Flux de numerar scontat după impozitare
Ce este fluxul de numerar scontat după impozitare?
Metoda actualizată a fluxului de numerar după impozitare este o abordare a evaluării unei investiții prin evaluarea sumei de bani generate și luând în considerare costul capitalului împreună cu rata de impozitare marginală aplicabilă.
Fluxul de numerar actualizat după impozitare este similar cu fluxul de numerar actualizat simplu (DCF), dar aici sunt luate în considerare și implicațiile fiscale.
Chei de luat masa
- Fluxurile de numerar actualizate după impozitare iau valoarea actuală a fluxurilor de venituri viitoare, dar care au fost ajustate pentru datoria fiscală preconizată a fiecărui flux de numerar.
- Utilizarea actualizării după impozite oferă o evaluare mai realistă a atractivității unui proiect sau a investiției și poate, de asemenea, să ia în considerare fluxurile care nu sunt de numerar, cum ar fi amortizarea.
- Fluxurile de numerar actualizate după impozitare sunt utilizate pentru a calcula indicele de rentabilitate, precum și perioada de recuperare actualizată a unui proiect sau investiție.
Înțelegerea fluxurilor de numerar scontate după impozite
Scopul analizei reducerilor este de a estima banii pe care un investitor i-ar primi dintr-o investiție, ajustat pentru valoarea în timp a banilor. Valoarea temporală a banilor presupune că un dolar astăzi valorează mai mult decât un dolar mâine, deoarece poate fi investit. Ca atare, o analiză DCF este adecvată în orice situație în care o persoană plătește bani în prezent, cu așteptări de a primi mai mulți bani în viitor.
Abordarea actualizată a fluxului de numerar după impozite este utilizată în cea mai mare parte în evaluarea imobiliară pentru a determina dacă o anumită proprietate este probabil o investiție bună. Investitorii trebuie să ia în considerare deprecierea, intervalul fiscal al entității care va deține proprietatea și orice plăți ale dobânzii atunci când se utilizează această metodă de evaluare. Este un calcul al fluxului de numerar net dintr-o proprietate după ce au fost luate în calcul impozitele și costurile de finanțare în fiecare an. Fluxul de numerar este actualizat la rata de rentabilitate necesară a investitorului pentru a găsi valoarea actuală a fluxurilor de numerar după impozitare. Dacă valoarea actuală a fluxului de numerar după impozitare este mai mare decât costul investiției, atunci investiția ar merita luată.
Deoarece fluxul de numerar actualizat după impozitare este calculat după impozitare, chiar dacă nu este un flux de numerar efectiv, amortizarea trebuie utilizată pentru a determina taxa fiscală. Amortizarea este o cheltuială fără numerar care reduce impozitele și crește fluxul de numerar. De obicei, se scade din venitul operațional net pentru a obține venitul net după impozitare și apoi se adaugă pentru a reflecta impactul pozitiv pe care îl are asupra fluxului de numerar după impozite.
Fluxuri de numerar și profitabilitate după impozite reduse
Fluxul de numerar actualizat după impozitare poate fi utilizat pentru a calcula indicele de rentabilitate, un raport care evaluează relația dintre costurile și beneficiile unui proiect sau investiție propus. Indicele profitabilității sau raportul cost-beneficiu este calculat prin împărțirea valorii actuale a fluxului de numerar actualizat după impozitare la costul investiției.
Regula generală afirmă că un proiect cu un indice de rentabilitate egal sau mai mare decât unul este o oportunitate potențială de investiții profitabile. Cu alte cuvinte, dacă valoarea actuală a fluxului de numerar după impozite este egală sau mai mare decât costul proiectului, proiectul ar putea fi util.
Alte considerente
Deoarece există mai multe metode diferite de evaluare a investițiilor imobiliare și fiecare metodă are deficiențele sale, investitorii nu ar trebui să se bazeze exclusiv pe fluxul de numerar actualizat după impozite pentru a lua o decizie. Pentru a examina valoarea proprietății din mai multe perspective, puteți utiliza și alte metode de evaluare a imobilelor, cum ar fi abordarea costurilor, abordarea comparării vânzărilor (SCA) și abordarea veniturilor.
Fluxul de numerar actualizat după impozite este, de asemenea, utilizat pentru a calcula perioada de rambursare simplă și perioada de rambursare actualizată a unei investiții, permițând unui investitor să determine durata de timp necesară pentru ca un proiect să recupereze suma inițială investită în acesta.