Împrumut de capital propriu

Ce este un împrumut de capital propriu?

Un împrumut de capital propriu – cunoscut și ca împrumut de capital propriu, împrumut în rate de capital propriu sau al doilea credit ipotecar – este un tip de datorie de consum. Împrumuturile de capital propriu permit proprietarilor să împrumute contra capitalului propriu din casa lor. Valoarea împrumutului se bazează pe diferența dintre valoarea curentă de piață a locuinței și soldul ipotecar al proprietarului datorat. Împrumuturile pe acțiuni la domiciliu tind să fie la rată fixă, în timp ce alternativa tipică, liniile de credit pentru acțiuni la domiciliu (HELOC), au în general rate variabile.

Chei de luat masa

• Un împrumut de capital propriu, cunoscut și sub numele de „împrumut în rate de capital propriu” sau „a doua ipotecă”, este un tip de datorie de consum.
• Împrumuturile de capital propriu permit proprietarilor să împrumute contra capitalului propriu din reședința lor. 
• Sumele împrumuturilor pe capital propriu se bazează pe diferența dintre valoarea curentă de piață a unei case și soldul ipotecar datorat.
• Împrumuturile cu capital propriu sunt în două variante – împrumuturi cu rată fixă ​​și linii de credit pentru capital propriu (HELOC). 
• Împrumuturile cu rată fixă ​​de capital propriu asigură o singură sumă forfetară, în timp ce HELOC oferă debitori linii de credit rotative.

Cum funcționează un împrumut de acțiuni la domiciliu

În esență, un împrumut de capital propriu este asemănător unei ipoteci, de unde și denumirea de a doua ipotecă. Capitalul propriu din casă servește drept garanție pentru creditor. Suma pe care un proprietar o poate permite să o împrumute se va baza parțial pe un raport  împrumut-valoare combinat (CLTV) de 80% până la 90% din valoarea evaluată a casei. Desigur, valoarea împrumutului și rata dobânzii percepute depind, de asemenea, de scorul de credit al împrumutatului și de istoricul plăților.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.

Împrumuturile tradiționale de capital propriu au un termen de rambursare stabilit, la fel ca ipotecile convenționale. Împrumutatul efectuează plăți regulate, fixe, care acoperă atât principalul, cât și dobânzile. La fel ca în cazul oricărei ipoteci, dacă împrumutul nu este achitat, locuința ar putea fi vândută pentru a satisface datoria rămasă.

Un împrumut de capital propriu poate fi o modalitate bună de a converti capitalul propriu pe care l-ați acumulat în casă în numerar, mai ales dacă investiți acești bani în renovări de case care măresc valoarea casei dvs. Cu toate acestea, amintiți-vă întotdeauna că vă puneți casa pe linie – dacă valorile imobiliare scad, ați putea ajunge să datorați mai mult decât merită casa dvs.

Dacă doriți să vă mutați, s-ar putea să pierdeți bani din vânzarea casei sau să nu vă mai puteți muta. Și dacă primiți împrumutul pentru a achita datoria cardului de credit, rezistați tentației de a rula din nou acele facturi ale cardului de credit. Înainte de a face ceva care vă pune casa în pericol, cântăriți toate opțiunile.

consideratii speciale

Împrumuturile de capital propriu au explodat în popularitate după  Legea privind reforma fiscală din 1986, deoarece au oferit consumatorilor o modalitate de a obține una dintre principalele sale prevederi – eliminarea deducerilor pentru dobânda la majoritatea achizițiilor consumatorilor. Actul a lăsat la loc o mare excepție: dobânda în serviciul datoriilor pe bază de reședință. 

Cu toate acestea, Legeaprivind reducerile fiscale și locurile de muncă din 2017 a suspendat deducerea pentru dobânzile plătite pentru împrumuturi de capital propriu și HELOC până în 2026, cu excepția cazului în care, potrivit IRS, „acestea sunt utilizate pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți substanțial casa contribuabilului care asigură împrumut.”Dobânda pentru un împrumut de capital propriu utilizat pentru consolidarea datoriilor sau plata cheltuielilor de facultate ale unui copil, de exemplu, nu este deductibilă din impozite.

Înainte de a lua un împrumut de capital propriu, asigurați-vă că comparați termenii și ratele dobânzii. Când priviți, „nu vă concentrați exclusiv pe băncile mari, ci luați în considerare un împrumut la uniunea de credit locală”, recomandă Clair Jones, un expert în imobiliare și relocări, care scrie pentru Movearoo.com și iMove.com. „Cooperativele de credit oferă uneori rate de dobândă mai bune și un serviciu de cont mai personalizat dacă sunteți dispus să faceți față unui timp mai lent de procesare a cererilor”.

La fel ca în cazul unui credit ipotecar, puteți solicita o  Casey Fleming, consilier ipotecar la C2 Financial Corporation și autor al Ghidului de împrumut: Cum să obțineți cea mai bună ipotecă posibilă, spune: „Ar trebui să aveți un bun simț al locului în care se află creditul și valoarea locuinței dvs. înainte de a aplica, pentru a economisi bani. Mai ales cu privire la evaluarea [casei dumneavoastră], ceea ce reprezintă o cheltuială majoră. Dacă evaluarea dvs. este prea mică pentru a sprijini împrumutul, banii sunt deja cheltuiți ”- și nu există rambursări pentru a nu vă califica.

Înainte de a semna – mai ales dacă utilizați împrumutul de capital propriu pentru consolidarea datoriilor – rulați numerele cu banca dvs. și asigurați-vă că plățile lunare ale împrumutului vor fi într-adevăr mai mici decât plățile combinate ale tuturor obligațiilor dvs. curente. Chiar dacă împrumuturile de capital propriu au rate ale dobânzii mai mici, termenul dvs. pentru noul împrumut ar putea fi mai lung decât cel al datoriilor dvs. existente.

---

Dobânda pentru un împrumut de capital propriu este deductibilă doar dacă împrumutul este utilizat pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți substanțial locuința care asigură împrumutul.

Împrumuturi de capital propriu vs. HELOC

Împrumuturile de capital propriu asigură împrumutatului o singură plată forfetară, care este rambursată pe o perioadă stabilită de timp (în general, de la cinci la 15 ani), la o rată a dobânzii convenită. Plata și rata dobânzii rămân aceleași pe durata de viață a împrumutului. Împrumutul trebuie rambursat integral dacă se vinde locuința pe care se bazează.

Un HELOC este o linie de credit rotativă, la fel ca un card de credit, pe care îl puteți trage după cum este necesar, rambursarea și apoi atrageți din nou, pentru un termen stabilit de creditor. Perioada de extragere (cinci până la 10 ani) este urmată de o perioadă de rambursare când extragerile nu mai sunt permise (10 – 20 de ani). HELOC- urile au de obicei o rată a dobânzii variabilă, dar unii creditori oferă opțiuni cu rată fixă ​​HELOC.

Avantajele și dezavantajele unui împrumut de acțiuni la domiciliu

Există o serie de avantaje cheie pentru împrumuturile de capital propriu, inclusiv costurile, dar există și dezavantaje.

Pro

• Ușor de obținut

• Ratele dobânzii mai mici decât alte datorii

• Posibilă deducere fiscală pentru dobânda plătită

Contra

• Ușor de obținut

• Posibilă datorie în spirală – de aceea „ușor de obținut” este, de asemenea, un con

• Poate duce la executarea silită a locuinței

Avantaje

Împrumuturile de capital propriu oferă o sursă ușoară de numerar și pot fi instrumente valoroase pentru debitorii responsabili. Dacă aveți o sursă de venit constantă și fiabilă și știți că veți putea rambursa împrumutul, ratele dobânzilor reduse și eventualele deduceri de impozite fac din împrumuturile de capital propriu o alegere sensibilă.

Obținerea unui împrumut de capital propriu este destul de simplă pentru mulți consumatori, deoarece este o datorie garantată. Împrumutătorul efectuează o verificare a creditului și comandă o evaluare a casei dvs. pentru a determina bonitatea dvs. și raportul combinat împrumut-valoare.

Rata dobânzii la un împrumut de capital propriu – deși mai mare decât cea a unei prime ipoteci – este mult mai mică decât cea pe cardurile de credit și alte împrumuturi de consum. Acest lucru explică de ce motivul principal pentru care consumatorii se împrumută în raport cu valoarea locuințelor lor printr-un împrumut cu rată fixă ​​de capital propriu este să plătească soldurile cardului de credit.

Împrumuturile de capital propriu sunt în general o alegere bună dacă știți exact cât trebuie să împrumutați și pentru ce veți folosi banii. Vi se garantează o anumită sumă, pe care o primiți integral la închidere. „Împrumuturile de capital propriu sunt în general preferate pentru obiective mai mari și mai scumpe, cum ar fi remodelarea, plata pentru învățământul superior sau chiar  Richard Airey, ofițer de împrumuturi cu First Financial Mortgage în Portland, Maine.

Dezavantaje

Principala problemă cu împrumuturile de capital propriu este că acestea pot părea o soluție prea ușoară pentru un împrumutat care poate cădea într-un ciclu perpetuu de cheltuieli, împrumuturi, cheltuieli și scufundare mai profundă în datorii. Din păcate, acest scenariu este atât de obișnuit încât creditorii au un termen pentru acesta: „ reîncărcare ”, care este practic obiceiul de a contracta un împrumut pentru a achita datoriile existente și a elibera credit suplimentar, pe care împrumutatul îl folosește apoi pentru a face achiziții.

Reîncărcarea duce la un ciclu în spirală de datorii care îi convinge adesea pe împrumutători să apeleze la împrumuturi de capital propriu oferind o sumă în valoare de 125% din capitalul propriu din casa împrumutatului. Acest tip de împrumut vine adesea cu comisioane mai mari, deoarece – întrucât împrumutatul a scos mai mulți bani decât merită casa – împrumutul nu este garantat în totalitate prin garanție. De asemenea, să știți că dobânda plătită pentru partea de împrumut care este peste valoarea casei nu este niciodată deductibilă din impozit.

Atunci când aplicați pentru un împrumut de capital propriu, poate exista o tentație de a împrumuta mai mult decât aveți nevoie imediat, deoarece primiți plata o singură dată și nu știți dacă vă veți califica pentru un alt împrumut în viitor.

Dacă vă gândiți la un împrumut care valorează mai mult decât casa dvs., ar putea fi timpul pentru o verificare a realității. Nu ai putut să trăiești în limita posibilităților tale atunci când ai datorat doar 100% din capitalul propriu din casa ta? Dacă da, probabil că nu va fi realist să vă așteptați să vă simțiți mai bine atunci când vă creșteți datoria cu 25%, plus dobânzi și comisioane. Acest lucru ar putea deveni o pantă alunecoasă spre faliment și  executare silită.

Exemplu de împrumut de capital propriu

Să presupunem că aveți un împrumut auto cu un sold de 10.000 USD la o rată a dobânzii de 9%, cu doi ani rămași pe termen. Consolidarea acestei datorii la un împrumut de capital propriu la o rată de 4% cu un termen de cinci ani te-ar costa de fapt mai mulți bani dacă ai lua toți cei cinci ani pentru a achita împrumutul de capital propriu. De asemenea, amintiți-vă că casa dvs. este acum garanție pentru împrumut în loc de mașină. Defectarea ar putea duce la pierderea acesteia, iar pierderea casei dvs. ar fi semnificativ mai catastrofală decât predarea unei mașini.