Proprietate de investitie
Ce este o investiție imobiliară?
O investiție imobiliară este o proprietate imobiliară cumpărată cu intenția de a obține o rentabilitate a investiției fie prin venituri din închiriere, revânzarea viitoare a proprietății, fie ambele. Proprietatea poate fi deținută de un investitor individual, un grup de investitori sau o corporație.
O investiție imobiliară poate fi un efort pe termen lung sau o investiție pe termen scurt. Cu aceștia din urmă, investitorii se vor angaja adesea în flipping, unde imobilele sunt cumpărate, remodelate sau renovate și vândute cu profit într-un interval scurt de timp.
Termenul de investiții imobiliare poate fi, de asemenea, utilizat pentru a descrie alte active pe care un investitor le achiziționează în scopul aprecierii viitoare, cum ar fi arta, valorile mobiliare, terenurile sau alte colecții.
Înțelegerea proprietăților investiționale
Proprietățile de investiții sunt cele care nu sunt utilizate ca reședință principală. Acestea generează o anumită formă de venit – dividende, dobânzi, chirii sau chiar redevențe – care nu intră în domeniul de activitate al proprietarului proprietății. Iar modul în care este utilizată o investiție imobiliară are un impact semnificativ asupra valorii sale.
Proprietățile de investiții generează venituri și nu sunt reședințe principale.
Investitorii efectuează uneori studii pentru a determina cea mai bună și cea mai profitabilă utilizare a unei proprietăți. Aceasta este adesea denumită cea mai bună și mai bună utilizare a proprietății. De exemplu, dacă o investiție imobiliară este zonată atât pentru uz comercial, cât și rezidențial, investitorul cântărește avantajele și dezavantajele ambelor până când constată care are cea mai mare rată de rentabilitate. Apoi folosește proprietatea în acest mod.
O investiție imobiliară este adesea denumită a doua locuință. Dar cele două nu înseamnă neapărat același lucru. De exemplu, o familie poate achiziționa o cabană sau o altă proprietate de vacanță pentru a se folosi singură, sau cineva cu o locuință principală în oraș poate cumpăra o a doua proprietate din țară ca refugiu în weekend. În aceste cazuri, a doua proprietate este pentru uz personal – nu ca proprietate cu venit.
Tipuri de proprietăți de investiții
Rezidențiale: casele de închiriat sunt o modalitate populară pentru investitori de a-și suplimenta veniturile. Un investitor care achiziționează o proprietate rezidențială și o închiriază chiriașilor poate colecta chirii lunare. Acestea pot fi case unifamiliale, condominii, apartamente, locuințe urbane sau alte tipuri de structuri rezidențiale.
Comercial: Proprietățile care generează venituri nu trebuie să fie întotdeauna rezidențiale. Unii investitori – în special corporații – achiziționează proprietăți comerciale care sunt utilizate în mod special în scopuri comerciale. Întreținerea și îmbunătățirea acestor proprietăți pot fi mai mari, dar aceste costuri pot fi compensate de rentabilități mai mari. Acest lucru se datorează faptului că aceste contracte de închiriere pentru aceste proprietăți impun adesea chirii mai mari. Aceste clădiri pot fi clădiri de apartamente comerciale sau locații de vânzare cu amănuntul.
Utilizare mixtă : o proprietate cu utilizare mixtă poate fi utilizată simultan atât în scopuri comerciale, cât și rezidențiale. De exemplu, o clădire poate avea o vitrină cu amănuntul la etajul principal, cum ar fi un magazin, un bar sau un restaurant, în timp ce partea superioară a structurii găzduiește unități rezidențiale.
Chei de luat masa
- O investiție imobiliară este cumpărată cu intenția de a obține o rentabilitate prin venituri din închiriere, revânzarea viitoare a proprietății sau ambele.
- Proprietățile pot reprezenta o oportunitate de investiții pe termen scurt sau lung.
- Proprietățile de investiții nu sunt reședințe primare sau locuințe secundare, ceea ce îngreunează investitorii să asigure finanțarea.
- Vânzarea unei investiții imobiliare trebuie raportată și poate duce la câștiguri de capital, care pot avea implicații fiscale pentru investitori.
Finanțarea proprietăților investiționale
În timp ce debitorii care garantează un împrumut pentru reședința lor principală au acces la o serie de opțiuni de finanțare, inclusiv împrumuturi FHA, împrumuturi VA și împrumuturi convenționale, poate fi mai dificil să obțineți finanțare pentru o investiție imobiliară.
Asigurătorii nu oferă asigurări ipotecare pentru proprietăți de investiții și, ca urmare, debitorii trebuie să aibă cel puțin 20% reducere pentru a asigura finanțarea bancară pentru proprietăți de investiții.
Băncile insistă, de asemenea, asupra a unor rapoarte relativ mici între împrumut și valoare înainte de a aproba un împrumutat pentru o ipotecă de investiții imobiliare. Unii creditori solicită, de asemenea, împrumutatului să aibă economii suficiente pentru a acoperi cheltuielile cu cel puțin șase luni pentru investițiile imobiliare, asigurându-se astfel că obligațiile ipotecare și alte obligații vor fi actualizate.
Implicații fiscale
Dacă un investitor încasează chiria dintr-o proprietate de investiții, Serviciul de venituri interne (IRS) îi cere să raporteze chiria ca venit, dar agenția îi permite, de asemenea, să scadă cheltuielile relevante din această sumă. De exemplu, dacă un proprietar încasează 100.000 de dolari în chirie pe parcursul unui an, dar plătește 20.000 de dolari în reparații, întreținerea gazonului și cheltuieli aferente, el raportează diferența de 80.000 de dolari ca venit din activități independente.
Dacă o persoană fizică vinde o investiție imobiliară pentru un preț mai mare decât prețul inițial de achiziție, el are un câștig de capital, care trebuie raportat la IRS. Începând cu 2020, câștigurile de capital pe activele care sunt deținute timp de cel puțin un an sunt considerate câștiguri pe termen lung și impozitate cu 15%, cu excepția celor care sunt căsătoriți și se depun împreună și au venituri impozabile care depășesc 496.600 USD sau singuri și au venituri mai mari de 441.450 USD. În aceste cazuri, rata este de 20%.
În schimb, dacă un contribuabil își vinde reședința principală, el trebuie să raporteze câștigurile de capital care depășesc 250.000 USD dacă depune dosar individual și 500.000 USD dacă este căsătorit și depune împreună. Câștigul de capital pe o investiție imobiliară este prețul său de vânzare minus prețul său de achiziție minus orice îmbunătățiri majore.
Pentru a ilustra, imaginați-vă că un investitor cumpără o proprietate cu 100.000 de dolari și cheltuie 20.000 de dolari instalând instalații sanitare noi. Câțiva ani mai târziu, el vinde proprietatea cu 200.000 de dolari. După scăderea investiției inițiale și a reparațiilor capitale, câștigul său este de 80.000 de dolari.