De ce majoritatea plăților mele ipotecare încep ca dobândă?
Valoarea unei plăți ipotecare este compusă dintr-o combinație de dobândă și rambursarea principalului. Pe durata de viață a ipotecii, proporția dobânzii la principal se va schimba.
Inițial, plata proprietarului va fi în principal dobânzi, cu o cantitate mică de principal inclus. Odată cu maturizarea ipotecii, partea principală a plății va crește, iar partea dobânzii va scădea. Acest lucru se datorează faptului că dobânda percepută se bazează pe soldul curent restant al ipotecii, care scade pe măsură ce se rambursează mai mult capital. Cu cât principalul ipotecar este mai mic, cu atât sunt mai puține dobânzi percepute.
De exemplu, luați o ipotecă simplă pentru 100.000 USD la o rată a dobânzii de 4% anual și până la scadența de 24 de ani. Plata anuală a ipotecii este de 6 558,68 USD. Prima plată va include o taxă de dobândă de 4.000 USD (100.000 USD x 4%) și o rambursare a principalului de 2.558,68 USD (6.555,86 USD – 4.000 USD). Soldul ipotecar restant după această plată este de 97.441,32 USD (100.000 USD – 2.558,68 USD).
Următoarea plată va fi egală cu prima, 6.558,68 USD, dar va avea acum o proporție diferită de dobândă față de principal. Taxa pentru dobânda pentru a doua plată va fi de 3.897,65 USD (97.441,32 USD x 4%), în timp ce plata anticipată a principalului va fi de 2.661,03 USD (6.558,68 USD – 3.897,65 USD).
Porțiunea principală a celei de-a doua plăți este cu aproximativ 100 USD mai mare decât prima. Acest lucru se întâmplă deoarece proprietarul casei a plătit bani pentru suma principală – reducând-o – și noua plată a dobânzii este calculată pe suma mai mică a principalului. Spre sfârșitul ipotecii, plățile vor fi în principal rambursări de principal.
Acesta este un exemplu de bază al utilizării unui împrumut tradițional simplu de vanilie. Cu ipoteci exotice, proprietarii de case își pot alege plățile ipotecare lunare.
Cum se amortizează ipotecile
Deși partea de dobândă scade în fiecare lună, plățile ipotecare nu scad în timp. Mai mulți bani se îndreaptă către soldul principal, care este amortizat integral pe durata de viață a împrumutului. Ca urmare, pe măsură ce trec anii, o parte mai mare a plății proprietarului se îndreaptă către principal, capitaluri proprii și scade suma datorată. În anul 30 al unei ipoteci fixe de 30 de ani, proprietarul casei își mărește poziția de capital cu mult mai mult cu fiecare plată efectuată, comparativ cu plățile efectuate în anii unu și doi.
Scăderea plăților
Cu toate acestea, există unele situații specifice în care plățile ipotecare pot scădea.
Un credit ipotecar cu rată ajustabilă (ARM) poate avea plăți în scădere în timp. Cu acest tip de credit ipotecar, rata dobânzii fluctuează pe baza unui indice care reflectă costul împrumutului pentru creditor pe piețele de credit. Plățile pe un ARM pot scădea dacă rata de referință a împrumutului scade pe parcursul împrumutului. Cu toate acestea, un ARM are un potențial egal pentru creșterea plăților, uneori substanțial. Documentele împrumutului stipulează cât de mult poate crește rata dobânzii în fiecare an, precum și maximul pe care îl poate crește pe întreaga durată a împrumutului.
Un împrumutat care trebuie să plătească asigurarea ipotecară în primii ani ai unui împrumut ar putea să vadă scăderea plății ipotecii în timp. Majoritatea companiilor ipotecare plătesc împrumuturile la 80% din prețul de achiziție sau valoarea locuinței, oricare dintre acestea este mai mică, iar debitorul este de așteptat să vină cu celelalte 20% ca avans.
Acest raport împrumut-valoare [LTV] este conceput pentru a proteja creditorul dacă valoarea locuinței scade, iar împrumutatul datorează mai mult decât merită locuința. În unele situații, creditorii permit proprietarilor de case să împrumute mai mult de 80% din prețul de achiziție, dar creditorii vor avea nevoie de asigurare ipotecară ca parte a tranzacției. Această asigurare protejează creditorul dacă trebuie să excludă o proprietate cu o valoare mai mică decât soldul împrumutului. Împrumutatul plătește primele de asigurare ca parte a plății ipotecare lunare.
Odată ce soldul împrumutului împrumutatului scade la un anumit procent din valoarea locuinței – de obicei 78% – împrumutatul poate solicita creditorului să renunțe la asigurarea ipotecară. Presupunând că împrumutatul are succes, plata ipotecii va scădea pentru restul împrumutului, deoarece nu mai include o primă de asigurare ipotecară.