ARM flexibil de plată

Ce a fost un ARM de plată flexibil?

Un ARM de plată flexibil, cunoscut și sub numele de opțiune ARM, a fost un tip de credit ipotecar cu rată ajustabilă (ARM) care a permis împrumutatului să selecteze din patru opțiuni de plată diferite în fiecare lună: o plată de 30 de ani, care amortizează complet;o plată de 15 ani, amortizând integral;o plată numai cu dobândă sau așa-numita plată minimă care nu acoperea dobânda lunară.

Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB) a eliminat în mod eficient ARM-urile de plată flexibile în 2014 prin noilestandarde privind ipoteca calificată (QM).

Chei de luat masa

• Un ARM de plată flexibil a permis debitorilor să aleagă între patru opțiuni de plată diferite în fiecare lună.
• Aceste opțiuni de plată includeau o plată ipotecară pe 30 de ani, o plată pe 15 ani, o plată numai cu dobândă și o plată minimă.
• Cele mai flexibile ARM-uri de plată au oferit o rată introductivă scăzută, urmată de o rată a dobânzii mult mai mare, lăsând împrumutatului „șoc de plată” și adesea cu incapacitatea de a plăti noile plăți lunare.
• Acest tip de ipotecă a fost întrerupt în SUA din 2014.1

Înțelegerea unui ARM de plată flexibil

Armatele de plată flexibile au fost populare înainte de criza ipotecilor subprime din 2007-2008, când prețurile locuințelor au crescut rapid. Ipotecile au avut o rată de dobândă introductivă foarte scăzută, de obicei 1%, ceea ce a determinat mulți oameni să presupună că își permit o casă mai scumpă decât ar putea sugera venitul lor. Dar rata de teaser a fost de doar o lună. Apoi, rata dobânzii a revenit la un indice, cum ar fi Wells Cost of Saving Index (COSI), plus o marjă, rezultând adesea în „șoc de plată”.

Folosind noua rată a dobânzii, debitorii ar putea alege să efectueze o plată convențională de 30 de ani a ipotecii sau o plată chiar mai mare, accelerată pe 15 ani.  În practică, puțini împrumutați au făcut acest lucru; după prima lună, majoritatea au optat fie pentru plata numai a dobânzilor, fie pentru plata minimă lunară, ceea ce părea foarte mare.

Mulți împrumutați nu au înțeles că dobânda neplătită va fi aplicată soldului împrumutului, proces numit amortizare negativă. De fapt, acest lucru a mărit mărimea împrumutului. Când prețurile locuințelor s-au prăbușit, debitorii au constatat că datorau mai mult pe ipotecile lor decât își meritau casele.

Proprietarii de case nu și-au putut vinde casele, deoarece valoarea era prea mică, iar mulți împrumutători nu și-au permis să efectueze plăți ipotecare lunare, ceea ce duce la impagări care se răspândesc prin bănci și orice produse financiare ipotecare, cum ar fi titlurile garantate cu ipotecă (MBS).

Dezutilizarea brațului flexibil de plată

ARM-uri de plată flexibile și alte opțiuni ARM-uri au avut o mulțime de tipărituri fine pe care mulți împrumutători le-au analizat. De exemplu, majoritatea ARM-urilor cu opțiuni au avut un plafon de amortizare negativ, ceea ce înseamnă că împrumutatul ar putea efectua plăți minime numai până când valoarea împrumutului a ajuns la 110% până la 115% din suma inițială.

Plățile minime au crescut, de asemenea, anual, uneori cu procente care nu păreau prea multe, dar se compuneau rapid. Iar opțiunea de plată cu dobândă a fost de obicei bună doar în primii zece ani. Mulți proprietari de case și-au văzut plățile la împrumut mai mult decât dublu după doar câțiva ani.

Multe dintre aceste ipoteci au fost scrise de creditori răpitori care erau mai interesați să încheie o afacere și să facă un comision spre deosebire de posibilul impact financiar negativ pe care îl va avea asupra debitorilor, știind că în cele din urmă s-ar putea să nu își poată permite ipotecile.

Pentru a descuraja băncile să acorde împrumuturi care ar putea potențial să falimenteze proprietarii de case, CFPB a stabilit programul său de ipotecă calificată în 2014. În cadrul acestui program, anumite tipuri de ipoteci stabile ar obține aprobarea QM a agenției și ar califica banca emitentă pentru o protecție mai mare în caz de neplată..

Deoarece împrumuturile negative de amortizare, cum ar fi ARM-urile flexibile de plată, nu au primit niciodată aprobarea QM, băncile le-au abandonat în mare parte în favoarea ARM-urilor mai convenționale și a creditelor ipotecare cu rată fixă.