Investiția într-o proprietate „la cheie”

Pe piața imobiliară există o varietate de oportunități de investiții. În funcție de abilitățile, capitalul, locația și / sau interesele investitorului, pot fi disponibile mai multe opțiuni. Investiția în imobiliare publice vs. imobiliare private este adesea un aspect important. Investițiile publice oferă o acțiune dintr-un fond foarte mare pentru acționari. Investițiile private oferă adesea șansa de a se implica mai mult într-o varietate de moduri. Fix and flip devine din ce în ce mai popular pe piața privată, deoarece împrumuturile online oferă acces mai ușor la capital, dar mulți investitori privați caută ceva mai rapid și mai ușor. Pentru acești investitori, proprietățile la cheie sunt adesea o alegere de top.

Chei de luat masa

• Investițiile imobiliare la cheie sunt una dintre opțiunile disponibile pentru investitorii de pe piața imobiliară privată.
• Proprietățile la cheie sunt gata de închiriat la cumpărare.
• Cu diligența adecvată, proprietățile la cheie pot începe să genereze venituri imediat, cu foarte puțin timp și efort cerut de proprietar.

Proprietățile la cheie necesită foarte puțin timp și efort pentru închiriere. Deși s-ar putea să nu fie întotdeauna cea mai ieftină opțiune, ceea ce face ca aceste proprietăți să fie unice este că au fost deja reabilitate, de obicei de o companie imobiliară specializată la cheie, înainte de a fi introduse pe piață. De fapt, există adesea un chiriaș în casă deja când închiderea vânzării. De obicei, aceleași firme oferă, de asemenea  ,  servicii de administrare a proprietății investitorului. Asta înseamnă că administratorul proprietății este cel care primește un apel atunci când aparatul de aer condiționat se defectează, nu tu.

În orice caz, deținerea unei proprietăți de închiriere poate fi o investiție excelentă. Obțineți un flux constant de venituri din chirii, care ajută la achitarea costurilor și la returnarea unui profit. Cu toate acestea, cumpărarea oricărui tip de proprietate și în special o proprietate pe care intenționați să o închiriați altora va avea riscuri. De aceea, este important să luați câteva decizii bune în următoarele domenii atunci când treceți prin due diligence proprietate la cheie.

Cunoaște-ți proprietatea

În timp ce casele la cheie necesită, de obicei, destul de puțin mai puțin timp decât alte tipuri de bunuri imobiliare, investitorii nu ar trebui să subestimeze cantitatea de due diligence pe care trebuie să o facă. Cea mai mare întrebare, desigur, este dacă proprietatea în sine este o valoare bună. Unii investitori începători sunt atât de încântați de termenul „la cheie” încât consideră că toate casele cu eticheta respectivă sunt rezistente la eșecuri. Din păcate, nu este cazul.

Experții spun că ar trebui să vizitați întotdeauna proprietatea personal înainte de a sigila o tranzacție, chiar dacă asta înseamnă să zburați în alt oraș. Proprietatea imobiliară este o achiziție și o investiție majoră, deci este crucial să știți exact ce cumpărați. Vederea proprietății de aproape vă oferă, de asemenea, un sentiment mai bun al vecinătății, ceea ce va avea un impact semnificativ asupra comercializării proprietății pe termen lung.

Pentru o securitate sporită, investitorii experimentați spun că este întotdeauna o idee bună să obțineți și o inspecție profesională a proprietății. Compania de reabilitare s-ar putea să vă uimească cu o bucătărie orbitoare și băi complet renovate, dar doriți să vă asigurați că caracteristicile mai puțin vizibile ale casei – cuptorul și acoperișul, de exemplu – sunt într-o formă la fel de bună.

Cunoașteți-vă administratorul proprietății

Dacă proprietatea dvs. la cheie vine cu un administrator de proprietate sau servicii de administrare a proprietății, este important să le înțelegeți termenii. Administrarea proprietății poate fi disponibilă pentru a oferi o gamă completă de servicii, cum ar fi întreținerea, colectarea chiriei și curățarea clădirilor. Unii administratori imobiliari pot fi, de asemenea, responsabili pentru ocuparea locurilor vacante de locatari, efectuarea verificărilor de fond și semnarea contractelor de leasing. Deoarece serviciile unui administrator de proprietate vor varia de obicei, este important să știți exact de ce răspund și să le obțineți în scris printr-un contract.

Când luați în considerare un administrator de proprietate asociat cu o proprietate la cheie, iată câteva alte întrebări de pus:

• Câtă experiență are firma?
• În medie, cât durează găsirea unui locatar nou pentru posturile vacante?
• Compania furnizează rapoarte financiare prin declarații lunare și anuale care vă pot ajuta să urmăriți veniturile, cheltuielile și veniturile?
• Care sunt taxele?

Cunoașteți-vă aranjamentul de proprietate

Pot exista o varietate de moduri de structurare a investițiilor imobiliare, în special pe piața privată. Cunoașterea acordului dvs. de proprietate va fi de obicei un factor în decizia dvs. generală de investiții. Există mai multe structuri care pot fi utilizate. Grupurile de investiții imobiliare (REIG), parteneriatele și societățile cu răspundere limitată sunt câteva dintre opțiuni. În aceste tipuri de structuri de afaceri, compania are de obicei majoritatea responsabilităților și oferă multe avantaje convenabile. Aceste structuri trec, de obicei, prin venituri către proprietari ca parteneri. Aceasta înseamnă că veniturile pot fi raportate pe un K-1.

Pot exista și acorduri mai puțin complexe. În multe cazuri, finanțatorul devine proprietarul independent. Proprietatea independentă poate necesita gestionarea personală sau achiziționarea de servicii terțe pentru ajutor în gestionarea proprietății. În unele cazuri, proprietarii independenți pot căuta să configureze conturi de cheltuieli separate autorizate pentru utilizarea de către terți a proprietății.

În general, este important să vă cunoașteți aranjamentul și să vă simțiți confortabil cu asociațiile. Fiecare tip de structură vine cu propriile dispoziții, așa că ar trebui să înțelegeți și să conveniți asupra tuturor nuanțelor înainte de a lua o decizie finală.

Finanțarea investiției dvs. la cheie

Ratele dobânzilor se schimbă întotdeauna cu diferite tipuri de medii economice. Finanțarea atunci când ratele sunt cele mai mici este ideală. Chiar dacă nu intrați în cel mai bun moment, pot exista întotdeauna opțiuni pentru negocierea celui mai bun tarif. Debitorii cu cel mai bun scor de credit vor avea cel mai mare avantaj. Piața creditelor ipotecare oferă, de asemenea, o mare varietate de produse de împrumut.

Bankrate.com poate fi un loc minunat pentru a verifica ratele medii pentru toate tipurile de opțiuni de creditare ipotecară. Nu toate băncile vor oferi orice tip de împrumut, dar iată câteva care trebuie luate în considerare:

• 30 de ani fix
• 20 de ani fix         
• 15 ani fix
• 5/1 ARM
• 7/1 ARM 
• 10/1 ARM
• Afacerile veteranilor de 30 de ani (VA)
• Administrația Federală a Locuințelor de 30 de ani (FHA)
• Jumbo fix de 30 de ani
• Jumbo fix de 15 ani

Cu cât împrumutul este mai lung finanțat, cu atât sunt mai mici plățile lunare, dar cu atât sunt mai mari dobânzile.Împrumuturile FHA oferă tarife speciale unor debitori calificați.  Ipotecile cu rată ajustabilă (ARM) cu intervale specificate vor necesita o plată fixă ​​pentru o anumită perioadă de timp, urmată de o rată variabilă care se resetează după un program.  Împrumuturile Jumbo sunt pentru principii relativ mai mari.

---

Obținerea pre-aprobării unui credit ipotecar poate fi o idee bună pentru investitorii care doresc să finanțeze printr-un credit ipotecar.

Începând din iunie 2020, rata medie anuală de împrumut la o ipotecă cu rată fixă ​​pe 30 de ani este de aproximativ 3,18% față de 2,62% pentru un credit ipotecar cu rată fixă ​​pe 15 ani.3  Împrumuturile de asistență guvernamentală precum cele susținute de Veterani sau Administrația Federală pentru Locuințe vor avea rate mai mici ale dobânzii pentru cei care se califică.

Cunoașteți capcanele

Deși poate părea o modalitate excelentă de a aduce venituri suplimentare , este important să ne dăm seama că investițiile imobiliare nu sunt pentru toată lumea. Există întotdeauna amenințarea unor calamități neprevăzute, de la o  creștere bruscă a  impozitului pe proprietate până la probleme cronice de întreținere până la accidente (incendiu, cădere de copaci etc.). Ca atare, cumpărătorii ar trebui să aibă capital suplimentar și numerar disponibil pentru a se baza dacă apar surprize sau urgențe.

Investitorii cu experiență spun, de asemenea, că este cel mai bine să privim proprietățile la cheie ca pe o întreprindere pe termen lung. Spre deosebire de acțiuni și alte  investiții relativ  lichide, proprietățile imobiliare pot dura ceva timp până la vânzare. De asemenea, valorile proprietăților fluctuează, astfel încât vânzarea pentru a obține orice tip de profit poate să nu fie posibilă decât după câțiva ani de plăți ipotecare.

Linia de fund

Proprietățile la cheie reprezintă  o alternativă interesantă  pe piața imobiliară. Acestea necesită puține renovări sau întreținere. De asemenea, acestea sunt disponibile de obicei pentru chiriași imediat, ceea ce înseamnă fluxuri imediate de venituri odată cu ocuparea posturilor vacante.

Cu siguranță, investiția în imobiliare nu este niciodată un demers fără riscuri. Cu toate acestea, cu diligența adecvată, proprietățile la cheie pot avea riscuri reduse și randamente mari.