Raport LTV și plăți ipotecare
Mai mulți factori influențează rata ipotecii dvs. atunci când cumpărați o casă. Împrumutătorii vor lua în considerare istoricul dvs. de credit, istoricul ocupării, economiile și activele, veniturile și raportul dvs. datorie-venit.
Un alt factor important este raportul împrumut-valoare (LTV). Acest raport exprimă ipoteca totală ca procent din prețul de achiziție al casei dvs. Un raport LTV mai mare înseamnă că aveți mai puține capitaluri proprii la începutul împrumutului, ceea ce se traduce prin plăți ipotecare mai mari în fiecare lună.
Calculul raportului împrumut-valoare
Calculul raportului LTV este ușor. Modalitatea simplă este de a scădea procentul avansului de la 100%. Sau puteți împărți creditul ipotecar total la prețul de achiziție al casei dvs.
De exemplu, spuneți că aveți un ochi pe o casă de 200.000 de dolari și puteți reduce 10% sau 20.000 de dolari. Ipoteca ar fi de 180.000 USD, rezultând un raport împrumut-valoare de 90%. Adică 180.000 $ ÷ 200.000 $, sau 100% – 10%.
Este de preferat un raport mai mic împrumut-valoare. Creditorii ipotecare convenționali oferă de obicei condiții mai bune atunci când LTV-urile nu depășesc 80%.
Implicații pentru cumpărătorii de case
Multe programe îi ajută pe cumpărătorii de case dacă plata lor în avans este mai mică de 20%. Administrația Federală a Locuințelor (FHA) oferă asigurări ipotecare la împrumuturile acordate de creditorii aprobați de FHA. Acesta va sprijini împrumuturile pentru împrumutații care efectuează o avans de 3,5% dacă au un scor FICO de cel puțin 580. Împrumutații cu un scor între 500 și 579 ar trebui să reducă cel puțin 10%.
Cu toate acestea, există dezavantaje în luarea unui credit ipotecar cu un raport LTV ridicat. Pentru început, plata lunară va fi mai mare. Acest lucru se datorează plăților mai mari de capital, dar și plăților mai mari ale dobânzilor ipotecare pe care creditorii le cer pentru a compensa riscul mai mare asociat împrumutului. Primele pentru asigurarea ipotecară contribuie, de asemenea, la costuri lunare mai mari. Împrumutații cu rate LTV ridicate sunt deseori obligați să plătească pentru asigurarea ipotecară privată (PMI) până când ajung la 20% niveluri de capital propriu în casele lor.
PMI se calculează în fiecare an ca procent din suma inițială a împrumutului. Acesta variază de la 0,25% la 2% din împrumut (în funcție de raportul LTV și de scorul dvs. de credit) și se adaugă la plata ipotecară lunară. Costurile PMI pot fi substanțiale în timp. Conform Legii privind protecția proprietarilor de locuințe, debitorii își pot anula primele PMI după ce au obținut 20% din capitalul propriu al locuințelor, iar creditorii sunt obligați automat să o anuleze odată ce 22% a fost atins.