Cum să aranjați și să profitați de opțiunile imobiliare

Există mai multe modalități de a investi în imobiliare. Pentru mulți americani, cea mai de bază investiție imobiliară vine sub forma unei case de familie sau a unei proprietăți de închiriat. Investiția într-o singură proprietate imobiliară poate fi o investiție mare, profitabilă, cu multiple posibilități de utilizare. Versatilitatea, longevitatea și aprecierea sunt adesea principalele motive care fac investițiile imobiliare unice relativ sigure, fiabile și profitabile în timp.

O creștere a finanțării participative online și a creditelor ipotecare a lărgit, de asemenea, multe dintre posibilitățile și oportunitățile pentru investitorii imobiliari direcți.  Platforme precum Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360și multe altele, oferă modalități mai rapide, mai ușoare și mai eficiente de a obține un credit ipotecar, crescând potențialul pentru cumpărători de a fi mai versatili în investițiile lor.

Pe măsură ce piața imobiliară evoluează, noi oferte sunt introduse în mod regulat. Cu aceste introduceri, investitorii imobiliari au acum o gamă largă de opțiuni care se întind de la grupuri de investiții imobiliare, fonduri mutuale imobiliare, trusturi de investiții imobiliare și oferte cu amănuntul finanțate în mod colectiv, cum ar fi Fundrise. Cu toate acestea, investițiile imobiliare directe oferă în continuare o modalitate de a obține profituri semnificative pentru acei investitori cu un amestec adecvat de stabilitate financiară și toleranță la risc. Pentru acești investitori, opțiunile imobiliare pot fi o posibilitate care, atunci când sunt exercitate, pot adăuga câștigurile sau pot reduce unele dintre riscurile unei investiții imobiliare directe.

Opțiunile imobiliare nu sunt disponibile la bursă, nu au prețuri fluctuante dincolo de prima contractată și, de obicei, nu acoperă mai multe unități. Opțiunile imobiliare sunt cele mai utilizate pepiața imobiliară comercială, dar pot fi folosite și de investitorii obișnuiți. De obicei, opțiunile imobiliare sunt utilizate pentru situații vizate în care un cumpărător va beneficia de o opțiune, dar nu o cerință de a cumpăra proprietăți imobiliare până la sfârșitul perioadei de deținere.

Chei de luat masa

• O opțiune imobiliară este un contract special conceput între un cumpărător și un vânzător.
• Opțiunile imobiliare sunt negociate între cumpărători și vânzători, oferind de obicei cel mai mare avantaj pentru cumpărător.
• Prevederile privind opțiunile imobiliare pe perioada deținerii sunt cele mai frecvente, dar opțiunile pot fi elaborate cu o multitudine de variante.

Ce este o opțiune imobiliară?

Investițiile imobiliare directe vin cu multe considerații unice care, de obicei, nu se aplică la fel de strict la varietatea altor alternative imobiliare. Pentru investitorii interesați sau avansați, o opțiune imobiliară ca prevedere a unui contract de cumpărare directă a unei proprietăți imobiliare poate fi o oportunitate potențială. Opțiunile imobiliare au un nivel suplimentar de complexitate, precum și proprii parametri unici.

În linii mari, o opțiune imobiliară este un contract special conceput între un cumpărător și un vânzător. Vânzătorul oferă cumpărătorului opțiunea de a cumpăra o proprietate pe o perioadă de timp specificată la un preț fix. Cumpărătorul cumpără opțiunea de a cumpăra sau nu cumpărarea proprietății până la sfârșitul perioadei de deținere. Pentru dreptul acestei opțiuni, cumpărătorul plătește vânzătorului o primă de opțiune . Dacă cumpărătorul decide să cumpere proprietatea (cu alte cuvinte, exercitați opțiunea imobiliară), vânzătorul trebuie să vândă proprietatea cumpărătorului în conformitate cu termenii contractului preexistent.

Este posibil să fi întâlnit conceptul de opțiuni atunci când cumpărați acțiuni. Opțiunile oferă câteva opțiuni suplimentare unui cumpărător cu condiții bazate pe activul suport. Opțiunile în general pot fi  exercitate  devreme, deținute până la expirarea opțiunii sau, eventual, vândute unui al doilea cumpărător înainte de expirare.  Opțiunile imobiliare sunt utilizate în mod obișnuit de către dezvoltatorii imobiliari și investitorii în oferte comerciale sau de ultimă generație. Opțiunile imobiliare oferă mai multă flexibilitate și potențial o oportunitate mai mare de investiții pentru cumpărători, cu beneficii limitate pentru vânzători.

Pot exista o multitudine de opțiuni imobiliare redactate încorporate ca parte a unui contract de achiziție de bunuri imobiliare. Unele dintre cele mai frecvente includ:

• Opțiunea perioadei de deținere: cumpărătorul plătește o primă pentru opțiunea de cumpărare a proprietății, dar nu este obligat
• Opțiune de listare: cumpărătorul folosește opțiunea pentru a lista proprietatea și pentru a profita potențial de pe o marjă
• Opțiunea de schimb 1031: cumpărătorul plătește o primă pentru opțiunea de a obține o perioadă de deținere, apoi face un like pentru schimbul de proprietăți imobiliare similare în momentul achiziției

---

Prima de opțiune imobiliară, perioada de deținere negociată și prețul final de vânzare sunt adesea cele mai importante componente negociate într-un acord de opțiune imobiliară.

Exemplu de opțiune imobiliară

Iată o analiză cuprinzătoare a  riscului  și a recompensei pentru un scenariu de opțiune imobiliară. Să presupunem că un constructor are 500.000 de dolari și vrea să cumpere terenuri listate pentru 2 milioane de dolari. Constructorul nu este sigur de câteva lucruri:

1. Poate constructorul să strângă 1,5 milioane de dolari prin împrumuturi bancare sau alte surse?
2. Constructorul poate obține permisele necesare pentru dezvoltarea rezidențială sau comercială sau pentru subdivizarea ulterioară a proprietății?
3. Poate constructorul să strângă bani și să obțină permise înainte ca un alt constructor să cumpere terenul?

În această situație, este adecvată o opțiune imobiliară. Pentru un cost nerambursabil definit (numit prima de opțiune imobiliară  ) de 25.000 USD, constructorul poate încheia un contract de opțiuni imobiliare cu vânzătorul. Opțiunea imobiliară permite constructorului să blocheze prețul de vânzare a proprietății la 2 milioane USD pe o perioadă de șase luni.

Contractul de opțiune imobiliară ar putea include următoarele condiții:

• Detalii despre proprietate ( locație, dimensiune și alte informații specifice)
• Durata contractului (șase luni de la data acordului)
• Prima de opțiune sau suma contraprestației (25.000 $ primă nerambursabilă plătită de cumpărător vânzătorului într-o sumă forfetară)
• Preț de cumpărare convenit   dacă opțiunea este exercitată în timpul contractului (2 milioane USD)

Pentru durata de șase luni a contractului, pot exista patru scenarii posibile.

Scenariul 1:  Constructorul este aprobat pentru un împrumut bancar de 1,5 milioane de dolari. De asemenea, el confirmă că poate obține permisele necesare pentru dezvoltare. El își exercită opțiunea imobiliară pentru a cumpăra proprietatea la prețul prestabilit de 2 milioane de dolari. Vânzătorul primește 2 milioane de dolari plus păstrează prima opțională suplimentară de 25.000 de dolari.

Scenariul 2:  După două luni, constructorul descoperă că nu va putea obține o autorizație de dezvoltare. În următoarele patru luni, constructorul reușește să găsească o altă parte dispusă să cumpere proprietatea pentru 2 milioane de dolari. Constructorul vinde opțiunea imobiliară noii petreceri pentru un nou preț de 30.000 de dolari. Noua parte înlocuiește constructorul în contractul de opțiune original. Noua petrecere exercită opțiunea și achiziționează proprietatea pentru 2 milioane de dolari. Vânzătorul primește 2 milioane de dolari de la noua petrecere plus păstrează prima opțiune de 25.000 de dolari de la constructor. Constructorul a vândut opțiunea pentru 30.000 de dolari, deci câștigă 5.000 de dolari și nu este însoțit de o proprietate pe care nu o poate folosi.

Scenariul 3:  Constructorul este pur și simplu un cumpărător de opțiuni care caută să beneficieze de aprecierea prețului   proprietății. Dacă prețul cerut de 2 milioane de dolari crește la 2,2 milioane de dolari în cinci luni, constructorul va beneficia prin exercitarea opțiunii de cumpărare a proprietății și vânzarea proprietății pentru profit. La finalul tranzacției, proprietarul proprietății primește 2 milioane de dolari, plus prima de opțiune de 25.000 de dolari. Constructorul câștigă un profit de 175.000 de dolari din vânzarea proprietății.

Scenariul 4 : Constructorul nu poate asigura un împrumut sau permise. De asemenea, el nu poate găsi alți cumpărători interesați. Constructorul lasă opțiunea să expire și pierde prima de opțiune. Cu toate acestea, cumpărătorul a reușit să evite o investiție potențial proastă de 2 milioane USD plătind prima de 25.000 USD (1,25% din valoarea reală a tranzacției). Vânzătorul beneficiază de 25.000 de dolari și continuă să caute un cumpărător.

În toate cazurile, odată cu punerea în aplicare a unui contract de opțiuni imobiliare, vânzătorul nu mai are de ales dacă vinde proprietatea sau la ce preț în perioada deținere a opțiunii. Vânzătorul trebuie să aștepte șase luni pentru decizia cumpărătorului. Acesta este motivul pentru care vânzătorul primește și păstrează prima de opțiune indiferent de ceea ce decide în final cumpărătorul.

Linia de fund

Opțiunile imobiliare oferă o metodă alternativă de tranzacționare, investiție și profit din investiții imobiliare. Acestea pot fi considerate un tip de contract fără rețetă între două părți individuale. Nu există o piață de schimb pentru aceste tipuri de opțiuni, dar pot exista dispoziții creative care ar putea permite unui cumpărător să vândă opțiunea în timp ce se află încă într-o perioadă activă de deținere. În general, părțile implicate trebuie să se asigure că dispozițiile contractului de opțiune sunt scrise, corecte și respectate în mod corespunzător de către cei implicați.

Contractele de opțiuni imobiliare pot oferi câteva modalități alternative de a face bani, dar, în general, unul dintre cele mai mari avantaje ale acestora este diversarea riscurilor mari. Dezvoltatorii imobiliari ar putea beneficia de deținerea mai multor contracte de opțiuni imobiliare și, potențial, de a exercita doar câteva selectate pe baza evoluțiilor din perioada deținere. Deținătorul unui contract poate alege, de asemenea, să renunțe la o opțiune dacă apar modificări în timpul perioadei de deținere, cum ar fi o nouă autostradă ocupată sau creșterea criminalității.

Perioadele de deținere pentru aceste opțiuni pot varia, ceea ce variază și riscurile. Un vânzător este de obicei blocat într-un preț stabilit. O mare probabilitate de a face exerciții fizice le poate oferi totuși ceva timp pentru a face alegeri sau aranjamente mai bune. Un cumpărător este de obicei obligat să plătească o primă specificată pe toată durata deținerii.  Primele pot ajuta la scăderea prețului de achiziție. De asemenea, acestea pot permite cumpărătorului să obțină condiții mai bune de finanțare ipotecară, care reduc costurile globale. Pe durata perioadei de deținere, o proprietate imobiliară poate aprecia, de asemenea, în valoare, cu un preț de achiziție care rămâne același.

Implicarea de către vânzătorul de opțiuni poate fi una dintre provocările majore în acordurile de opțiuni imobiliare. În astfel de cazuri, singurul recurs al cumpărătorului este de obicei un proces. Lipsa de informații publice și înregistrări anterioare privind participanții la opțiunile imobiliare este o altă provocare. Investitorii de opțiuni imobiliare ar putea avea, de asemenea, nevoie să ia în considerare cheltuieli suplimentare, cum ar fi taxele pentru servicii juridice, cum ar fi redactarea și înregistrarea contractului.