Cum calculez cât de mult acțiuni la domiciliu am?
În general, se presupune că majoritatea oamenilor știu care este propriul lor patrimoniu. Cu toate acestea, mulți oameni sunt încă confuzi cu privire la subiect. În calitate de proprietar, trebuie să înțelegeți cum funcționează capitalul propriu. Acest lucru este valabil mai ales dacă doriți să refinanțați o ipotecă sau să împrumutați bani pentru reședința dvs.
Chei de luat masa
- Capitalul propriu este valoarea pachetului de proprietate în casa dvs., calculată prin scăderea ipotecii dvs. restante din valoarea de piață a proprietății.
- Puțini creditori vă vor permite să vă împrumutați cu suma totală a capitalului propriu.
- În condiții economice normale, ați putea fi capabil să împrumutați între 80% și 90% din capitalul propriu disponibil.
- În timpul pandemiei coronavirusului, creditorii au restricționat accesul la capitalul propriu și au crescut cerințele privind scorul de credit, în special pentru liniile de credit pentru capitalul propriu (HELOC).
Cât de mult aveți la domiciliu?
Valoarea capitalului propriu al locuinței este diferența dintre valoarea curentă de piață a casei dvs. și suma totală a datoriilor (în principal, ipoteca dvs. principală) înregistrate împotriva acesteia.
Creditul pe care îl aveți la dispoziție ca împrumutat printr-un împrumut de capital propriu depinde de cât de mult aveți. Să presupunem că locuința dvs. valorează 250.000 USD și că datorați 150.000 USD pentru ipoteca dvs. Pur și simplu scădeți creditul ipotecar rămas din valoarea casei și veți obține 100.000 USD în capital propriu.
Cât de mare poți obține un împrumut de acțiuni la domiciliu?
Foarte puțini creditori vă vor permite să împrumutați cu suma integrală a capitalului propriu.În general, acestea vă permit să împrumutați maximum 80% până la 90% din capitalul propriu disponibil, în funcție de creditorul dvs., de credit și de venit. Deci, dacă aveți 100.000 USD în capital propriu, ca în exemplul de mai sus, ați putea obține olinie de credit pentru capital propriu (HELOC) cuprinsă între 80.000 și 90.000 USD. Rasa, originea națională și alte considerații nefinanciare nu ar trebui să joace niciodată un rol în determinarea cantității de capital propriu pe care o puteți împrumuta.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau către Departamentul SUA pentru Locuință și Dezvoltare Urbană (HUD).
Iată un al doilea exemplu care ia în considerare încă câțiva factori. Să presupunem că aveți cinci ani pentru o ipotecă de 30 de ani asupra casei dvs. În plus, o evaluare recentă sau o evaluare a plasat valoarea de piață a casei dvs. la 250.000 USD. De asemenea, mai aveți 195.000 de dolari pe împrumutul inițial de 200.000 de dolari. Amintiți-vă, aproape toate plățile dvs. ipotecare timpurii la domiciliu se îndreaptă către plata dobânzilor.
Dacă nu există alte obligații legate de casă, aveți 55.000 $ în capital propriu. Aceasta este egală cu valoarea actuală de piață de 250.000 dolari minus datoria de 195.000 dolari. De asemenea, puteți împărți capitalul propriu la valoarea de piață pentru a determina procentul de capital propriu. În acest caz, procentul de capital propriu este de 22% (55.000 $ ÷ 250.000 $ =.22).
Acum, să presupunem că ați luat și un împrumut de 40.000 de dolari pentru capitalul propriu, pe lângă creditul ipotecar. Îndatorarea totală asupra proprietății este de 235.000 USD în loc de 195.000 USD. Acest lucru vă schimbă capitalul total la doar 15.000 USD, scăzând procentul de capital propriu la 6%.
Costurile tranzactiei
Imobilul este unul dintre cele mai nelichide active, deci există, de obicei, un cost asociat cu accesul la capitalul propriu al casei. Dacă vindeți efectiv casa, costurile totale de închidere sunt de obicei între 2% și 5% în Statele Unite. Cumpărătorii plătesc, de obicei, multe dintre aceste taxe, dar rețineți că ar putea folosi aceste taxe ca scuză pentru a negocia un preț de vânzare mai mic.
Dacă contractați un împrumut de capital propriu, va trebui probabil să plătiți un fel de comision de inițiere a împrumutului. Ratele dobânzii sunt, de asemenea, mai mari pentru ipoteci secundare și linii de credit pentru capitalul propriu (HELOC) decât pentru ipoteca originală. După includerea acestor costuri de tranzacționare, suma de capital propriu pe care o puteți folosi cu adevărat este mai mică decât suma pe care o aveți în teorie.
Raportul împrumut-valoare
O altă modalitate de a exprima echitatea în casa dvs. este prin raportul împrumut-valoare ( raport LTV ). Se calculează prin împărțirea soldului creditului rămas la valoarea de piață curentă. Folosind al doilea exemplu descris mai sus, LTV-ul dvs. este de 78%. (Da, este partea inversă a procentului de capital propriu la domiciliu de 22%.) Cu împrumutul de 40.000 $ de capital propriu acordat, acesta urcă la 94%.
Creditorii potențiali utilizează LTV pentru a stabili dacă aprobă sau nu cererile dvs. pentru împrumuturi suplimentare.
Împrumutătorilor nu le place un TVL ridicat, deoarece sugerează că ați putea avea prea mult efect de levier și s-ar putea să nu vă puteți rambursa împrumuturile. În perioadele de răsturnare economică, aceștia își pot întări standardele de împrumut. Asta s-a întâmplat în timpul crizei globale a coronavirusului. În special pentru liniile de credit pentru acțiuni la domiciliu (HELOC), băncile și-au ridicat cerințele de scor de credit de la 600 la 700. De asemenea, au redus sumele în dolari și procentul de capital propriu pe care erau dispuși să le împrumute.
Atât valorile LTV cât și cele ale capitalului propriu sunt supuse fluctuațiilor atunci când se schimbă valoarea de piață a unei locuințe. Milioane de dolari în presupuse capitaluri proprii au fost eliminate în timpul prăbușirii ipotecii subprime din 2007-2008. Prețurile nu cresc întotdeauna. Impactul pe termen lung al crizei coronavirusului asupra capitalului propriu rămâne incert.