Cum să investiți în proprietăți imobiliare de capital privat

Fondurile imobiliare de capital privat  permit  persoanelor și instituțiilor cu valoare netă ridicată, cum ar fi dotările și fondurile de pensii, să investească în dețineri de capitaluri proprii și datorii în active imobiliare. Folosind o strategie de gestionare activă, proprietatea imobiliară de capital privat adoptă o abordare diversificată a proprietății. Partenerii generali investesc într-o varietate de tipuri de proprietăți în diferite locații. Strategiile de proprietate pot varia de la noi dezvoltări și exploatații de terenuri brute până la reamenajarea completă a proprietăților existente sau injecții de flux de numerar în proprietăți cu dificultăți.

Iată o privire asupra modului în care investitorii pot participa la proprietăți imobiliare de capital privat și o prezentare generală a oportunităților, riscurilor și restricțiilor industriei.

Găsirea fondului imobiliar ideal de capital privat

În primul rând, persoana medie este incapabilă să participe la investiții imobiliare cu capital privat. Fondul tradițional de capital privat solicită investitorilor să injecteze minimum 250.000 USD într-un fond, deși majoritatea managerilor caută persoane sau instituții care sunt dispuse să furnizeze peste 20 milioane USD până la 25 milioane USD într-un sistem de investiții colective pe termen lung cu alți investitori.

Deoarece există puține reglementări cu privire la fondurile imobiliare de capital privat, oportunitățile sunt în mod tradițional limitate la „investitori acreditați”. Aceasta înseamnă că investitorul trebuie să dețină active personale sau comune de cel puțin 1 milion de dolari (fără a include valoarea rezidenților lor primari) sau venitul anual al persoanei trebuie să fie de cel puțin 200.000 de dolari. Sunt eligibile și cuplurile care au combinat venituri de cel puțin 300.000 USD în ultimii doi ani – și au „o așteptare rezonabilă” că nivelul veniturilor lor va rămâne la acest nivel în anul curent.

Persoanele fizice sau cuplurile care doresc să investească în proprietăți imobiliare de capital privat ar trebui să localizeze o firmă specializată în disciplină. La examinarea opțiunilor de fond ale unei firme de capital privat, acestea ar trebui să înțeleagă natura structurii fiecărui fond de capital privat, care este de obicei o societate în comandită limitată.

La aderarea la un fond, investitorii externi vor deveni asociați în comandită, ceea ce înseamnă că își asumă răspunderea pentru banii pe care îi investesc în fond și nu au control de veto asupra proprietăților selectate de partenerii generali (GP). Banii unui asociat limitat vor fi uniți cu alți investitori participanți, iar administratorii de fonduri vor construi un portofoliu de proprietăți care vizează maximizarea profitabilității și minimizarea riscului financiar.

Înțelegerea costurilor și structurii investiționale a fondului

Fondurile imobiliare de capital privat au o serie de comisioane de gestionare și performanță care trebuie plătite de investitori. Este obișnuit ca fondurile de capital privat să solicite o taxă anuală de 2% din capitalul investit pentru a plăti salariile firmelor, furnizarea de servicii și servicii juridice, costurile de date și cercetare, marketing și costuri fixe și variabile suplimentare. Cu toate acestea, nu există limite pentru aceste comisioane pentru investitori.

Persoanele fizice ar trebui să înțeleagă bine aceste costuri înainte de a investi, deoarece acest lucru va limita rentabilitatea totală a investiției. De exemplu, dacă un fond imobiliar de capital privat ar strânge 500 de milioane de dolari, ar colecta 10 milioane de dolari în fiecare an pentru a plăti cheltuielile asociate. Pe durata ciclului său de 10 ani, un fond ar colecta comisioane de 100 de milioane de dolari, ceea ce înseamnă că doar 400 de milioane de dolari ar fi de fapt investiți în deceniul respectiv.

Administratorii de capital privat primesc, de asemenea, o „reportare”, care este o taxă de performanță, care este în mod tradițional 20% din profitul brut excedentar al fondului. Investitorii sunt în mod tradițional dispuși să plătească aceste taxe datorită capacității fondului de a ajuta la atenuarea problemelor de guvernanță corporativă și management care ar putea afecta negativ o companie publică.

Majoritatea fondurilor imobiliare de capital privat sunt considerate investiții „bazate pe necesități”, ceea ce înseamnă că partenerii angajează capital către partenerii generali în rate în funcție de necesități. Pe măsură ce medicii de familie localizează potențiale proprietăți de investiții, fondul va trimite o cerere formală de capital pe care asociații comanditari i-au promis fondului imobiliar la începutul ciclului. Cunoscută sub numele de „apel capital”, este o obligație legală pe care trebuie să o îndeplinească asociatii comanditari.

În cazul în care un comanditar nu reușește să îndeplinească o cerere de capital, un fond poate forța persoana sau instituția respectivă să se retragă și să își piardă întreaga cotă de proprietate. Alți asociați în comandită primesc, de obicei, posibilitatea de a cumpăra orice acțiuni confiscate în cazul unei astfel de neîndepliniri.

Tipuri de strategii imobiliare de capital privat

Când investiți în proprietăți imobiliare de capital privat, există în mod tradițional patru tipuri de strategii de investiții:

• Nucleul este cea mai conservatoare strategie și ar putea include numai proprietăți care oferă rentabilitate cu risc mai redus și potențial mai redus, deoarece acestea există în locații bine populate sau bine călătorite. Această strategie s-ar putea concentra, de asemenea, în mare măsură pe investiții în proprietăți de înaltă calitate și valoare ridicată, care necesită foarte puțină reamenajare sau întreținere. Aceste proprietăți oferă fluxuri de numerar previzibile și sunt în mod obișnuit compuse din structuri închiriate, cu mai mulți chiriași.
• Core-plus necesită un risc mai mare, dar poate oferi un randament mai mare decât strategia de bază. Aceste proprietăți necesită niveluri modeste de activitate cu valoare adăugată sau îmbunătățirea locației.
• Valoarea adăugată este o strategie cu randament mediu-mare, cu risc moderat, care se axează mai mult pe dezvoltarea imobiliară și pe calendarul pieței. În această strategie, managerii de portofoliu achiziționează proprietăți, se angajează într-un anumit nivel de reamenajare și vând atunci când piața funcționează. Proprietățile cu valoare adăugată necesită, de obicei, modificări ale managementului, îmbunătățiri fizice sau soluționarea constrângerilor de capital. Acești pași includ renovarea clădirilor și căutarea de modalități de creștere a tarifelor de închiriere în îmbunătățirea piețelor. Strategiile cu valoare adăugată includ, de asemenea, schimbarea companiilor care operează în neregulă sau asumarea datoriilor pentru controlul proprietăților subiacente.
• Oportunismul oferă cel mai înalt nivel de rentabilitate, dar își asumă cel mai mare risc. Cu această strategie, managerii achiziționează proprietăți care includ terenuri neamenajate sau pe piețe care nu sunt performante sau sunt traficate ușor.

Acceptarea riscurilor și perspectivele pe termen lung

Investitorii în imobiliare de capital privat ar trebui să înțeleagă că, investind într-un fond, trebuie să fie dispuși să accepte că capitalul lor poate fi legat pentru o perioadă prestabilită care ar putea dura mulți ani.

În plus, există mai multe riscuri pe piața imobiliară și ar putea fi necesară o investiție mare în timpul apelurilor de capital într-un moment în care o persoană are un flux de numerar redus. Mulți medici de familie își structurează fondurile ca investiții de un deceniu sau mai mult și oferă puține sau deloc oportunități investitorilor de a-și retrage sau răscumpăra banii. Natura nelichidă a fondurilor de capital privat cere investitorilor să înțeleagă riscurile de a-și păstra banii legați pentru o perioadă prelungită.

Natura structurilor fondurilor de capital privat face foarte dificilă evaluarea performanței financiare a unui fond sau a proprietăților pe care le deține. Deoarece există o reglementare limitată a fondurilor imobiliare de capital privat, partenerii generali nu sunt obligați să ofere investitorilor actualizări cu privire la investițiile potențiale, evaluările portofoliului sau orice alte informații suplimentare legate de investiții. Investiția în imobiliare de capital privat necesită ca asociații să angajeze capital semnificativ și să aibă încredere deplină că administratorul fondului își va îndeplini obiectivele de investiții fără a avea nivelul de transparență necesar. Cu toate acestea, administratorii de fonduri trimit actualizări investitorilor lor și pot alege să fie transparenți în ceea ce privește performanța, pentru a insufla încredere în orice fond actual sau viitor.

Linia de fund

Înainte de a investi în imobiliare de capital privat, persoanele fizice trebuie să stabilească dacă sunt calificate să ia parte la proces. Cei care sunt calificați vor dori să-și exploreze obiectivele personale de investiții, cerințele de lichiditate și toleranța la risc pe piețele imobiliare. După ce au discutat cu un consilier financiar, investitorii ar trebui să studieze o varietate de fonduri diferite pentru a obține o mai bună înțelegere a strategiilor de management ale partenerilor generali și a performanțelor anterioare ale altor fonduri imobiliare.