Cum funcționează amortizarea proprietății de închiriere - KamilTaylan.blog
1 mai 2021 15:54

Cum funcționează amortizarea proprietății de închiriere

Amortizarea imobiliară este un instrument important pentru proprietarii de închiriere. Vă permite să deduceți costurile din impozitele dvs. de cumpărare și îmbunătățire a unei proprietăți pe durata de viață utilă și, astfel, vă scade venitul impozabil în acest proces.

Chei de luat masa

  • Proprietarii de proprietăți de închiriere folosesc amortizarea pentru a deduce prețul de achiziție și costurile de îmbunătățire din declarațiile dvs. de impozite.
  • Amortizarea începe imediat ce proprietatea este pusă în funcțiune sau disponibilă pentru a fi folosită ca închiriere.
  • Prin convenție, majoritatea proprietăților de închiriere rezidențiale din SUA sunt amortizate la o rată de 3,636% în fiecare an, timp de 27,5 ani.
  • Doar valoarea clădirilor poate fi amortizată; nu poți deprecia terenul.

Radieri fiscale

Investiția în proprietăți de închiriere se poate dovedi o mișcare financiară inteligentă. Pentru început, o proprietate de închiriere poate oferi o sursă constantă de venit în timp ce construiți capitaluri proprii, așa cum (în mod ideal) apreciază în timp. Există, de asemenea, mai multe beneficii fiscale. Puteți deduce adesea cheltuielile dvs. de închiriere din orice venit din închiriere pe care îl câștigați, reducând astfel obligația fiscală totală.

Majoritatea cheltuielilor de închiriere a proprietății, inclusiv asigurarea ipotecară, impozitele pe proprietate, cheltuielile de reparații și întreținere, cheltuielile biroului la domiciliu, asigurările, serviciile profesionale și cheltuielile de călătorie legate de gestionare sunt toate deductibile în anul în care cheltuiți banii.

Amortizare imobiliară

O altă deducere fiscală cheie – și anume alocația pentru amortizare – funcționează oarecum diferit. Amortizarea este procesul utilizat pentru deducerea costurilor de cumpărare și îmbunătățire a unei proprietăți de închiriere. În loc să luați o deducție mare în anul în care cumpărați (sau îmbunătățiți) proprietatea, amortizarea distribuie deducerea pe durata de viață utilă a proprietății.

Internal Revenue Service (IRS) are reguli foarte specifice privind amortizarea, iar dacă dețineți proprietate deînchiriere, este important să înțelegem cum funcționează procesul.

Care proprietate este amortizabilă?

Potrivit IRS, puteți deprecia o proprietate de închiriere dacă îndeplinește toate aceste cerințe:

  • Dețineți proprietatea (sunteți considerat proprietar, chiar dacă proprietatea este supusă unei datorii).
  • Utilizați proprietatea în afacerea dvs. sau ca activitate de producere a veniturilor.
  • Proprietatea are o viață utilă determinabilă, ceea ce înseamnă că este ceva care se uzează, se descompune, se obișnuiește, devine învechit sau își pierde valoarea din cauze naturale.
  • Se preconizează că proprietatea va dura mai mult de un an.

Chiar dacă proprietatea îndeplinește toate cerințele de mai sus, nu poate fi amortizată dacă ați pus-o în funcțiune și ați eliminat-o (sau nu o mai folosiți în scopuri comerciale) în același an.

Rețineți că terenul nu este considerat amortizabil, deoarece nu se „epuizează” niciodată.  Și, în general, nu puteți deprecia costurile de curățare, plantare și amenajare a teritoriului, deoarece acele activități sunt considerate parte a costului terenului și nu al clădirilor.

Când începe amortizarea?

Puteți începe să luați deduceri la amortizare imediat ce puneți proprietatea în funcțiune sau când aceasta este gata și disponibilă pentru a fi folosită ca închiriere.

Iată un exemplu: Cumpărați o proprietate de închiriat pe 15 mai. După ce ați lucrat la casă timp de câteva luni, o aveți gata de închiriat pe 15 iulie, astfel încât să începeți să faceți publicitate online și în ziarele locale. Găsiți un chiriaș și închirierea începe pe 1 septembrie. Deoarece proprietatea a fost pusă în funcțiune – adică gata să fie închiriată și ocupată – pe 15 iulie, ați începe să depreciați casa în iulie și nu în septembrie. când începi să încasezi chirie.

Puteți continua să depreciați proprietatea până când este îndeplinită una dintre următoarele condiții:

  • Ați dedus întregul cost sau altă bază din proprietate.
  • Retrați proprietatea din serviciu, chiar dacă nu i-ați recuperat integral costul sau altă bază. O proprietate este retrasă din serviciu atunci când nu o mai folosiți ca proprietate care produce venituri – sau dacă o vindeți sau o schimbați, o convertiți în uz personal, o abandonați sau dacă este distrusă.

Puteți continua să solicitați o deducere pentru amortizare pentru proprietatea care este temporar „inactivă” sau care nu este utilizată. De exemplu, dacă faceți reparații după ce un locatar se mută, puteți continua să depreciați proprietatea în timp ce o pregătiți pentru următoarea.

Cum se calculează amortizarea

Trei factori determină valoarea amortizării pe care o puteți deduce în fiecare an: baza dvs. în proprietate, perioada de recuperare și metoda de amortizare utilizată.

Orice proprietate de închiriere rezidențială pusă în funcțiune după 1986 este amortizată utilizând sistemul modificat de recuperare a costurilor accelerate (MACRS), o tehnică contabilă care distribuie costurile (și deducerile de amortizare) pe 27,5 ani. Aceasta este perioada de timp pe care IRS o consideră „viața utilă” a unei proprietăți de închiriere.

Deși este întotdeauna recomandat să lucrați cu un contabil fiscal calificat atunci când calculați amortizarea, iată pașii de bază:

  1. Determinați baza proprietății.Baza proprietății este costul acesteia sau suma pe care ați plătit-o (în numerar, cu un credit ipotecar sau în alt mod) pentru a achiziționa proprietatea. Unele taxe de decontare și costuri de închidere, inclusiv taxe juridice, taxe de înregistrare, sondaje, taxe de transfer, asigurare de titlu și orice sumă datorată de vânzător pe care sunteți de acord să o plătiți (cum ar fi impozitele restante) sunt incluse în bază. Unele taxe de decontare și costuri de închidere nu pot fi incluse în baza dvs. Acestea includ primele de asigurare împotriva incendiilor, chiria pentru închirierea proprietății înainte de închidere și taxele legate de obținerea sau refinanțarea unui împrumut, inclusiv puncte, prime de asigurare ipotecară, costurile raportului de credit și taxele de evaluare.
  2. Separați costurile terenurilor și clădirilor. Deoarece nu puteți deprecia decât costul clădirii și nu terenul, trebuie să determinați valoarea fiecăruia pentru a deprecia suma corectă. Pentru a determina valoarea, puteți utiliza valoarea justă de piață a fiecăruia în momentul în care ați cumpărat proprietatea sau puteți baza numărul pe valorile taxelor imobiliare evaluate. Spuneți că ați cumpărat o casă cu 110.000 de dolari. Cea mai recentă evaluare a impozitului pe proprietăți imobiliare evaluează proprietatea la 90.000 de dolari, dintre care 81.000 de dolari sunt pentru casă și 9.000 de dolari sunt pentru teren. Prin urmare, puteți aloca 90% (81.000 $ ÷ 90.000 $) din prețul de cumpărare casei și 10% (9.000 $ ÷ 90.000 $) din prețul de achiziție terenului.
  3. Stabiliți-vă baza în casă. Acum, că știți baza proprietății (casa plus terenul) și valoarea casei, vă puteți determina baza în casă. Folosind exemplul de mai sus, baza dvs. în casă – suma care poate fi amortizată – ar fi de 99.000 USD (90% din 110.000 USD). Baza dvs. în țară ar fi de 11.000 USD (10% din 110.000 USD).
  4. Determinați baza ajustată, dacă este necesar.Este posibil să trebuiască să faceți creșteri sau scăderi la baza dvs. pentru anumite evenimente care se întâmplă între momentul în care cumpărați proprietatea și momentul în care o aveți gata pentru închiriere. Exemple de creșteri la bază includ costul oricăror adăugiri sau îmbunătățiri care au o durată de viață utilă de cel puțin un an înainte de a pune proprietatea în serviciu, banii cheltuiți pentru restaurarea bunurilor deteriorate, costul aducerii serviciilor de utilități în proprietate și anumite taxe legale. Scăderile la bază pot fi din plățile de asigurare pe care le primiți ca urmare a pagubelor sau furtului, pierderii accidentelor neacoperite de asigurarea pentru care ați luat o deducere și din banii pe care îi primiți pentru a acorda o servitute.

Ce sistem să utilizați

Următorul pas implică determinarea careia dintre cele două MACRS se aplică: sistemul general de amortizare (GDS) sau sistemul alternativ de amortizare (ADS). GDS se aplică majorității proprietăților puse în funcțiune și, în general, trebuie să o utilizați, cu excepția cazului în care faceți alegeri irevocabile pentru ADS sau legea vă cere să utilizați ADS.

ADS este obligatoriu atunci când proprietatea:

  • Utilizează o afacere calificată 50% din timp sau mai puțin
  • Are o utilizare scutită de taxe
  • Este finanțat prin obligațiuni scutite de impozit
  • Se utilizează în principal în agricultură

În general, veți utiliza GDS, cu excepția cazului în care aveți un astfel de motiv pentru a utiliza ADS. Din nou, vă recomandăm să consultați un contabil fiscal calificat, care vă poate ajuta să stabiliți cel mai favorabil mod de depreciere a proprietății dvs. închiriate.

După ce știți ce sistem MACRS se aplică, puteți determina perioada de recuperare a proprietății. Perioada de recuperare utilizând GDS este de 27,5 ani pentru proprietățile de închiriere rezidențiale.  Dacă utilizați ADS, perioada de recuperare pentru același tip de proprietate este de 30 de ani pentru proprietatea pusă în funcțiune după 31 decembrie 2017 sau de 40 de ani dacă este pusă în funcțiune înainte de aceasta. 

Apoi, determinați suma pe care o puteți deprecia în fiecare an. Deoarece majoritatea proprietăților de închiriere rezidențiale utilizează GDS, ne vom concentra asupra acestui calcul.

Pentru fiecare an complet în care o proprietate este în funcțiune, ați amortiza o sumă egală: 3,636% în fiecare an, atâta timp cât continuați să depreciați proprietatea. Dacă proprietatea a fost în funcțiune mai puțin de un an (de exemplu, ați cumpărat o casă în mai și ați început să o închiriați în iulie), ați deprecia un procent mai mic în acel an, în funcție de momentul în care a fost pusă în funcțiune. Conform tabelului IRS Residential Rental Property GDS, adică: 

De exemplu, luați o casă care are o bază de 99.000 de dolari și care a fost pusă în funcțiune pe 15 iulie.

  • În primul an, veți deprecia 1.667% sau 1.650,33 USD (99.000 USD x 1.667%).
  • Pentru fiecare an ulterior, veți deprecia cu o rată de 3,636%, sau 3,599,64 USD, atât timp cât închirierea este în funcțiune pe tot parcursul anului.

Rețineți că această cifră este, în esență, echivalentă cu luarea bazei și împărțirea la perioada de recuperare 27,5: 99.000 dolari: 27,5 = 3.600 dolari. Diferența mică provine din primul an de serviciu parțial.

Cât reduce amortizarea răspunderii fiscale?

Dacă închiriați proprietăți imobiliare, în mod obișnuit vă raportați veniturile și cheltuielile din închiriere pentru fiecare proprietate de închiriere în linia corespunzătoare din Anexa E atunci când depuneți declarația anuală de impozitare. Câștigul sau pierderea netă merge apoi pe formularul dvs. 1040. Amortizarea este una dintre cheltuielile pe care le veți include în anexa E, astfel încât valoarea amortizării vă reduce efectiv datoria fiscală pentru anul respectiv.

De exemplu, dacă depreciați 3.599,64 USD și vă încadrați în impozitul de 22%, veți economisi 791,92 USD (3.599,64 USD x 0,22) în taxe în acel an.

Linia de fund

Amortizarea poate fi un instrument valoros dacă investiți în proprietăți de închiriere, deoarece vă permite să împărțiți costul cumpărării proprietății de-a lungul deceniilor, reducând astfel factura fiscală a fiecărui an. Desigur, dacă amortizați proprietatea și apoi o vindeți pentru mai mult decât valoarea sa amortizată, veți datora impozitul pe acest câștig prin impozitul de recuperare a deprecierii.

Deoarece legile privind impozitul pe proprietatea închirierii sunt complicate și se modifică periodic, este întotdeauna recomandat să colaborați cu un contabil fiscal calificat atunci când stabiliți, operați și vindeți afacerea dvs. cu proprietăți de închiriere. În acest fel, puteți fi sigur că veți primi cel mai favorabil tratament fiscal și puteți evita orice surpriză la momentul impozitării.