Împrumut de dotare
Ce este un împrumut de dotare?
Un împrumut de înzestrare, cunoscut și sub denumirea de o ipotecă de înzestrare, este un tip de ipotecă în care împrumutatul plătește doar lunar dobânda la împrumut. În loc să efectueze plăți asupra principalului, împrumutatul face investiții regulate într-un plan de economii sau înzestrare, care se va maturiza la scadența ipotecii. Împrumutatul folosește apoi fondurile din această înzestrare pentru a achita principalul ipotecii.
Împrumuturile de înzestrare au fost în primul rând populare în Regatul Unit. Consumatorii care le utilizează au optat adesea pentru a cumpăra ceea ce britanicii numesc o poliță de asigurare de viață (echivalentul unei polițe de asigurare de viață întregi în SUA) pentru a acumula economiile necesare pentru a achita comitentul. Această politică de asigurare a vieții ar urma să se maturizeze simultan cu ipoteca.
Cum funcționează un împrumut de dotare
Pentru a autoriza un împrumut de înzestrare, un creditor va solicita dovada că împrumutatul are un plan realist pentru rambursarea principalului. Acest plan nu se poate baza pe o moștenire așteptată sau pe neașteptate.
Să presupunem că un împrumutat alege să cumpere o casă care costă 150.000 USD, finanțând achiziția cu o ipotecă de 25 de ani. Creditorul care emite ipoteca stabilește plata lunară la 850 USD (reflectând o rată a dobânzii predominantă de 6,8%). Această sumă acoperă doar dobânzile la împrumut; împrumutatul trebuie să acopere el însuși orice taxe și asigurări relevante.
Între timp, împrumutatul a dobândit și o politică de asigurare a vieții care se va maturiza în 25 de ani. El efectuează plăți lunare de 250 USD în această politică, deoarece compania emitentă a politicii a calculat că plățile lunare ale acestei sume, cu randamentul anticipat prin dobânzi, vor garanta că politica va avea o valoare în numerar de 150.000 USD sau mai mult la sfârșitul anului 25 ani. Dacă la sfârșitul celor 25 de ani, piețele au fost constante, politica se va maturiza, iar împrumutatul va folosi cei 150.000 de dolari care s-au acumulat pentru a achita principalul. Orice sumă din poliță de peste 150.000 de dolari va merge la împrumutat. Orice lipsă va necesita ca împrumutatul să plătească diferența în numerar.
Cu un împrumut dotat, plățile lunare ale împrumutatului se îndreaptă doar către dobânzi la împrumut; principalul este plătit într-o singură sumă forfetară la scadența ipotecii.
Pro și contra unui împrumut de înzestrare
Partea bună. Împrumuturile înzestrate oferă numeroase stimulente pentru împrumutați. Principala este, desigur, plățile lunare mai mici, deoarece acestea plătesc doar dobânzi în loc de dobânzi și principal pe împrumut. Desigur, trebuie să plătească în continuare într-o poliță de asigurare de viață sau într-o altă formă de plan de economii pentru a demonstra că intenționează să plătească principalul final la scadența împrumutului.
Dar un plan de economii forțat este rareori un lucru rău și ar putea fi chiar profitabil: mulți oameni au încheiat împrumuturi de înzestrare crezând că banii pe care îi economisesc prin politica lor de asigurare a vieții vor ajunge să fie mai mult decât principalul ipotecii lor. În aceste cazuri, împrumutatul va primi o sumă forfetară suplimentară după achitarea principalului ipotecar.
Partea riscantă. În ciuda acestor beneficii, împrumuturile de înzestrare pot fi mai riscante decât ipotecile tradiționale. Orice tip de investiție sau plan de economii poate pierde valoare în timp, în funcție de piață: Ce se întâmplă dacă există o corecție majoră, care determină scăderea deținerilor unui portofoliu, chiar atunci când ipoteca este scadentă? În mod similar, modificările bruște ale ratelor dobânzii ar putea distorsiona rata de creștere proiectată a valorii în numerar a unei polițe de asigurare de viață. Dacă politica își pierde valoarea, împrumutatul poate fi lăsat cu un deficit atunci când ipoteca se scade. În acest caz, ar trebui să aibă o altă sursă de numerar pentru a putea achita ipoteca.
Exemplu din viața reală a unui împrumut dotat
Chiar și acest scenariu a lovit mii de proprietari britanici în ultimii ani. La sfârșitul anilor 1980, creditele ipotecare pentru înzestrare erau o modalitate extrem de populară de a finanța o achiziție de locuințe, alimentată de piețele imobiliare și de acțiuni în plină expansiune (și unele reduceri fiscale speciale pentru produs); peste un milion de planuri sau politici de economii de dotare au fost vândute într-un an. Dar, până la sfârșitul anilor ’90, a devenit clar că aceste planuri nu vor atinge ratele de creștere prognozate optimist – și sumele ipotecilor pe care trebuiau să le acopere. În anii 2010, mulți proprietari de case au fost obligați să găsească alte modalități de a-și rambursa ipotecile sau de a risca să-și piardă reședința.
Mulți agenți de reglementare și analiști financiari au condamnat împrumuturile de înzestrare ca fiind un caz de vânzare greșită, nu spre deosebire de situația cu polițe de asigurare de viață universale variabile care s-au desfășurat în SUA cam în același timp. Foarte puține împrumuturi de înzestrare sunt vândute astăzi în Marea Britanie.