Cum se pot combina două ipoteci într-una?

A avea două credite ipotecare nu este atât de rar pe cât ai crede. Oamenii care acumulează suficient echitate în casele lor aleg adesea să încheie o a doua ipotecă. S-ar putea să folosească acești bani pentru a achita o datorie, pentru a trimite un copil la facultate, pentru a finanța începerea unei afaceri sau pentru a face o achiziție mare. Alții vor folosi o a doua ipotecă pentru a spori valoarea locuinței sau a proprietății lor prin remodelare sau construirea unei piscine etc.

Cu toate acestea, două ipoteci pot fi mai complicate decât deținerea unuia singur. Din fericire, există mecanisme disponibile cu care să combinați sau să consolidați două ipoteci într-un singur împrumut. Dar, procesul de consolidare poate fi în sine complicat, iar matematica ar putea ajunge să nu-l facă util în final.

Chei de luat masa

• Deținerea a două ipoteci este o situație obișnuită, care poate fi simplificată prin combinarea acestora într-un singur împrumut.
• Consolidarea a două împrumuturi într-unul poate necesita ajutorul unui broker expert cu experiență în acest sens.
• În timp ce consolidarea vă poate simplifica finanțele și vă poate economisi bani în timp, vine cu costuri care s-ar putea să nu ajungă la o decizie inteligentă în cele din urmă.

Combinarea ipotecilor

Să ne uităm la un exemplu: ați luat o linie de credit pentru acțiuni la domiciliu în urmă cu zece sau mai mulți ani și în timpul perioadei de extragere – momentul în care ați putut „trage” pe linia dvs. de credit – ați plătit o sumă gestionabilă: 275 USD pe lună pe o linie de credit de 100.000 USD.

Conform termenilor acestui împrumut, după zece ani perioada de tragere a devenit perioada de rambursare – următorii 15 ani în care trebuie să plătiți împrumutul ca o ipotecă. Dar probabil nu v-ați așteptat ca plata de 275 USD să devină o plată de 700 USD, care ar putea muta chiar mai mult dacă rata primă crește.

Prin consolidarea celor două împrumuturi, ați putea economisi mai mult de 100 USD în fiecare lună și vă puteți bloca rata dobânzii, mai degrabă decât să urmăriți cum crește dacă prime crește. Pe de altă parte, poate doriți să plătiți împrumuturile mai repede și doriți condiții mai bune care să vă ajute să faceți acest lucru. Cum funcționează acest tip de consolidare și este o idee bună?

Știi cu ce începi

Pentru a înțelege ce se întâmplă atunci când vă consolidați, trebuie să știți câteva lucruri despre împrumuturile curente pe care le aveți. Dacă, atunci când mergi la consolidarea împrumuturilor, îți dai seama că a doua ipotecă a fost folosită pentru a scoate bani din casă dintr-un motiv oarecare – numit împrumut de încasare – poate adăuga costuri la noul împrumut și poate reduce suma pentru care califica. Împrumuturile încasate au un preț mai ridicat, spun creditorii, deoarece împrumutatul este statistic mai probabil să se îndepărteze de împrumut dacă are probleme.

Apoi, există rata / termenul de refinanțare (refi). Acest tip de împrumut este pur și simplu o ajustare a ratei dobânzii și a condițiilor împrumutului dvs. curent. Împrumutul este considerat mai sigur pentru creditor, deoarece împrumutatul nu încasează bani sau nu reduce suma de capitaluri proprii pe care o dețin. Este posibil să fi refinanțat recent când ratele ipotecare au scăzut la minime istorice. 

De ce contează aceste distincții? Potrivit Casey Fleming, consilier ipotecar la C2 Financial Corporation și autor alGhidului de împrumut: Cum să obțineți cea mai bună ipotecă posibilă, acestea sunt importante, deoarece termenii și suma pe care o veți plăti pentru ipotecile noi ar putea fi foarte diferite.

„Să presupunem că dvs. și vecinul dvs. primiți amândoi 75% împrumuturi de refinanțare la valoare, sub limita conformă a împrumutului de 417.000 USD. A ta este o încasare, a lui nu. Împrumutul dvs. ar costa cu 0,625 puncte mai mult decât cel al vecinului dvs. din aprilie 2021. Și 1 punct reprezintă 1% din suma împrumutului, deci dacă suma împrumutului dvs. este de 200.000 USD, toate lucrurile fiind egale, ați plăti 1.250 USD (200.000 USD x.00625) mai mult pentru aceeași rată a dobânzii ca vecinul tău „.

Gândiți-vă în acest fel. Dacă inițial ați achiziționat cele două împrumuturi atunci când ați cumpărat casa, nu este un împrumut încasat, deoarece a doua ipotecă a fost utilizată pentru a achiziționa locuința – nu pentru a scoate bani din ea. Dar mai târziu, dacă ați primit bani ca urmare a unei a doua ipoteci, acesta a fost un împrumut încasat, astfel încât un nou credit consolidat va fi considerat același.

Există un alt motiv pentru care această distincție devine importantă. Deoarece împrumuturile cu lichidare sunt mai riscante pentru creditor, acestea pot împrumuta doar 75% până la 80% din capitalul propriu în casa dvs., comparativ cu 90% pe o rată / termen refi. Fleming o exprimă într-o limbă engleză simplă, astfel: „Dacă împrumutul dvs. va fi considerat un împrumut de încasare, veți avea nevoie de mai mult capital propriu pentru a vă califica”

Cum se consolidează

Împrumutătorul va face toate documentele complicate asociate consolidării împrumuturilor. Treaba ta este să fii un consumator informat. Nu vorbi cu unul – vorbește cu mai mulți.

Deoarece consolidarea a două împrumuturi este mai complicată decât o ipotecă simplă la domiciliu, cel mai bine este să vorbiți personal cu până la trei sau patru creditori. Ați putea vorbi cu banca sau uniunea de credit, un broker ipotecar sau puteți primi recomandări de la profesioniștii din industrie în care aveți încredere.

Desigur, întrebați-i dacă noul împrumut va deveni un împrumut de încasare sau o rată / termen refi. Este un împrumut cu rată fixă ​​sau variabilă? 15 sau 30 de ani?

Odată ce sunteți mulțumit de un anumit împrumut, acesta vă va ajuta să parcurgeți procesul. Nu semnați nimic fără să îl citiți mai întâi și asigurați-vă că înțelegeți programul de plată.

Dacă împrumutul dvs. este un împrumut de încasare, Casey Fleming spune că ar putea exista o modalitate de a-l converti la o rată / termen refi un an mai târziu.

„Consolidați împrumuturile sub formă de încasări, dar obțineți un credit al creditorului care plătește toate costurile asociate tranzacției. Așteptați un an și refinanțați din nou. Deoarece refinanțezi doar un singur împrumut în acel moment, acesta nu este un împrumut de încasare. Acum puteți cheltui bani pe puncte pentru a cumpăra rata dobânzii în jos, deoarece veți păstra împrumutul pentru o perioadă mai lungă de timp. ”Fleming continuă să vă sfătuiască să facă acest lucru numai dacă credeți că ratele dobânzilor sunt stabile sau pot scădea.

Linia de fund

„Nu luați niciodată o decizie de refinanțare sau consolidare a împrumuturilor bazate doar pe reducerea plății dvs. lunare.În majoritatea cazurilor, veți cheltui mai mult pe toată durata vieții pe noul împrumut decât ați plăti pur și simplu împrumuturile existente ”, spune Fleming.„Milioane de consumatori își ipotecează viitorul și ajung să se retragă cu zeci sau chiar sute de mii de dolari.”

În schimb, stabiliți cât timp credeți că veți rămâne în casă și comparați costul ipotecii dvs. curente cu noua ipotecă plus orice costuri asociate cu noul împrumut pe tot parcursul timpului pe care îl veți deține. Dacă costurile generale ar fi mai mici odată cu consolidarea, atunci consolidarea este probabil o idee bună.