5 greșeli care pot face ca casa să răstoarne un flop
Arată atât de ușor! Cumpărați o casă, faceți câteva remedii cosmetice, puneți-o din nou pe piață și obțineți un profit uriaș. În orice moment, o jumătate de duzină de emisiuni la televizor prezintă investitori arătoși, bine îmbrăcați, care fac ca procesul să pară rapid, distractiv și profitabil.
Și multe casesunt răsturnate. Casele răsturnate au reprezentat 6,2% din totalul vânzărilor de locuințe din SUA în 2019, un nivel maxim de opt ani, potrivit datelor ATTOM Data Solutions publicate în Raportul SUA de revendicare a locuințelor din 2019.
Cu toate acestea, drumul către bogățiile imobiliare nu se referă doar la atragerea atenției și la semnele „vândute”. Prea mulți potențiali moguli imobiliari trec cu vederea elementele de bază și ajung să eșueze. Deci, care sunt cele mai mari cinci greșeli pe care ar putea să le facă flippers? Și cum le evitați?
Chei de luat masa
- Flipping houses este o afacere ca oricare alta: necesită cunoștințe, planificare și pricepere pentru a avea succes.
- Greșelile obișnuite pe care le fac investitorii imobiliari începători subestimează timpul sau banii necesari proiectului.
- O altă eroare pe care o fac flipurile de casă este supraestimarea abilităților și cunoștințelor lor.
- Răbdarea și judecata bună sunt deosebit de importante într-o afacere bazată pe sincronizare, cum ar fi investițiile imobiliare.
Cum funcționează Flipping House
Flipping (denumit și investiția angro în imobiliare) este un tip de strategie de investiții imobiliare în care un investitor achiziționează o proprietate pentru a nu o folosi, dar cu intenția de a o vinde cu profit.
Acest profit este de obicei derivat din aprecierea prețurilor rezultată dintr-o piață imobiliară fierbinte în care prețurile cresc rapid sau din îmbunătățirile de capital aduse proprietății – sau ambelor. De exemplu, un investitor ar putea cumpăra un dispozitiv de fixare într-un cartier „fierbinte”, poate face renovări substanțiale, apoi îl poate oferi la un preț care să reflecte noul său aspect și facilități.
Investitorii care renunță la proprietăți se concentrează pe cumpărarea și revânzarea ulterioară a unei proprietăți sau a unui grup de proprietăți. Mulți investitori încearcă să genereze un flux constant de venituri angajându-se în flip-uri frecvente.
Deci, cum puteți răsturna o clădire sau o casă? În termeni simpli, doriți să cumpărați scăzut și să vindeți scump (ca majoritatea celorlalte investiții). Dar, mai degrabă decât să adoptați o strategie de cumpărare și deținere, finalizați tranzacția cât mai repede posibil pentru a limita timpul în care capitalul dvs. este în pericol. În general, accentul trebuie pus pe viteză, spre deosebire de profitul maxim. Acest lucru se datorează faptului că fiecare zi care trece vă costă mai mulți bani (ipotecă, utilități, impozite pe proprietate, asigurări și alte costuri asociate cu proprietatea asupra locuințelor). Acesta este planul general, deși vine cu mai multe capcane.
Unde să încep
Primul, cel mai bun sfat este să vă limitați riscul financiar și să vă maximizați potențialul de rentabilitate. Pur și simplu, nu plătiți prea mult pentru o casă (știind ce valorează) și asigurați-vă că știți și cât vor costa reparațiile sau actualizările necesare înainte de a cumpăra. Având aceste informații, puteți calcula apoi un preț de achiziție ideal.
Regula de 70% prevede că un investitor nu ar trebui să plătească mai mult de 70% din valoarea după reparare (ARV) a unei proprietăți minus reparațiile necesare. ARV este ceea ce valorează o casă după ce a fost reparată complet.
Iată un exemplu: dacă ARV-ul unei case este de 150.000 USD și are nevoie de 25.000 USD în reparații, atunci regula de 70% înseamnă că un investitor ar trebui să plătească nu mai mult de 80.000 USD pentru casă: 150.000 USD x 0.70 = 105.000 USD – 25.000 USD = 80.000 USD.
1:34
Ca orice altă afacere mică, demersul va necesita timp și bani, planificare și răbdare, abilitate și efort. Probabil va ajunge să fie mai greu și mai scump decât v-ați imaginat vreodată. Luați-l ușor în pericol : dacă doriți doar să vă îmbogățiți rapid prin răsturnarea unei case, ați putea ajunge în casa săracă. Acestea sunt cele cinci greșeli de evitat dacă vă gândiți să răsturnați o casă.
Chiar dacă obțineți fiecare detaliu corect, schimbarea condițiilor de piață ar putea însemna că fiecare presupunere pe care ați făcut-o la început va fi invalidă până la sfârșit.
1. Nu sunt suficienți bani
Dabblingul imobiliar este scump. Prima cheltuială este costul de achiziție a proprietății . În timp ce cererile de finanțare reduse / fără bani sunt abundente, găsirea acestor oferte de la un furnizor legitim este mai ușor de spus decât de făcut. De asemenea, dacă finanțați achiziția, plătiți dobânzi.
Deși dobânda pentru banii împrumutați este încă deductibilă chiar și după adoptarea Legii privind reducerile fiscale și locurile de muncă, nu este o deducere de 100% . Fiecare dolar cheltuit pe dobândă se adaugă la suma pe care va trebui să o câștigați pentru vânzare doar pentru a face egal.
Și dacă utilizați o linie de credit ipotecară sau de capital propriu (HELOC) pentru a vă finanța achiziția flip-house, doar dobânda este deductibilă. Principalul, taxele și părțile de asigurare ale plății dvs. nu sunt.
Cercetează-ți costuri de deținere a proprietății și costuri de oportunitate pentru legarea numerarului dvs.
Obținerea unui profit este mai dură decât înainte. De fapt, în 2019, marjele de profit s-au micșorat la cea mai mică rentabilitate medie brută a investiției (ROI) din 2011, potrivit datelor ATTOM. Asta nu înseamnă că nu există bani de făcut (rentabilitatea investiției a fost de 40,6%), dar înseamnă că este necesară îngrijirea. Profitul brut mediu pe un flip în 2019 a fost de 62.900 de dolari, dar rețineți că este brut.
Costurile de renovare trebuie, de asemenea, să fie luate în considerare. Dacă intenționați să costul combinat de achiziție, costul deținerii proprietății și costul renovărilor.
O bucătărie de 25.000 de dolari, o baie de 10.000 de dolari, 5.000 de dolari în impozite imobiliare, utilități și alte costuri de transport reduc acest număr cu aproximativ două treimi. Aruncați o problemă structurală neașteptată cu proprietatea și un profit brut poate deveni o pierdere netă.
Chiar dacă reușiți să depășiți obstacolele financiare ale răsturnării unei case, nu uitați de impozitele pe câștigurile de capital, care vă vor pierde profitul.
2. Nu este suficient timp
Renovarea și răsturnarea caselor este o afacere care necesită mult timp. Poate dura câteva luni pentru a găsi și cumpăra proprietatea potrivită. Odată ce deții casa, va trebui să investești timp pentru a o remedia. Dacă aveți o slujbă de o zi, timpul petrecut în demolare și construcții se poate traduce în seri și weekenduri pierdute. Dacă plătiți pe altcineva pentru a face munca, veți petrece în continuare mai mult timp decât vă așteptați să supravegheați activitatea, iar costurile plății altora vă vor reduce profitul.
Odată ce lucrările sunt terminate, va trebui să programați inspecții pentru a vă asigura că proprietatea respectă codurile de construcție aplicabile înainte de ao putea vinde. Dacă nu, va trebui să cheltuiți mai mult timp și bani pentru a le aduce la egalitate.
Apoi, poate fi o investiție destul de mare pentru a vinde proprietatea. Dacă vi-l arătați potențialilor cumpărători, puteți petrece mult timp făcând naveta către și de la proprietate și la întâlniri. Dacă utilizați un agent imobiliar, veți datora un comision.
Merită asta? Pentru mulți oameni, ar putea avea mai mult sens să rămână cu o slujbă de zi, unde pot câștiga același tip de bani în câteva săptămâni sau luni printr-un salariu constant, fără riscuri și un angajament de timp consecvent.
3. Abilități insuficiente
Constructorii profesioniști și profesioniștii calificați, cum ar fi tâmplarii și instalatorii, deseori își schimbă casele ca venit secundar pentru locurile lor de muncă obișnuite. Ei au cunoștințele, abilitățile și experiența pentru a găsi și repara o casă. Unii dintre ei au, de asemenea, slujbe sindicale care asigură controale de șomaj toată iarna, în timp ce lucrează la proiectele lor secundare.
Banii reali din răsturnarea casei provin din transpirație. Dacă sunteți la îndemână cu un ciocan, bucurați-vă de așezarea covorului – și puteți atârna gips-carton, acoperișul unei case și instalați o chiuvetă de bucătărie – aveți abilitățile de a răsturna o casă.
Pe de altă parte, dacă nu cunoașteți o șurubelniță cu cap Phillips de la o șurubelniță plată, va trebui să plătiți un profesionist pentru a face renovările și reparațiile. Și acest lucru va reduce șansele de a obține un profit substanțial pe investiția dvs.
245,864
Numărul de case unifamiliale și de apartamente care au fost răsturnate în 2019, potrivit ATTOM Data Solutions.
4. Cunoștințe insuficiente
Pentru a avea succes, știi cum să alegi proprietatea potrivită, în locația potrivită, la prețul potrivit. Într-un cartier cu case de 100.000 de dolari, chiar vă așteptați să cumpărați la 60.000 de dolari și să vindeți la 200.000 de dolari? Piața este mult prea eficientă pentru ca aceasta să apară în mod regulat.
Chiar dacă veți obține afacerea de-o viață – să scoateți o casă în blocare pentru un cântec, spuneți – știind ce renovări să faceți și care să săriți este esențial. De asemenea, trebuie să înțelegeți legile fiscale aplicabile și legile de zonare și să știți când să vă reduceți pierderile și să ieșiți înainte ca proiectul dvs. să devină o groapă de bani.
Zillow, firma de listare imobiliară, își schimbă acum casele pe anumite piețe. Compania se așteaptă să cumpere și să răstoarne proprietăți în termen de 90 de zile și are datele și cunoștințele pentru a oferi operatorilor mama și pop o concurență acerbă.
Creditorii din liga mare au început, de asemenea, să caute profituri pe piața de împrumuturi flip, compania globală de investiții KKR alăturându-se altor firme de investiții private care caută o parte din acțiune.
5. Nu este suficientă răbdare
Profesioniștii își iau timpul și așteaptă proprietatea potrivită. Novicii se grăbesc să cumpere prima casă pe care o văd. Apoi angajează primul contractor care face o ofertă pentru a aborda lucrările pe care nu le pot face singuri. Profesioniștii fie lucrează singuri, fie se bazează pe o rețea de antreprenori pre-aranjați și de încredere.
Novicii angajează un agent imobiliar pentru a ajuta la vânzarea casei. Profesioniștii se bazează pe eforturile „de vânzare de către proprietar” pentru a minimiza costurile și a maximiza profiturile. Novicienii se așteaptă să se grăbească în acest proces, să plesnească un strat de vopsea și să câștige o avere. Profesioniștii înțeleg că cumpărarea și vânzarea de case necesită timp și că marjele de profit sunt uneori mici.
Linia de fund
Dacă vă gândiți să răsturnați o casă, asigurați-vă că înțelegeți ce este nevoie și riscurile implicate. Flip-urile începătoare pot subestima timpul sau banii necesari și le supraestimează abilitățile și cunoștințele. A face rapid un profit frumos prin răsturnarea unei case nu este la fel de ușor pe cât arată la televizor.