Împrumuturi pentru terenuri: 3 lucruri de știut înainte de a cumpăra terenuri
Dacă cumpărați teren mai degrabă decât o casă existentă, deoarece doriți să construiți de la zero, probabil veți avea nevoie de un împrumut pentru teren. Și asta ridică mai multe probleme decât obținerea unei ipoteci normale. În primul rând, nu există o locuință care să acționeze ca garanție pentru împrumutul funciar.
Obținerea finanțării terenurilor creează un set diferit de obstacole pentru potențialii cumpărători. Iată trei lucruri de luat în considerare înainte de a cumpăra terenuri.
Chei de luat masa
- Obținerea unui împrumut pentru terenuri creează un set diferit de obstacole decât aplicarea unui credit ipotecar pe o casă.
- Creditorii necesită granițe inspectate și va trebui să verificați restricțiile de zonare și de utilizare a terenului asupra proprietății, precum și accesul la utilități și drumuri publice.
- Cu cât terenul este mai îmbunătățit, cum ar fi un lot pregătit pentru construcție, cu atât costul împrumutului este mai mic.
- Cele mai bune surse de împrumut includ finanțarea vânzătorului, creditorii locali sau un împrumut de capital propriu.
- Terenurile rurale se pot califica pentru un împrumut subvenționat de USDA.
1. Noțiuni fundamentale funciare: limite, zonare, acces
În primul rând, este important să fie clar ce presupune achiziția potențială. Acesta este motivul pentru care este vital să obțineți limitele marcate de topografi și să aveți totul pe hârtie pregătit pentru a fi prezentat creditorului. Un alt detaliu important este verificarea dublă a zonării și a restricțiilor de utilizare a terenului.
Pentru loturile rezidențiale, accesul la utilități este un factor important. Dacă aveți apă, canalizare, electricitate și conexiuni de cablu gata să mergeți economisiți mult timp, bani și bătăi de cap. În mod similar, accesul pe drumurile publice poate fi o problemă cheie, deoarece cumpărătorul va trebui să asigure o servitute permanentă pentru a accesa un drum public dacă acesta nu este deja disponibil.
Este, de asemenea, înțelept să consultați departamentul local de planificare pentru a afla ce va rezerva viitorul pentru vecinătatea imediată. Un parc nou pe stradă poate crește valoarea proprietății în următorii ani, în timp ce o nouă autostradă sau stație de epurare este mai puțin probabil să facă acest lucru.
Deoarece cumpărarea de terenuri este diferită de achiziționarea unei case, este o idee bună să lucrați cu un agent imobiliar specializat în acest tip de tranzacție.
2. Utilizarea planificată a terenului: construiți imediat, sunt necesare îmbunătățiri, investiții speculative
Condițiile împrumuturilor – cum ar fi avansul și rata dobânzii – depind de obicei de utilizarea intenționată a terenului, deoarece acest lucru este direct legat de expunerea la risc a băncii. În acest fel, obținerea de împrumuturi funciare este întotdeauna mai dificilă decât cumpărarea unei case existente, întrucât o casă existentă oferă băncii garanții imediate, tangibile, în timp ce construcția nouă are mai multe părți în mișcare care se pot strică.
Din casele existente, următorul pas pe scara de încredere a băncii este cumpărarea unui lot pregătit pentru construcție, cu intenția de a începe imediat construcția unei locuințe principale. Există lucruri care ar putea să meargă prost, să provoace întârzieri sau să mărească costurile pe parcurs, dar calendarul este încă gestionabil în ochii băncii. Plata inițială necesară va fi de obicei cuprinsă între 15% și 25%.
În cele din urmă, există terenuri brute, fără planuri specifice de a construi ceva, ceea ce este practic o investiție speculativă. De exemplu, un proiect în acest sens ar putea implica cumpărarea de terenuri în așteptarea finalizării unei noi autostrăzi în apropiere. Speranța ar fi că, atunci când autostrada este finalizată, terenul ar fi atractiv pentru un dezvoltator pentru a construi o nouă subdiviziune cu o navetă convenabilă în oraș. Terenul ar putea fi apoi vândut dezvoltatorului pentru un profit ordonat. Aceste împrumuturi pot necesita o plată în avans de până la 50%.
Loturile neameliorate sunt cele care nu au încă serviciile de bază necesare. Este obișnuit să întâmpinați probleme neprevăzute și depășiri de costuri, care pot adăuga luni la calendarul de achiziție.
3. Opțiuni de împrumut pentru terenuri: găsirea finanțării
Având în vedere problemele de mai sus, poate fi necesar să căutați în continuare pentru a vă finanța achiziția de terenuri în condiții acceptabile. Încercați aceste surse:
Finanțarea vânzătorului
Aceasta poate fi o opțiune bună pentru a obține condiții favorabile, mai ales dacă vânzătorul dorește să descarce terenul și piața este rece. Deoarece acesta este un acord între doi cetățeni privați, totul este negociabil, de la plata în avans până la rata dobânzii. Este important ca documentele să fie revizuite de un avocat înainte de a semna ceva pentru a evita lacunele și surprizele neplăcute pentru oricare dintre părți.
Bănci locale și uniuni de credit
Băncile locale și uniunile de credit se uită, de obicei, mai favorabil la împrumuturile funciare decât fac marii giganti. De asemenea, pot oferi condiții mai bune datorită cunoștințelor locale despre proprietate. Cu toate acestea, un potențial împrumutat va trebui să prezinte un pachet de împrumut cu specificații și planuri pentru teren, precum și informații financiare personale pentru a dovedi bonitatea.
Împrumut USDA
Cum pot cumpăra cumpărători terenuri dacă băncile și uniunile de credit nu se oferă să le finanțeze? Dacă proprietatea este rurală și agricolă, cumpărătorul poate primi ajutor federal. Departamentul Agriculturii al Statelor Unite (USDA) oferă un sortiment de credite subvenționate,cu cerințe minime și condiții avantajoase.
Împrumut de capital propriu
Un cumpărător cu proprietăți existente și cu datorii reduse poate dori să ia în considerare unîmprumut de capital propriu. Acest tip de împrumut atingeechitatea proprietății existente, acordând condiții mult mai bune decât orice împrumut obișnuit pentru construcții sau terenuri.
Linia de fund
Finanțarea unei proprietăți pe care să vă construiți casa de vis este mult mai complexă decât solicitarea unui credit ipotecar. Împrumutătorii au solicitat limitele inspectate și va trebui să verificați restricțiile de zonare și de utilizare a terenului, precum și accesul la utilități și drumuri publice. Cu cât terenul este mai îmbunătățit, cu atât vor fi mai mici avansurile necesare și costurile de împrumut.
Cele mai bune opțiuni pentru finanțarea unei achiziții de terenuri includ finanțarea vânzătorului, creditorii locali sau un împrumut de capital propriu. Dacă cumpărați o proprietate rurală, asigurați-vă că cercetați dacă vă calificați pentru un împrumut subvenționat USDA.