Raportul împrumut-valoare (LTV)

Care este raportul împrumut-valoare (LTV)?

Raportul împrumut-valoare (LTV) este o evaluare a riscului de creditare pe care instituțiile financiare și alți creditori îl examinează înainte de a aproba o ipotecă. De regulă, evaluările împrumuturilor cu rate LTV ridicate sunt considerate împrumuturi cu risc mai mare. Prin urmare, dacă ipoteca este aprobată, împrumutul are o rată a dobânzii mai mare.

În plus, un împrumut cu un raport LTV ridicat poate solicita împrumutatului să cumpere o asigurare ipotecară pentru a compensa riscul pentru creditor. Acest tip de asigurare se numește asigurare ipotecară privată (PMI).

Chei de luat masa

• Împrumutul la valoare (LTV) este un raport adesea utilizat în creditarea ipotecară pentru a determina suma necesară pentru a plăti în avans și dacă un creditor va extinde creditul către un împrumutat.
• Majoritatea creditorilor oferă solicitanților de ipotecare și de capital propriu cea mai mică rată a dobânzii posibilă, atunci când raportul împrumut-valoare este de 80% sau mai mic.
• Fannie Mae’s HomeReady și Freddie Mac’s Home Programele ipotecare posibile pentru debitorii cu venituri mici permit un raport LTV de 97% (3% avans), dar necesită asigurare ipotecară până când raportul scade la 80%.2

Înțelegerea raportului împrumut-valoare (LTV)

Cumpărătorii de case interesați pot calcula cu ușurință raportul LTV al unei case. Aceasta este formula:

Un raport LTV este calculat prin împărțirea sumei împrumutate la valoarea evaluată a proprietății, exprimată în procente. De exemplu, dacă cumpărați o casă evaluată la 100.000 USD pentru valoarea sa evaluată și efectuați o plată în avans de 10.000 USD, veți împrumuta 90.000 USD. Acest lucru duce la un raport LTV de 90% (adică, 90.000 / 100.000).

Determinarea unui raport LTV este o componentă critică a subscrierii ipotecare. Poate fi utilizată în procesul de refinanțarea unei ipoteci curente într-un împrumut nou sau împrumutarea contra capitalului acumulat în cadrul unei proprietăți.

Creditorii evaluează raportul LTV pentru a determina nivelul de expunere la riscuri pe care și le asumă atunci când subscriu o ipotecă. Atunci când debitorii solicită un împrumut pentru o sumă care este la sau aproape de valoarea de evaluare (și, prin urmare, are un raport LTV mai mare), creditorii percep că există o șansă mai mare ca împrumutul să intre în neplată. Acest lucru se datorează faptului că în proprietate există foarte puține capitaluri proprii. Drept urmare, în cazul unei executări silită, creditorul poate avea dificultăți în a vinde locuința suficient pentru a acoperi soldul ipotecar restant și pentru a obține totuși un profit din tranzacție.

Principalii factori care influențează ratele LTV sunt valoarea avansului, prețul de vânzare și valoarea evaluată a unei proprietăți. Cel mai mic raport LTV se obține cu o avans mai mare și un preț de vânzare mai mic.

Cum este folosit LTV de către creditori

Un raport LTV este doar un factor în determinarea eligibilității pentru asigurarea unei ipoteci, a unui împrumut de capital propriu sau a unei linii de credit. Cu toate acestea, poate juca un rol substanțial în rata dobânzii pe care un împrumutat este capabilă să o asigure.

Majoritatea creditorilor oferă solicitanților de ipotecare și de capital propriu cea mai mică rată a dobânzii posibilă atunci când raportul lor LTV este de 80% sau mai mic.  O rată LTV mai mare nu exclude împrumuturile de la aprobarea unei ipoteci, deși dobânda la împrumut poate crește odată cu creșterea raportului LTV. De exemplu, un împrumutat cu un raport LTV de 95% poate fi aprobat pentru o ipotecă. Cu toate acestea, rata dobânzii lor poate fi cu un punct procentual complet mai mare decât rata dobânzii acordată unui împrumutat cu un raport LTV de 75%.

Dacă raportul LTV este mai mare de 80%, un împrumutat poate fi obligat să achiziționeze o asigurare ipotecară privată (PMI). Acest lucru se poate adăuga de la 0,5% la 1% la suma totală a împrumutului anual. De exemplu, PMI cu o rată de 1% la un împrumut de 100.000 USD ar adăuga 1.000 USD suplimentari la suma totală plătită pe an (sau 83.33 USD pe lună). Plățile PMI sunt necesare până când raportul LTV este de 80% sau mai mic. Raportul LTV va scădea pe măsură ce plătiți împrumutul și pe măsură ce valoarea casei dvs. crește în timp.

În general, cu cât raportul LTV este mai mic, cu atât este mai mare șansa ca împrumutul să fie aprobat și cu atât este mai mică rata dobânzii. În plus, în calitate de împrumutat, este mai puțin probabil să vi se solicite să achiziționați o asigurare ipotecară privată (PMI).

Deși nu este o lege ca creditorii să solicite un raport LTV de 80% pentru ca debitorii să evite costul suplimentar al PMI, este practica aproape tuturor creditorilor. Se fac uneori excepții de la această cerință pentru debitorii care au venituri mari, datorii mai mici sau care au un portofoliu de investiții mare.

Exemplu de LTV

De exemplu, să presupunem că cumpărați o casă care se evaluează cu 100.000 USD. Cu toate acestea, proprietarul este dispus să-l vândă cu 90.000 de dolari. Dacă faceți o plată în avans de 10.000 USD, împrumutul dvs. este de 80.000 USD, ceea ce duce la un raport LTV de 80% (adică 80.000 / 100.000). Dacă ar fi să măriți suma avansului la 15.000 USD, împrumutul dvs. ipotecar este acum de 75.000 USD. Acest lucru ar face ca rata LTV să fie de 75% (adică 75.000 / 100.000).

Variații ale regulilor raportului împrumut-valoare

Diferite tipuri de împrumuturi pot avea reguli diferite atunci când vine vorba de cerințele raportului LTV.

Împrumuturi FHA

Împrumuturile FHA sunt credite ipotecare destinate împrumutaților cu venituri mici până la moderate. Acestea sunt emise de un creditor aprobat de FHA și asigurate de  Administrația Federală a Locuințelor (FHA).Împrumuturile FHA necesită un avans minim mai mic și scoruri de credit decât multe împrumuturi convenționale.Împrumuturile FHA permit un raport LTV inițial de până la 96,5%, dar necesită oprimă de asigurare ipotecară (MIP) care durează atât timp cât aveți acel împrumut (oricât de scăzut ar fi raportul LTV în cele din urmă).  Mulți oameni decid să-și refinanțeze împrumuturile FHA odată ce raportul LTV atinge 80% pentru a elimina cerința MIP.

Împrumuturi VA și USDA

Împrumuturile VA și USDA – disponibile militarilor actuali și foști sau celor din zonele rurale – nu necesită asigurare ipotecară privată, chiar dacă raportul LTV poate ajunge până la 100%.5  Cu toate acestea, atât împrumuturile VA, cât și cele USDA au taxe suplimentare.

Fannie Mae și Freddie Mac

HomeReady și Freddie Mac Home ale lui Fannie Mae Programele ipotecare posibile pentru debitorii cu venituri mici permit un raport LTV de 97%. Cu toate acestea, acestea necesită asigurare ipotecară până când raportul scade la 80%.2

Pentru împrumuturile FHA, VA și USDA, există opțiuni de refinanțare disponibile. Aceste renunță la cerințele de evaluare, astfel încât raportul LTV al casei să nu afecteze împrumutul. Pentru debitorii cu un raport LTV de peste 100% – cunoscut și ca „subacvatic” sau „cu susul în jos” – Opțiunea de împrumut ridicat la valoare a lui Fannie Mae și Refinanțarea îmbunătățită a ajutorului Freddie Mac sunt, de asemenea, opțiuni disponibile.

LTV vs. LTV combinat (CLTV)

În timp ce raportul LTV analizează impactul unui singur credit ipotecar la achiziționarea unei proprietăți, raportul împrumut-valoare combinat (CLTV) este raportul dintre toate împrumuturile garantate pe o proprietate la valoarea unei proprietăți. Aceasta include nu numai ipoteca principală utilizată în LTV, ci și orice al doilea credit ipotecar, împrumuturi de capital propriu sau linii de credit sau alte drepturi de garanție. Împrumutătorii folosesc raportul CLTV pentru a determina riscul de neplată al unui potențial cumpărător de locuințe atunci când se utilizează mai mult de un împrumut – de exemplu, dacă vor avea două sau mai multe credite ipotecare sau un credit ipotecar plus un împrumut de capital propriu sau o linie de credit (HELOC). În general, creditorii sunt dispuși să acorde împrumuturi la rapoarte CLTV de 80% sau mai mult și la debitorii cu ratinguri de credit ridicate. Creditorii primari tind să fie mai generoși cu cerințele CLTV, deoarece este o măsură mai amănunțită.

Să privim puțin mai atent diferența. Raportul LTV ia în considerare doar soldul ipotecar principal pe o casă. Prin urmare, dacă soldul ipotecar principal este de 100.000 USD și valoarea locuinței este de 200.000 USD, LTV = 50%.

Luați în considerare, totuși, exemplul dacă are și o a doua ipotecă în valoare de 30.000 USD și un HELOC de 20.000 USD. Împrumutul combinat la valoare devine acum (100.000 $ + 30.000 $ + 20.000 $ / 200.000 $) = 75%; un raport mult mai mare.

Aceste considerații combinate sunt deosebit de importante în cazul în care creditorul ipotecar implică și se opune executării silite.

Dezavantaje ale împrumutului la valoare (LTV)

Principalul dezavantaj al informațiilor pe care le oferă un LTV este că include doar ipoteca primară pe care o are proprietarul unei case și nu include în calculele sale alte obligații ale împrumutatului, cum ar fi un al doilea credit ipotecar sau un capital propriu. Prin urmare, CLTV este o măsură mai cuprinzătoare a capacității unui împrumutat de a rambursa un împrumut la domiciliu.