Îmbunătățirea capitalului

Ce este o îmbunătățire a capitalului?

O îmbunătățire a capitalului este adăugarea unei modificări structurale permanente sau restaurarea unui aspect al unei proprietăți care fie va spori valoarea totală a proprietății, îi prelungește durata de viață utilă, fie o va adapta la noi utilizări. Persoanele fizice, întreprinderile și orașele pot face îmbunătățiri de capital la proprietatea pe care o dețin. Adesea, îmbunătățirile de capital beneficiază de un tratament fiscal favorabil și pot fi scutite de impozitul pe vânzări în anumite jurisdicții.

În cadrul unei finanțări de afaceri sau corporative, acest proces este similar cu investițiile în cheltuieli de capital (CAPEX).

Chei de luat masa

• O îmbunătățire a capitalului este o modernizare, adaptare sau îmbunătățire durabilă a unei proprietăți care îi mărește valoarea, implicând adesea o schimbare structurală sau o restaurare.
• IRS acordă tratament fiscal special îmbunătățirilor de capital calificate, distingându-le de reparațiile obișnuite.
• În plus față de îmbunătățirea unei locuințe, îmbunătățirile de capital pot crește baza costurilor unei proprietăți, ceea ce la rândul său reduce sarcina fiscală atunci când este vândută.

Cum funcționează o îmbunătățire a capitalului

Îmbunătățirile de capital cresc de obicei valoarea de piață a unei proprietăți, dar pot, de asemenea, extinde utilitatea activului dincolo de starea sa actuală. Potrivit Serviciului de Venituri Interne ( IRS ), pentru a se califica drept îmbunătățire a capitalului, acesta trebuie să dureze mai mult de un an la finalizare și să fie durabil sau permanent. Deși amploarea unei îmbunătățiri de capital poate varia, atât proprietarii individuali, cât și proprietarii la scară largă fac îmbunătățiri de capital.

Publicația IRS 523 prezintă definiția oficială a unei îmbunătățiri de capital. Exemple de îmbunătățiri ale capitalului rezidențial includ adăugarea sau renovarea unui dormitor, o baie sau o punte. Alte proiecte aprobate de IRS includ adăugarea de noi electrocasnice încorporate, covoare sau pardoseli de la perete la perete sau îmbunătățiri la exteriorul unei case, cum ar fi înlocuirea acoperișului, a pereților sau a ferestrelor de furtună. Instalarea unei piscine fixe sau alee poate fi, de asemenea, îmbunătățiri de capital calificate.

IRS face totuși distincția între o îmbunătățire a capitalului și o reparație sau înlocuire din cauza uzurii normale. De exemplu, dacă frigiderul dvs. se rupe după câțiva ani de service sau dacă aveți o conductă cu scurgeri, acele reparații nu sunt îmbunătățiri capitale. Cu toate acestea, dacă o persoană panouri solare și un depozit de instrumente pentru proprietatea sa, ambele fiind fixate permanent pe proprietate, acestea ar fi considerate îmbunătățiri capitale la locuință. Un exemplu de îmbunătățire a capitalului bazat pe afaceri ar fi instalarea unui nou sistem HVAC sau introducerea caracteristicilor accesibile americanilor cu dizabilități ( ADA ) pentru o clădire existentă.

În mod similar, crearea unui nou parc public într-o zonă din centru ar fi, de asemenea, considerată o îmbunătățire a capitalului pentru un oraș. În aceste scenarii, noile adăugiri ar face proprietățile respective mai valoroase, ar fi considerate adăugări permanente și eliminarea lor ar provoca daune materiale proprietății.

consideratii speciale

Baza de cost

Baza de cost este costul inițial al unui activ. IRS stabilește standarde specifice pentru o îmbunătățire care să se califice ca o creștere bazată pe costuri. O preocupare principală este că trebuie să existe în momentul vânzării unei proprietăți. O îmbunătățire a capitalului trebuie, de asemenea, să devină parte a proprietății – sau să fie aplicată atât de permanent pe proprietate – încât eliminarea acesteia ar provoca daune semnificative sau scădere a valorii proprietății în sine.

Reparațiile sau întreținerea nu pot fi incluse în costul unei proprietăți. Cu toate acestea, reparațiile care fac parte dintr-un proiect mai mare, cum ar fi înlocuirea tuturor ferestrelor unei case, se califică drept îmbunătățiri de capital. Renovările necesare pentru a menține o casă în stare bună nu sunt incluse dacă nu adaugă valoare activului. Exemple de astfel de reparații necalificate, conform IRS, includ vopsirea pereților, remedierea scurgerilor sau înlocuirea hardware-ului defect.

Castiguri capitale

Pe lângă îmbunătățirea locuinței, o îmbunătățire a capitalului – pe IRS – mărește baza costurilor unei structuri. Adică, cheltuielile efectuate la efectuarea îmbunătățirilor se adaugă la suma plătită de proprietar pentru cumpărarea sau construirea proprietății. Majorarea bazei de cost, la rândul său, reduce dimensiunea câștigului de capital impozabil la vânzarea proprietății.

Câștigurile de capital din imobiliare se comportă diferit față de alte tipuri de câștiguri de capital. Începând din 2019, proprietarii de case au dreptul la o  scutire de câștiguri de capital pentru orice profit din vânzarea unei reședințe primare de până la 250.000 dolari dacă sunt singuri și 500.000 dolari dacă sunt căsătoriți și depun în comun. Această scutire are o avertizare importantă. Proprietarul trebuie să aibă o reședință la proprietate cel puțin doi din ultimii cinci ani înainte de vânzare.

De asemenea, dacă câștigul este semnificativ mai mare decât sumele enumerate mai sus, efectul îmbunătățirilor de capital pe baza costului poate fi semnificativ. Mulți factori pot face ca un contribuabil să încalce nivelurile de câștiguri de capital de 250/500 USD. Acestea includ dacă proprietarii au achiziționat proprietatea cu multe decenii în urmă și dacă valorile imobiliare locale au crescut dramatic de la cumpărare.

Scutiri locale

Legile chiriei din New York includ o prevedere numită programul Major Capital Improvements (MCI). Datând din anii 1970, acesta permite proprietarilor să crească chiriile stabilizate sau controlate cu chirie cu până la 6% anual, pentru a recupera costurile îmbunătățirilor majore de capital ale acestor structuri. O actualizare a sistemului HVAC, noi ascensoare, spații comune actualizate și alte îmbunătățiri contează pentru MCI.

În februarie 2019, doi membri ai legislativului de stat au introdus un proiect de lege pentru eliminarea programului, taxând că este prea ușor ca proprietarii de clădiri să abuzeze de program. Abuzul vine atunci când acești proprietari fără scrupule depun cereri de cheltuieli umflate sau fabricate. Potențialul de fraudă deoparte, programul MCI este inerent nedrept, susțin unii critici. Acești critici susțin că o îmbunătățire a capitalului este un cost unic pentru un proprietar, dar o creștere a chiriei este o cheltuială continuă pentru un chiriaș.

Exemple de îmbunătățiri de capital

Să presupunem, de exemplu, că o persoană achiziționează o casă cu 650.000 USD și cheltuie 50.000 USD pentru renovarea bucătăriei și adăugarea unei băi. În multe cazuri, impozitul pe vânzări nu va trebui plătit contractanților pentru acest loc de muncă, deoarece este o îmbunătățire a capitalului calificată.

Baza de cost a casei crește, de asemenea, de la 650.000 dolari la 700.000 dolari. După 10 ani de a deține și locui în casă, proprietarul casei, care este singur și depune taxe ca atare, ajunge să vândă proprietatea la un preț de 975.000 de dolari. Dacă nu s-ar fi făcut îmbunătățiri de capital, suma impozabilă pentru câștigul de capital ar fi în mod normal de 75.000 USD (preț de vânzare de 975.000 USD – preț de cumpărare 650.000 USD – excludere câștiguri de capital 250.000 USD). Deoarece îmbunătățirea capitalului a crescut baza costurilor cu 50.000 USD, suma impozabilă pentru câștigul de capital ar fi de doar 25.000 USD (975.000 USD – (650.000 USD + 50.000 USD) – 250.000 USD = 25.000 USD).