Încuiat
Ce este fără ieșire la mare?
Fără ieșire la mare în contextul proprietății imobiliare se referă la o proprietate care este inaccesibilă pe calea publică, cu excepția unui lot adiacent. Un lot vacant care se află în spatele unui mall comercial și care poate fi accesat doar mergând prin mall se califică ca acest tip de lot. Proprietatea fără ieșire la mare este închisă, adică este înconjurată de alte proprietăți.
Chei de luat masa
- Fără ieșire la mare în contextul proprietății imobiliare se referă la o proprietate care este inaccesibilă pe calea publică, cu excepția unui lot adiacent.
- Proprietatea fără ieșire la mare este închisă, adică este înconjurată de alte proprietăți.
- Proprietarii unei proprietăți fără ieșire la mare pot obține o servitute, care acordă dreptul de a traversa terenurile vecine pentru a avea acces la drumul public.
Înțelegerea fără ieșire la mare
Parcele fără ieșire la mare sunt de obicei rezultatul subdiviziunilor sau împărțirii unei parcele mai mari de teren în parcele mai mici, care sunt vândute individual. În mod ideal, coletele mai mici ar avea acces fiecare la un drept de trecere public, dar uneori acest lucru nu este posibil. De exemplu, un vânzător ar putea dori să subdivizeze o parcelă pătrată mare cu o caracteristică de peisaj în centru, cum ar fi un munte, care nu este adecvat pentru dezvoltare. Mai degrabă decât să sculpteze o parcelă distrusă care oferă acces rutier la munte, ar putea fi lăsată fără ieșire la mare.
Proprietățile imobiliare fără ieșire la mare pot apărea atunci când terenurile care fac parte dintr-o familie de mai mulți ani sunt împărțite între membrii familiei. În cele din urmă, atunci când proprietățile sunt vândute, devine necesar ca proprietățile să fie deținute separat. Accesarea proprietății fără ieșire la mare ar putea să nu fi fost o problemă atunci când proprietățile din jur erau deținute de aceeași familie. Cu toate acestea, odată ce proprietatea se schimbă pentru unele dintre proprietăți, accesul la imobilele fără ieșire la mare poate deveni o problemă.
Critici asupra imobilelor fără ieșire la mare
Proprietatea fără ieșire la mare are de obicei o valoare mai mică decât proprietățile din jur, datorită inaccesibilității sale. Cu toate acestea, asta nu înseamnă că imobilul fără ieșire la mare nu valorează nimic. Cu toate acestea, obținerea unui împrumut sau ipotecă pentru proprietate poate fi dificilă, deoarece băncile ar putea să nu finanțeze o proprietate fără ieșire la mare. Lipsa accesului la proprietate pentru servicii publice, cum ar fi personalul medical și de pompieri, poate face ca băncile și potențialii cumpărători să treacă mai departe de a trata o proprietate fără ieșire la mare.
Servitute
Accesul la o proprietate sau coletă fără ieșire la mare poate fi o provocare pentru proprietar. Cu toate acestea, legile statale și federale protejează dreptul proprietarilor de proprietăți la „utilizarea productivă” a terenurilor lor, ceea ce înseamnă, în general, dreptul de a avea acces la un drum public.
Pentru a oferi un astfel de acces se folosește o servituță, care acordă dreptul de a traversa terenurile învecinate. Există diferite tipuri de servituți, unele mai ușor de achiziționat decât altele. Dar cumpărătorii pricepuți care înțeleg regulile pot găsi investiții bune în proprietăți fără ieșire la mare.
Modul fără stres de a obține o servitute este printr-o negociere amicală cu un proprietar de teren vecin. S-ar putea să fie tentați să acorde o promisiune verbală, care permite unui proprietar fără ieșire la mare să-și traverseze terenul, dar cumpărătorii sunt sfătuiți să primească promisiunea în scris. O servitute scrisă creată de un avocat imobiliar și înregistrată la oficiul de acte locale asigură securitatea proprietarului proprietății fără ieșire la mare. Cu un aranjament verbal, vecinul ar putea să se răzgândească sau să-și vândă terenul unui proprietar mai puțin ospitalier. În cele din urmă, cuvântul vecinului nu va avea prea multă greutate atunci când coletul fără ieșire la mare va fi din nou vândut. O servitute permanentă în scris evită toate aceste probleme potențiale.
Servituța prin Necesitate
Dacă un vecin se oprește la semnarea unei servituți prietenoase sau cere o compensație nerezonabilă, poate fi necesar să obțineți o servitute prin necesitate. O servitute prin necesitate este o hotărâre judecătorească care acordă proprietarului terenului dreptul legal de acces la proprietatea lor. Cu toate acestea, proprietarul fără ieșire la mare trebuie să demonstreze printr-o căutare a actului și a titlului că atât proprietatea fără ieșire la mare, cât și proprietatea învecinată au fost la un moment dat deținute de aceeași persoană. Instanța decide în esență că, atunci când proprietatea a fost subdivizată, proprietarul a neglijat să ofere accesul rutier necesar.
consideratii speciale
Este important să rețineți că depunerea unei servituți în mod necesar va atrage costuri legale. De asemenea, poate lăsa proprietarul fără ieșire la mare cu un vecin furios care poate face apel la hotărâre. Există excepții de la servitute prin necesitate, cum ar fi brevetele funciare acordate de guvernul federal, chiar și cele care datează de sute de ani. Pentru a nu fi implicați în bătălii legale asupra unei proprietăți fără ieșire la mare, cumpărătorii ar trebui să consulte un avocat imobiliar cu experiență.