Prima ipotecă
Ce este o primă ipotecă?
O primă ipotecă este o garanție principală asupra unei proprietăți. În calitate de împrumut principal care plătește proprietatea, împrumutul are prioritate asupra tuturor celorlalte drepturi de garanție sau creanțe asupra unei proprietăți în caz de neplată. O primă ipotecă nu este ipoteca asupra primei locuințe a unui împrumutat; este ipoteca inițială luată asupra oricărei proprietăți. Se mai numește și First Lien. Dacă locuința este refinanțată, ipoteca refinanțată își asumă prima poziție ipotecară.
Chei de luat masa
- O primă ipotecă este o garanție principală asupra proprietății care asigură ipoteca.
- A doua ipotecă reprezintă bani împrumutați împotriva capitalului propriu pentru finanțarea altor proiecte și cheltuieli.
- Dacă raportul împrumut-valoare (LTV) al unei prime ipoteci este mai mare de 80%, creditorii necesită, în general, o asigurare ipotecară privată.
- Dobânda ipotecară plătită pentru o primă ipotecă este deductibilă, aplicabilă numai contribuabililor care detaliază cheltuielile din declarațiile lor fiscale.
Înțelegerea primelor ipoteci
Atunci când un individ dorește să cumpere o proprietate, poate decide să finanțeze achiziția cu un împrumut de la o instituție de creditare. Împrumutătorul se așteaptă ca împrumutul pentru locuință sau ipoteca să fie rambursat în rate lunare, care includ o parte din principal și plăți de dobânzi. Împrumutătorul va avea o garanție asupra proprietății, deoarece împrumutul este garantat de către locuință. Această ipotecă încheiată de un cumpărător pentru a cumpăra locuința este cunoscută ca prima ipotecă.
Prima ipotecă este împrumutul inițial contractat pe o proprietate. Cumpărătorul poate avea mai multe proprietăți în numele lor; cu toate acestea, ipotecile inițiale contractate pentru a asigura fiecare dintre proprietățile constituie prima ipotecă. De exemplu, dacă un proprietar de proprietate contractează o ipotecă pentru fiecare dintre cele trei case, fiecare dintre cele trei ipoteci este prima ipotecă.
Termenul „prima ipotecă” face ca cineva să înțeleagă că ar putea exista și alte ipoteci asupra unei proprietăți. Un proprietar ar putea încheia o altă ipotecă, cum ar fi oa doua ipotecă, în timp ce prima și prima ipotecă sunt încă în vigoare.
A doua ipotecă reprezintă bani împrumutați împotriva capitalului propriu pentru a finanța alte proiecte și cheltuieli. Cu toate acestea, a doua ipotecă și orice alte ipoteci ulterioare încheiate asupra aceleiași proprietăți sunt subordonate primei ipoteci. Aceasta înseamnă că prima ipotecă este plătită înainte ca ipotecile secundare să fie plătite în caz de neplată.
Prima ipotecă și împrumutul la valoare (LTV)
Dacă raportul împrumut-valoare (LTV) al unei prime ipoteci este mai mare de 80%, creditorii necesită în generalo asigurare ipotecară privată (PMI).Într-un astfel de caz, uneori poate fi economic pentru un împrumutat să limiteze dimensiunea primei ipoteci la 80% LTV și să utilizeze finanțarea secundară pentru a împrumuta suma rămasă necesară.
Economia plății PMI față de utilizarea unui al doilea împrumut depinde în mare măsură de rata la care un împrumutat se așteaptă să crească valoarea casei sale. PMI poate fi eliminat atunci când LTV-ul primei ipoteci ajunge la 78%. Cu toate acestea, un al doilea drept de retenție, care are de obicei o rată a dobânzii mai mare decât o primă ipotecă, trebuie plătit. Acest lucru se realizează cel mai probabil prin refinanțarea primei ipoteci pentru o sumă egală cu soldul rămas atât al primei, cât și al celei de-a doua ipoteci.
Impozite pe o primă ipotecă
Dobânzile ipotecare plătite pentru o primă ipotecă sunt deductibile din impozite. Aceasta înseamnă că proprietarii de case își pot reduce veniturile impozabile cu suma dobânzii care a fost plătită pentru împrumutul pentru anul fiscal. Cu toate acestea, detaliază cheltuielile din declarațiile lor fiscale.
Exemplu de primă ipotecă
De exemplu, dacă un cumpărător de case asigură o primă ipotecă de 250.000 USD pe o proprietate de casă și, după câțiva ani, obține o a doua ipotecă pentru 30.000 USD pe aceeași proprietate, prima ipotecă este mai mare decât a doua ipotecă.
Împrumutatul își achită plățile după ce a rambursat deja 50.000 USD din suma inițială a împrumutului, iar proprietatea sa este sechestrată și vândută pentru a acoperi împrumutul. Dacă încasările din vânzarea proprietății se ridică la 210.000 USD, primul creditor ipotecar va primi soldul datorat, care este de 200.000 USD.
Al doilea creditor ipotecar va primi tot ce a mai rămas, care în acest caz este de 10.000 USD. Deoarece o primă ipotecă este o creanță principală care are prioritate față de creanțele secundare, a doua ipotecă impune de obicei rate mai mari ale dobânzii decât primele ipoteci.