Rata rentabilității managementului financiar – definiție FMRR

Ce este rata de rentabilitate a managementului financiar – FMRR?

Rata de rentabilitate a managementului financiar (FMRR) este o valoare utilizată pentru a evalua performanța unei investiții imobiliare și se referă la un trust de investiții imobiliare (REIT). REIT-urile sunt acțiuni oferite publicului de o companie imobiliară sau de un trust care deține un portofoliu de proprietăți producătoare de venituri și / sau ipoteci.

FMRR este similar cu rata internă de rentabilitate și ia în considerare durata și riscul investiției. FMRR specifică fluxurile de numerar (intrări și ieșiri) la două rate distincte cunoscute sub numele de rata sigură și rata de reinvestire.

S-a explicat rata de rentabilitate a managementului financiar

Deoarece calculul ratei de rentabilitate a managementului financiar este atât de complex, mulți profesioniști din domeniul imobiliar și investitori aleg să utilizeze alte valori pentru analiza imobiliară. Avantajul utilizării FMRR este că permite investitorilor să compare oportunitățile de investiții la egalitate.

Deși rata internă a rentabilității (IRR) a fost mult timp o măsură standard a randamentului în cadrul lexicului financiar, un dezavantaj principal este incapacitatea valorii de a ține cont de timp sau de o perioadă de deținere. Ca atare, este un indicator slab al lichidității, care joacă un rol important în determinarea nivelului de risc global al oricărei garanții sau vehicule de investiții date. De exemplu, atunci când se utilizează doar IRR, două fonduri se pot asemăna în funcție de ratele lor de rentabilitate, dar una poate dura de două ori mai mult decât cealaltă pentru a reveni pur și simplu la suma inițială a investiției principale. Mulți analiști vor completa măsurile de rentabilitate IRR sau MIRR cu perioada de recuperare pentru a evalua durata necesară recuperării unei sume de investiții principale.

Rata internă de rentabilitate modificată îmbunătățește rata internă standard a valorii randamentului prin ajustarea pentru diferențele dintre ratele presupuse de reinvestire a cheltuielilor inițiale de numerar și a intrărilor ulterioare de numerar. FMRR face lucrurile cu un pas mai departe, specificând ieșirile de numerar și intrările de numerar la două rate diferite cunoscute sub numele de „rata sigură” și „rata de reinvestire”. FMRR face, de asemenea, o presupunere suplimentară care nu este inclusă în IRR și MIRR că fluxurile de numerar pozitive care apar imediat înainte de fluxurile de numerar negative vor fi utilizate pentru acoperirea fluxului de numerar negativ.

• Ratele sigure presupun că fondurile necesare pentru a acoperi fluxurile de numerar negative câștigă dobândă la o rată ușor de atins și pot fi retrase atunci când este necesar la un moment dat (adică, cum ar fi dintr-o zi de cont de depozit). În acest caz, o rată este „sigură”, deoarece fondurile sunt foarte lichide și disponibile în condiții de siguranță, cu un risc minim atunci când este necesar.
• Ratele de reinvestire includ o rată care trebuie primită atunci când fluxurile de numerar pozitive sunt reinvestite într-o investiție similară pe termen mediu sau lung cu risc comparabil. Rata de reinvestire este mai mare decât rata sigură, deoarece nu este lichidă (adică se referă la o altă investiție) și, prin urmare, necesită o rată de actualizare cu risc mai mare.

Chei de luat masa

• Rata de rentabilitate a managementului financiar (FMRR) este o valoare utilizată pentru a evalua performanța unei investiții imobiliare și se referă la REIT.
• FMRR se bazează pe o formulare IRR modificată care utilizează o rată sigură a rentabilității și o rată a rentabilității reinvestirii.
• Deoarece calculul ratei de rentabilitate a managementului financiar este atât de complex, mulți profesioniști din domeniul imobiliar și investitori aleg să utilizeze alte valori pentru analiza imobiliară.

Calculul FMRR

Deoarece FMRR este o rată internă de rentabilitate modificată, nu există o modalitate formulică de a o calcula, ci mai degrabă trebuie calculată prin iterații de încercare și eroare, ușurată de software-ul de calculator. Înainte de a utiliza un astfel de software, trebuie parcurși câțiva pași importanți pentru a determina o rată sigură și o rată de reinvestire (mai mare decât rata sigură) de aplicat tuturor fluxurilor de numerar viitoare pe parcursul unei anumite perioade de deținere.

1. Eliminați toate fluxurile de trezorerie negative viitoare, examinând fluxurile de trezorerie pozitive din anul precedent ori de câte ori este posibil. Ieșirile sunt în schimb reduse la o rată sigură a rentabilității și scăzute din orice fluxuri de numerar pozitive.
2. Reduceți toate celelalte ieșiri de numerar care nu s-au aplicat la pasul unu până în prezent și la rata sigură.
3. Compuneți la sfârșitul perioadei de deținere fluxurile de numerar pozitive rămase la rata de reinvestire. Acestea vor fi apoi adăugate la fluxurile de numerar proiectate anticipate dintr-o vânzare la sfârșitul perioadei de deținere a investiției.
4. Calculați IRR.

Rezultatul acestor pași este rata de rentabilitate a gestiunii financiare.