Asigurarea ipotecilor Administrației Federale a Locuințelor
Dacă împrumutați cineva cu o experiență de împrumut mai puțin decât perfectă, ați dori o garanție că veți fi rambursat. Acesta este principiul care stă la baza asigurării ipotecare. Deși asigurarea ipotecară protejează creditorii de pierderi, s-ar putea să o considerați o pacoste. La urma urmei, este un alt cost pe care trebuie să-l asumi pentru a-ți realiza visul de a deveni proprietar. Dar dacă nu ar exista, mulți oameni probabil nu s-ar califica deloc pentru împrumuturi până când nu vor avea avansuri mai mari.
Mulți oameni consideră că plata primelor de asigurare ipotecară este o opțiune mai bună decât să aștepte câțiva ani până când au o avans suficient de mare pentru a o evita. Deși există multe tipuri diferite de asigurări ipotecare, acest articol analizează elementele de bază ale asigurării ipotecare a Administrației Federale a Locuințelor ( FHA ).
Chei de luat masa
- Asigurarea ipotecară FHA protejează creditorii de pierderile care rezultă din neplată.
- Împrumutații cu un împrumut FHA trebuie să cumpere o asigurare ipotecară FHA.
- Cei care primesc o ipotecă trebuie să plătească o primă de asigurare ipotecară în avans de 1,75% plus prime anuale, ambele fiind bazate pe valoarea împrumutului.
- Durata de timp pe care trebuie să o plătiți pentru asigurarea ipotecară FHA depinde de perioada de amortizare și de raportul împrumut-valoare.
Asigurarea ipotecară FHA: o prezentare generală
Împrumuturile administrației federale pentru locuințe (împrumuturi FHA ) sunt atractive pentru mulți consumatori, în special plată mai mici – de până la 3,5% – precum și praguri mai mici pentru venituri și credite. Asta înseamnă că cineva cu un scor de credit de până la 580 se poate califica.
Toate împrumuturile FHA necesită împrumutaților să încheie o asigurare ipotecară, mai ales atunci când acordă mai puțin de 20%. Asigurarea ipotecară FHA protejează creditorul, deoarece debitorii – în special cei noi – prezintă un risc mai mare de neplată atunci când au un capital minim în casele lor. În esență, nu aveți atât de mult de pierdut îndepărtând și lăsând banca să excludă proprietatea.
Administrația Federală a Locuințelor (FHA) necesită două tipuri de asigurări ipotecare pentru împrumuturile FHA. Debitorii trebuie să plătească asigurarea ipotecară în avans ( UFMI ) – 1,75% din soldul împrumutului – împreună cu primele anuale de asigurare ipotecară (MIP) pe baza valorii totale a împrumutului. MIP-urile anuale variază de la 0,8% la 0,85% pentru sumele de împrumut de bază de 625 500 $ sau mai puțin. Pentru cei care depășesc această sumă, MIP-urile anuale variază între 1% și 1,05%. Aceste rate se aplică condițiilor de împrumut de peste 15 ani. Creditele ipotecare finanțate timp de 15 ani sau mai puțin au rate de la 0,45% la 0,95%.
Pentru a demonstra, iată cât ați plăti pentru asigurarea ipotecară FHA cu un împrumut de 300.000 USD:
- Valoarea ipotecii : 300.000 USD
- Avans : 10.500 USD (3,5% din 300.000 USD)
- Suma împrumutului : 289.500 USD
- UFMI : 5.066,25 USD
- MIP anual : 2.460,75 USD în fiecare an sau 205,06 USD pe lună
Rețineți că acest scenariu presupune că plătiți UFMI imediat. Dar aveți opțiunea de a rula suma în suma totală a ipotecii. Este o idee bună să o plătiți integral la început, dacă vă permiteți să faceți acest lucru. Dar dacă decideți să îl includeți în împrumutul dvs., veți plăti mai mult pe termen lung. Nu numai că vă mărește suma împrumutului, ci și crește plata anuală a primei de asigurare ipotecară.
Condiții de asigurare ipotecară FHA
Potrivit site-ului web al Departamentului de Locuințe și Dezvoltare Urbană ( HUD ) al SUA, perioada de timp în care primele de asigurare ipotecară FHA trebuie plătite variază în funcție de suma și durata ipotecii. Un raport împrumut-valoare (raport LTV ) egal sau mai mic de 90% necesită asigurare ipotecară timp de 11 ani.
Când începeți să vă plătiți ipoteca, aveți un risc mai mare de neplată, astfel încât primele dvs. vor fi mai mari. Acest lucru se datorează faptului că, așa cum am menționat mai sus, nu aveți multă echitate în casă. Așadar, pierdeți suma inițială de 10.500 USD numai dacă în primul an sunteți implicit în acea locuință de 300.000 USD. Plățile premium scad cu cât plătiți mai mult ipoteca. Veți fi mai puțin probabil să doriți să vă părăsiți casa și să vă pierdeți împrumutul mai târziu.
Evitarea sau scăderea asigurărilor ipotecare FHA
Deoarece asigurarea ipotecară FHA adaugă o cheltuială semnificativă la costul proprietății, probabil că vă întrebați dacă puteți face ceva pentru a o reduce sau a o evita și în ce moment vă este permis să scăpați de ea.
Cel mai simplu mod de a evita asigurarea ipotecară este de a reduce 20%. Puteți face acest lucru așteptând să cumpărați până când ați economisit mai mult sau, în unele cazuri, achiziționând o proprietate mai puțin costisitoare. Desigur, dacă vă uitați la un împrumut FHA cu 3,5% în jos, probabil că mergeți pe o linie fină între a vă permite să vă permiteți orice ipotecă și să continuați să închiriați.
În cazul în care prețurile locuințelor se apreciază semnificativ după ce ați cumpărat, este posibil să fiți capabil să vă refinanțați ieșirea din PMI. Pentru ca acest lucru să funcționeze, valoarea casei dvs. va trebui să aprecieze suficient pentru a vă oferi 22% echitate în casă. Dacă nu puteți refinanța pentru a crește raportul LTV, luați în considerare plata soldului principal. Acest lucru nu numai că vă va ajuta să scăpați mai repede de asigurările ipotecare, dar vă va ajuta și să vă achitați casa mai repede. Aceasta reduce suma dobânzii pe care o veți plăti pe termen lung. Dacă luați această cale, va trebui să vă contactați creditorul pentru a vă anula asigurarea ipotecară.
Unii creditori pot oferi programe speciale de împrumut care nu necesită plăți lunare ale primei de asigurare ipotecară, în ciuda faptului că permit o mică avans. Acest lucru face vital să faci cumpărături.
Creditorul dvs. ar trebui să renunțe automat la asigurarea ipotecară atunci când atingeți raportul împrumut-valoare corespunzător.
FHA vs. Asigurarea ipotecii private (PMI)
Există o alternativă la asigurarea ipotecară FHA – asigurarea ipotecară privată (PMI). Este posibil să vi se solicite să cumpărați PMI ca o condiție dacă aveți un credit ipotecar convențional. După cum sugerează numele, acesta este furnizat de o companie de asigurări privată și este aranjat de către creditor. La fel ca asigurarea ipotecară FHA, PMI protejează creditorul, nu împrumutatul.
Trebuie să achiziționați PMI dacă avansul dvs. este mai mic de 20% din împrumutul total. Mulți creditori necesită, de asemenea, PMI atunci când vă refinanțați ipoteca cu un împrumut convențional, iar capitalul propriu este mai mic de 20% din valoarea proprietății. Dar există o mare diferență între asigurarea ipotecară FHA și PMI – nu toți creditorii necesită plata unei asigurări ipotecare în avans.
PMI poate costa oriunde între 0,5% și 1% din valoarea totală a împrumutului anual. Așadar, o ipotecă de 200.000 de dolari vă va costa până la 2.000 de dolari mai mult în fiecare an la rata maximă de 1%. Desigur, rata dvs. depinde de scorul dvs. de credit – cu cât creditul este mai bun, cu atât rata este mai mică. Dacă scorul dvs. de credit este mai mic, veți avea nevoie de o avans mai mare înainte de a vi se oferi orice tip de asigurare.
Asigurarea ipotecară FHA necesită doar un scor minim de credit de 580 pentru a fi eligibil pentru o avans de 3,5%. Cu toate acestea, majoritatea creditorilor privați necesită un scor de credit de la 620 la 640, ceea ce vă permite în continuare să cumpărați o casă mai devreme. Deci, dacă trebuie să aveți o asigurare ipotecară, asigurarea ipotecară FHA poate fi cea mai mică dintre cele două rele.
Mai mult, au existat unele dezbateri cu privire la impactul reducerii și al altor forme de discriminare în industria asigurărilor ipotecare private. Deși mulți asigurători privați ipotecare nu discriminează, fiți conștienți de faptul că se poate întâmpla și raportați-l cu promptitudine.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Linia de fund
Atunci când luați în considerare un împrumut cu o mică plată în avans, gândiți-vă dacă asigurarea ipotecară inițială și primele lunare de asigurare ipotecară vă merită pentru a obține o casă mai devreme. Este greu de calculat, deoarece nu puteți prevedea care vor fi prețurile locuințelor atunci când veți avea mai mulți bani pentru o avans mai târziu. Ar putea fi cel mai bine să decideți pe o bază psihologică dacă vă simțiți confortabil cu plata banilor suplimentari necesari pentru asigurarea ipotecară.