ați plătit pentru locuință și apoi adăugând cheltuieli de cumpărare (de exemplu, costuri de închidere, asigurare de titlu și orice taxe de decontare).

La această cifră, puteți adăuga costul eventualelor adăugiri și îmbunătățiri pe care le-ați făcut și care au avut o durată de viață utilă de peste un an.

În cele din urmă, adăugați costurile de vânzare, cum ar fi comisioanele de agent imobiliar și comisioanele de avocat, precum și orice taxe de transfer pe care le-ați suportat.

Până când terminați totalizarea tuturor acestor costuri de cumpărare, vânzare și îmbunătățire a proprietății, câștigul dvs. de capital din vânzare va fi probabil mult mai mic, suficient pentru a vă califica pentru scutire.