Cum să preveniți o impozitare la vânzarea unei proprietăți de închiriere

Investițiile în ipoteca, oferind în același timp niște profituri suplimentare în fiecare lună; atunci când astfel de proprietăți sunt în cele din urmă vândute, investitorii se vor bucura de eșecuri substanțiale. Dar aceste evenimente de vânzare pot declanșa datorii impozabile semnificative pe câștigurile de capital pe termen lung.

Caz de caz: această rată de impozitare este de 15% dacă sunteți căsătorit și depuneți împreună cu venituri impozabile între 80.000 și 496.600 USD. Dacă venitul dvs. impozabil este de 496.600 USD sau mai mult, rata câștigurilor de capital crește la 20%. 

Chei de luat masa

• Vânzarea de proprietăți de închiriere poate aduce investitorilor profituri imense, dar poate duce la sarcini semnificative pentru impozitul pe câștigurile de capital.
• Rata impozitului pe câștigurile de capital este de 15% dacă sunteți căsătorit și depuneți împreună cu venituri impozabile între 80.000 și 496.600 USD.
• Există diverse metode de reducere a impozitului pe câștigurile de capital, inclusiv recoltarea pierderilor fiscale, utilizarea secțiunii 1031 din codul fiscal și conversia proprietății dvs. de închiriere în locul principal de reședință.

Pentru un cuplu căsătorit care depune în comun un venit impozabil de 280.000 $ și câștiguri de capital de 100.000 $, impozitele pe profiturile din vânzarea unei proprietăți de închiriere s-ar ridica la 15.000 $. Din fericire, există modalități de a minimiza această mușcătură de impozit pe câștigurile de capital. Acest articol explică trei dintre cele mai eficiente metode.

Câștiguri compensate cu pierderi

• Ce este:  recoltarea pierderilor fiscale
• Cui este destinat: oricine are pierderi de capital într-un anumit an fiscal
• Ceea ce obțineți: capacitatea de a scădea acele pierderi din câștigurile de capital realizate dintr-o vânzare de proprietăți de închiriere

Recoltarea pierderilor fiscale descrie procesul de reducere a expunerii fiscale la vânzarea unei proprietăți închiriate prin pierdere nerealizată ) și decide să vândă activul cu o pierdere în același an cu câștigul din vânzarea proprietății de închiriere (o pierdere realizată ). Deși această tactică de reducere a impozitelor este utilizată în primul rând pentru a compensa câștigurile din investiții pe acțiuni, tot mai mulți oameni o aplică vânzărilor de proprietăți imobiliare de închiriat.

De exemplu, să presupunem că un investitor a câștigat 50.000 USD din vânzarea unui apartament de închiriat în anul curent. De asemenea, are o pierdere nerealizată de 75.000 de dolari pe piața bursieră. Poate alege să vândă o parte din acțiunile sale pentru a realiza o pierdere de 50.000 USD pentru a compensa pe deplin câștigurile de capital de 50.000 USD.

Profitați de secțiunea 1031 din Codul fiscal

• Ce este:  IRS Secțiunea 1031 schimb „ca de natură”
• Cui este destinat: oricine este capabil să reinvestească veniturile din vânzările de proprietăți din închiriere în proprietăți imobiliare noi
• Ce obțineți: capacitatea de a amâna unele sau toate impozitele pe câștigul de capital

Investitorii imobiliari pot amâna plata impozitelor pe câștigurile de capital folosind secțiunea 1031 din codul fiscal, care le permite să vândă o proprietate de închiriere în timp ce achiziționează o proprietate „ asemănătoare ” și să plătească impozite numai după efectuarea schimbului. Din punct de vedere juridic, termenul „asemănător” este definit în general. Un investitor nu trebuie să schimbe un apartament cu altul sau să schimbe o afacere cu alta. Atâta timp cât ambele proprietăți în cauză sunt unități de închiriere care generează venituri, acestea sunt un joc echitabil.

Dar calendarul este esențial cu această metodă, deoarece investitorii au la dispoziție doar 45 de zile de la data vânzării unei proprietăți pentru a identifica potențiale proprietăți de înlocuire, pe care trebuie să le închidă formal în termen de 180 de zile.Și dacăeste necesarăo declarație fiscală (cu prelungiri) înainte de acea perioadă de 180 de zile, investitorii trebuie să închidă și mai repede. Cei care ratează termenul limită trebuie să plătească integral impozitele pe câștigurile de capital la vânzarea proprietății originale de închiriere.

Transformați proprietatea de închiriat în reședința dvs. principală

• Ce este: conversia proprietății de închiriat într-o reședință principală
• Cui este destinat: oricine poate converti o proprietate de închiriere în reședința principală
• Ce veți obține: capacitatea de a exclude câștiguri de capital de până la 500.000 USD din impozite

Vânzarea unei case în care locuiți este mai avantajoasă din punct de vedere fiscal decât descărcarea unei proprietăți de închiriere pentru profit. Secțiunea 121 a IRS permite oamenilor să excludă până la 250.000 de dolari din profiturile din vânzarea reședinței lor principale dacă sunt singuri și până la 500.000 de dolari dacă sunt căsătoriți depunând în comun. Pentru a se califica, investitorii trebuie să dețină casele lor de cel puțin cinci ani și trebuie să fi locuit în ele cel puțin doi din acești cinci ani. Anii ca reședință personală nu trebuie să fie consecutivi. Din acest motiv, unii investitori aleg să transforme proprietățile de închiriere în rezidențele lor principale.

Valoarea deducerii depinde de cât timp proprietatea a fost utilizată ca închiriere față de utilizarea acesteia ca reședință principală.În plus, un contribuabil nu poate exclude partea din câștig care a fost atribuită anterior unei recuperare a deprecierii, specifică proprietăților de închiriere, iar suma luată anterior ca deducere din depreciere este impozitată la o rată de recuperare de 25%.

Linia de fund

Impozitele pe câștigurile de capital pot prelua o cantitate considerabilă de profituri din vânzările dvs. de proprietăți de închiriere, în valoare de 15% sau 20% din preluarea dvs. Din fericire, strategiile de evitare a impozitului și de amânare a câștigurilor de capital pot ajuta la ușurarea acestei sarcini. Ca întotdeauna, consultați un specialist în impozite pentru sfaturi specifice propriei situații de închiriere-proprietate.