De ce oferte de locuințe care cad

Vânzarea unei case nu este de obicei un proces simplu. Cu toate acestea, poate deveni și mai complicat și mai scump dacă un cumpărător face o ofertă, iar vânzarea se reduce din cauza retragerii cumpărătorului. Prin urmare, în calitate de vânzător, trebuie să știți câteva lucruri despre ieșirile din stadiul târziu. Dacă vă gândiți să vă vindeți locuința, aflați ce puteți face pentru a vă proteja dacă tranzacția se încheie.

Cum poate să cadă o vânzare de case

Într-o vânzare tipică la domiciliu, cumpărătorii vor face o ofertă la casa vânzătorului și, atunci când este acceptată, se semnează un contract între cele două părți. În acel moment, starea proprietății se modifică de obicei de la „de vânzare” la „sub contract” sau „în contract”. Modificarea statutului le spune celorlalți cumpărători și agenților imobiliari că vânzătorul are un cumpărător și este în curs de încheiere a tranzacției. Cu toate acestea, vânzarea sau cumpărarea unei case nu este definitivă până când ambele părți nu au semnat toate documentele legale necesare care transferă proprietatea asupra casei la închidere.

Cumpărătorii au adesea clauze de urgență scrise în contractele lor, care sunt modalități legale de „retragere” din contract fie fără costuri, fie cu un cost mic pentru cumpărător. O clauză de urgență este înscrisă în contractul de vânzare prin care atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt de acord cu termenii din contract. Unele dintre cele mai frecvente neprevăzute includ:

Contingență ipotecară

Cumpărătorul trebuie să poată obține o ipotecă pentru proprietate, de obicei într-o anumită perioadă de timp de la semnarea contractului. Uneori, în contract se poate înscrie o condiție prin care, dacă finanțarea cad, contractul este anulat. Este important ca vânzătorii să ceară cumpărătorului să furnizeze o scrisoare de pre-aprobare a ipotecii.

Contingența inspecției la domiciliu

Casa de vânzare trebuie fie să treacă de inspecție, fie cumpărătorul poate solicita vânzătorului să efectueze reparațiile descrise în raportul de inspecție. Dacă se fac reparații, este de obicei comandată o inspecție ulterioară pentru a asigura trecerea casei. Alternativ, cumpărătorul poate utiliza informațiile din raportul de inspecție ca efect de levier pentru a negocia un preț de vânzare mai mic.

Contingența vânzării casei

Noua achiziție de case poate depinde de cumpărătorul care își vinde proprietatea curentă. Situația de vânzare a casei ajută cumpărătorii, deoarece le permite să renunțe la contract dacă casa lor nu vinde – lăsând vânzătorul să înceapă procesul din nou. Deși există, de obicei, o perioadă de timp stabilită prin care, dacă locuința nu vinde, vânzătorul poate renunța la contract; vânzătorul ar putea rata alte oferte de la potențiali cumpărători care sunt gata să închidă.

Evaluare contingentă

Contingența de evaluare permite cumpărătorului să evalueze locuința pentru a determina valoarea acesteia. Prețul locuinței trebuie să fie egal sau mai mic decât prețul oficial de evaluare. Dacă evaluarea are un preț mai mic, cumpărătorul poate continua achiziția sau poate cere vânzătorului să scadă prețul casei.

Atunci când vânzarea unei case se termină, se întâmplă de obicei din cauza uneia dintre situațiile evidențiate mai sus, care nu sunt îndeplinite, sau cumpărătorului sau vânzătorului s-a schimbat opinia.

Chei de luat masa

• Cumpărătorii au adesea clauze de urgență scrise în contract, care sunt modalități legale de „retragere” a cumpărării unei case.
• Dacă o ofertă pentru o vânzare la domiciliu scade, vânzătorul pierde timp, bani și pierde alți cumpărători care erau gata să închidă.
• O clauză de evadare îi ajută pe vânzători, deoarece îi permite vânzătorului să primească oferte de la alți cumpărători, în ciuda eventualităților din oferta inițială.

Semne de avertizare

Nerespectarea uneia dintre situațiile contractuale este un motiv justificat pentru a nu închide. Cu toate acestea, există și alte semne de avertizare conform cărora un cumpărător ar putea să renunțe la achiziție și acestea includ:

• Nerespectarea documentelor semnate, datate și completate conform instrucțiunilor
• Eșecul efectuării plăților necesare către terți (de exemplu, inspectori)
• Nu returnează apelurile
• Programări lipsă
• Numeroase cereri de modificare a contractului

Dacă întâlniți oricare dintre acestea, ar putea însemna că cumpărătorul dvs. se îmbolnăvește. Sunați cumpărătorul (sau reprezentantul acestora) dacă sunteți îngrijorat de faptul că închiderea este în pericol.

Costurile pentru vânzători

Dacă aveți un contract în mână pentru vânzarea casei dvs., aveți câteva lucruri de pierdut dacă cumpărătorul se retrage:

Cost de oportunitate

Alți cumpărători care ar fi putut fi interesați să facă o ofertă în casa dvs. vor începe să se uite la alte proprietăți de pe piață atunci când casa dvs. intră „sub contract”. S-ar putea să pierdeți oportunitatea de a vinde acelor cumpărători atunci când casa dvs. este sub contract, deoarece este posibil să fi achiziționat o altă proprietate.

Timp

Unul dintre cele mai frustrante aspecte ale căderii unei vânzări de case este timpul pierdut. Vânzătorul este trimis înapoi în prima poziție pentru a porni din nou procesul pentru a găsi un alt cumpărător. De asemenea, întârzierea vă poate deraia planurile de a cumpăra o altă casă sau vă poate schimba cronologia de mutare.

Următoarea dvs. casă

Dacă sunteți sub contract pentru a cumpăra o altă casă și tranzacția respectivă era condiționată de vânzarea reședinței dvs. actuale – pentru că aveți nevoie de încasările din vânzare – este posibil să nu puteți cumpăra casa. Ca urmare, este posibil să fie necesar să renunțați la achiziție sau să găsiți o altă modalitate de a o finanța.

Bani

S-ar putea să pierdeți bani ca urmare a căderii tranzacției dacă trebuie să continuați să plătiți ipoteca pe casa dvs. curentă – pe care o vindeți – în timp ce plătiți și pentru ipoteca asupra casei pe care tocmai ați cumpărat-o. De asemenea, este posibil să plătiți chiria pentru un apartament până când închideți noua achiziție a unei case, mai ales dacă este departe de casa pe care o vindeți. Pe scurt, un cumpărător care se retrănește ar putea crește temporar costurile lunare ale locuinței.

Dacă sunteți sub contract pentru a cumpăra noua dvs. casă și potențialul cumpărător al casei dvs. curente se retrage, ar putea fi necesar să plătiți pentru încălcarea contractului de cumpărare a casei noi.

Costurile de întreținere curente ale locuinței dvs. curente vor continua, inclusiv impozite pe proprietate, utilități și amenajare a teritoriului. Și din moment ce este important să păstrezi casa prezentabilă pentru a atrage un nou cumpărător, costurile se pot aduna în timp.

Salvarea tranzacției

Există pași pe care îi puteți lua dacă cumpărătorul dvs. dorește să se retragă. În primul rând, asigurați-vă că agenții imobiliari implicați, pentru dvs. și pentru cumpărător, comunică eficient. Asigurați-vă că dvs. și potențialul cumpărător primiți în scris copii ale tuturor comunicărilor. Dacă dvs. sau cumpărătorul nu utilizați un agent (sau dacă nu sunteți confortabil cu nivelul de comunicare), încercați să discutați direct cu cumpărătorul pentru a înțelege intențiile sau preocupările lor. De asemenea, determinați dacă există concesii pe care le-ați putea face pentru a vă menține cumpărătorul pe drumul cel bun pentru a închide.

Deși este posibil să nu doriți să reduceți prețul de vânzare al casei dvs. sau să plătiți pentru actualizări și reparații, poate fi util dacă pierderea vânzării este mai costisitoare decât reparațiile.

Examinați contractul pentru a determina orice recurs pe care îl aveți ca vânzător dacă cumpărătorul se retrage. De exemplu, există o clauză în contractul dvs. care să vă ofere temeiuri legale pentru a vă da în judecată pe împrumutat pentru încălcarea contractului și pentru a obține un procent din prețul de vânzare convenit? Sau există o clauză care să spună că cumpărătorul este implicit dacă nu reușesc să anuleze tranzacția în termenul stabilit după semnarea acordului?

Folosiți o clauză de evadare

O clauză de evadare permite vânzătorului să distreze și să accepte oferte de la alți cumpărători chiar dacă există condiții sau neprevăzute scrise în contract de către cumpărător.

Dacă s-a făcut o altă ofertă în casă, vânzătorul ar notifica cumpărătorul inițial, care ar avea un număr stabilit de zile pentru a satisface eventualele sau pentru a renunța la acestea. Cu alte cuvinte, o clauză de evadare ajută la protejarea vânzătorilor, astfel încât aceștia să nu piardă oportunitățile de a vinde în timp ce așteaptă să fie îndeplinite eventualele condiții ale cumpărătorului, cum ar fi vânzarea casei cumpărătorului.

Linia de fund

Există o serie de factori care pot determina căderea vânzării unei locuințe, inclusiv neîndeplinirea uneia dintre eventualitățile sau clauzele din contract sau cumpărătorul are o schimbare de inimă.

Cu toate acestea, vânzătorii se pot proteja informându-se și cunoscând detaliile contractului. Vânzătorii trebuie să se asigure că agentul lor lucrează și comunică eficient. De asemenea, dacă sunteți vânzătorul, s-ar putea să luați în considerare ca un avocat imobiliar să revizuiască contractul, să sugerați orice clauze care vă pot proteja și să sugerați opțiuni de recurs dacă cumpărătorul se retrage – inclusiv posibilitatea de a vă da în judecată cumpărătorul, dacă este necesar.