Clauze de urgență în contractele de cumpărare de locuințe
O clauză de urgență definește o condiție sau o acțiune care trebuie îndeplinită pentru ca un contract imobiliar să devină obligatoriu. O situație neprevăzută devine parte a unui contract de vânzare obligatoriu atunci când ambele părți, cumpărătorul și vânzătorul, sunt de acord cu termenii și semnează contractul. În consecință, este important să înțelegeți ce faceți dacă o clauză de urgență este inclusă în contractul dvs. imobiliar. Aici introducem clauze de urgență utilizate pe scară largă în contractele de cumpărare de locuințe și cum pot beneficia atât cumpărătorii, cât și vânzătorii.
Chei de luat masa
- O clauză de urgență definește o condiție sau o acțiune care trebuie îndeplinită pentru ca un contract imobiliar să devină obligatoriu.
- O situație de evaluare protejează cumpărătorul și este utilizată pentru a se asigura că o proprietate este evaluată la o sumă minimă specificată.
- O situație de finanțare (sau o „situație de ipotecă”) oferă cumpărătorului timp pentru a obține finanțare pentru cumpărarea proprietății.
- O inspecție sau o situație de diligență necesară oferă cumpărătorului dreptul de a avea inspecția locuinței într-o perioadă de timp specificată.
Contracte imobiliare
O tranzacție imobiliară începe de obicei cu o ofertă: un cumpărător prezintă o ofertă de cumpărare unui vânzător, care poate accepta sau respinge propunerea. Frecvent, vânzătorul contrazice oferta și negocierile merg înainte și înapoi până când ambele părți ajung la un acord. Dacă oricare dintre părți nu este de acord cu termenii, oferta devine nulă, iar cumpărătorul și vânzătorul merg pe căi separate fără nicio obligație suplimentară. Cu toate acestea, dacă ambele părți sunt de acord cu condițiile ofertei, cumpărătorul face un depozit de bani serioase – o sumă plătită ca dovadă a bunei-credințe, în mod obișnuit echivalentă cu 1% sau 2% din prețul de vânzare. Fondurile sunt deținute de o companie escrow în timp ce începe procesul de închidere.
Uneori, o ofertă de cumpărare de bunuri imobile este atașată unei clauze de urgență și inclusă în contractul imobiliar. În esență, o clauză de urgență oferă părților dreptul de a renunța la contract în anumite circumstanțe care trebuie negociate între cumpărător și vânzător. Situațiile neprevăzute pot include detalii precum intervalul de timp (de ex. „Cumpărătorul are 14 zile pentru a inspecta proprietatea”) și termeni specifici (de ex. „Cumpărătorul are 21 de zile pentru a asigura un împrumut convențional pe 30 de ani pentru 80% din prețul de achiziție la o rată a dobânzii nu mai mare de 4,5% ”). Orice clauză de urgență trebuie menționată în mod clar, astfel încât toate părțile să înțeleagă termenii.
Dacă nu sunt îndeplinite condițiile clauzei de urgență, contractul devine nul și o parte (cel mai adesea cumpărătorul) poate retrage fără consecințe juridice. În schimb, dacă sunt îndeplinite condițiile, contractul este executoriu din punct de vedere legal, iar o parte ar încălca contractul dacă ar decide să renunțe. Consecințele variază, de la confiscarea banilor serioși la procese. De exemplu, dacă un cumpărător se retrage și vânzătorul nu reușește să găsească un alt cumpărător, vânzătorul poate da în judecată pentru performanțe specifice, obligându-l pe cumpărător să cumpere casa.
Tipuri de clauze de urgență
Clauzele de urgență pot fi scrise pentru aproape orice nevoie sau îngrijorare. Iată cele mai frecvente neprevăzute incluse în contractele de cumpărare de case de astăzi.
Evaluare contingentă
O situație de evaluare protejează cumpărătorul și este utilizată pentru a se asigura că o proprietate este evaluată la o sumă minimă specificată. Dacă proprietatea nu evaluează cel puțin suma specificată, contractul poate fi reziliat și, în multe cazuri, banii serioși sunt rambursați cumpărătorului.
O situație neprevăzută de evaluare poate include condiții care permit cumpărătorului să continue achiziția, chiar dacă evaluarea este sub suma specificată, de obicei într-un anumit număr de zile după ce cumpărătorul primește notificarea valorii de evaluare. Vânzătorul ar putea avea posibilitatea de a reduce prețul la valoarea evaluării. Situația neprevăzută specifică o dată de lansare la sau înainte de care cumpărătorul trebuie să notifice vânzătorului orice problemă legată de evaluare. În caz contrar, contingența va fi considerată satisfăcută, iar cumpărătorul nu va putea retrage din tranzacție.
O clauză de urgență a unei tranzacții imobiliare oferă părților dreptul de a renunța la contractul lor în circumstanțe specificate care sunt negociate între cumpărător și vânzător.
Finanțarea contingenței
O situație de finanțare (numită și „ situație de ipotecă ”) oferă cumpărătorului timp să solicite și să obțină finanțare pentru cumpărarea proprietății. Aceasta oferă o protecție importantă cumpărătorului, care poate retrage din contract și își poate recupera banii serioși în cazul în care nu poate asigura finanțarea de la o bancă, un broker ipotecar sau un alt tip de împrumut.
O situație financiară va indica un număr specificat de zile în care cumpărătorul este dat pentru a obține finanțare. Cumpărătorul are până la această dată să rezilieze contractul (sau să solicite o prelungire care trebuie convenită în scris de către vânzător). În caz contrar, cumpărătorul renunță automat la contingență și devine obligat să cumpere proprietatea – chiar dacă un împrumut nu este garantat.
Contingența vânzării casei
Deși în majoritatea cazurilor este mai ușor să vindeți înainte de a cumpăra o altă proprietate, calendarul și finanțarea nu funcționează întotdeauna așa. O situație de vânzare a casei oferă cumpărătorului o perioadă de timp specificată pentru a vinde și a-și stabili locuința existentă pentru a o finanța pe cea nouă. Acest tip de situație neprevăzută protejează cumpărătorii deoarece, dacă o casă existentă nu vinde cel puțin prețul cerut, cumpărătorul poate retrage din contract fără consecințe juridice.
Contingențele de vânzare a casei pot fi dificile pentru vânzător, care poate fi obligat să renunțe la o altă ofertă în timp ce așteaptă rezultatul contingenței. Vânzătorul își păstrează dreptul de a anula contractul dacă locuința cumpărătorului nu este vândută în numărul specificat de zile.
Contingența inspecției
O situație neprevăzută de inspecție (numită și „situație neprevăzută”) oferă cumpărătorului dreptul de a face inspecția locuinței într-o perioadă de timp specificată, cum ar fi cinci până la șapte zile. Protejează cumpărătorul, care poate anula contractul sau negocia reparații pe baza constatărilor unui inspector profesionist la domiciliu. Un inspector examinează interiorul și exteriorul proprietății, inclusiv starea elementelor electrice, finisate, sanitare, structurale și de ventilație. Inspectorul furnizează cumpărătorului un raport care detaliază orice problemă descoperită în timpul inspecției. În funcție de condițiile exacte ale contingenței inspecției, cumpărătorul poate:
- Aprobați raportul și tranzacția merge mai departe
- Respingeți raportul, renunțați la afacere și primiți banii serioși
- Solicitați timp pentru inspecții suplimentare dacă ceva are nevoie de o a doua privire
- Solicitați reparații sau o concesiune (dacă vânzătorul este de acord, afacerea merge mai departe; dacă vânzătorul refuză, cumpărătorul poate să renunțe la afacere și să li se restituie banii serioși)
Uneori se include o situație de cost al reparației în plus față de situația de inspecție. Aceasta specifică o sumă maximă în dolari pentru reparațiile necesare. Dacă inspecția la domiciliu indică faptul că reparațiile vor costa mai mult decât această sumă de dolari, cumpărătorul poate alege să rezilieze contractul. În multe cazuri, costul reparației se bazează pe un anumit procent din prețul de vânzare, cum ar fi 1% sau 2%.
Clauza de expediere
Clauza de expediere este o situație de urgență adăugată de vânzători pentru a oferi o măsură de protecție împotriva unei situații de vânzare a unei case. În timp ce vânzătorul este de acord cu o situație de vânzare a casei, acesta poate adăuga o clauză de expediere care să ateste că vânzătorul poate continua să comercializeze proprietatea. Dacă un alt cumpărător calificat se intensifică, vânzătorul acordă cumpărătorului actual o perioadă specificată de timp (cum ar fi 72 de ore) pentru a elimina situația de vânzare a casei și a menține contractul în viață. În caz contrar, vânzătorul poate retrage din contract și vinde noului cumpărător.
Linia de fund
Un contract imobiliar este un acord executoriu din punct de vedere legal care definește rolurile și obligațiile fiecărei părți într-o tranzacție imobiliară. Contingențele sunt clauze atașate și care fac parte din contract. Este important să citiți și să înțelegeți contractul dvs., acordând atenție tuturor datelor și termenelor specificate. Deoarece timpul este esențial, o zi (și un termen limită ratat) poate avea un efect negativ și costisitor asupra tranzacției dvs. imobiliare.
În anumite state, profesioniștilor imobiliari li se permite să pregătească contracte și orice modificări, inclusiv clauze de urgență. Cu toate acestea, în alte state, aceste documente trebuie întocmite de avocați autorizați. Este important să respectați legile și reglementările statului dvs. În general, dacă lucrați cu un profesionist imobiliar calificat, aceștia vă vor putea îndruma pe parcursul procesului și se vor asigura că documentele sunt întocmite corect (de către un avocat, dacă este necesar). Dacă nu lucrați cu un agent sau un broker, consultați un avocat dacă aveți întrebări cu privire la contractele imobiliare și clauzele de urgență.