Deduceri fiscale la dobânzile ipotecare

Introdusă împreună cu impozitul pe venit în 1913, deducerea impozitului pe dobânzi ipotecare a devenit de atunci deducerea fiscală preferată pentru milioane de proprietari de case din SUA. Aici ne uităm la normele existente care stau la baza acestei deduceri, precum și la noile modificări rezultate din legislația fiscală din decembrie 2017.

Obținerea deducerilor: cine se califică 

În majoritatea cazurilor, toate dobânzile ipotecare până la un anumit nivel de împrumut pot fi deduse din impozitele federale din SUA, cu condiția ca proprietarul casei să îndeplinească următoarele cerințe:

• El sau ea depune formularul 1040 și detaliază deducțiile în anexa A.
• El sau ea este responsabilă legal pentru împrumut – nu puteți deduce dobânzi dacă efectuați o plată pentru împrumutul altcuiva.
• El sau ea a efectuat plata pe o casă calificată.

Datoria de achiziție vs. Datoria de capitaluri proprii: diferență fiscală mare

Desigur, deoarece deducerile sunt reglementate de guvern, regulile nu sunt niciodată atât de simple pe cât par la prima vedere. Există două tipuri de datorii care generează dobânzi deductibile din impozite. Primul este datoria care a fost contractată pentru a vă cumpăra, construi sau îmbunătăți casa. Acest tip de datorie este cunoscut sub numele de „ datorie de achiziție ”. Al doilea tip este datoria care a fost contractată în alte scopuri și este cunoscută sub numele de „datorie de capitaluri proprii”, deoarece se bazează pe capitalul propriu al proprietății dvs. Această distincție a devenit deosebit de importantă de la adoptarea noii legislații fiscale în decembrie 2017 (a se vedea Cum vă afectează proiectul de lege privind impozitul GOP ).

Proiectul de lege include modificări semnificative ale sumei dobânzii pe care împrumutătorii le pot deduce din împrumuturile ipotecare și din datoria de capital propriu, făcând dobânda deductibilă numai pentru împrumuturile de 750.000 USD sau mai puțin. În plus, regulile s-au schimbat pentru banii împrumutului de capital propriu care nu sunt folosiți ca datorii de achiziție – de exemplu, pentru a plăti cheltuieli medicale sau universitare, mai degrabă decât pentru a renova o casă. Iată câteva detalii.

• Post-oct. 13, 1987, până la 16 decembrie 2017, datorii: dobânzile la o ipotecă contractată pentru a vă cumpăra, construi sau îmbunătăți locuința după 13 octombrie 1987, pot fi deduse integral numai dacă datoria totală din toate ipotecile, inclusiv orice datorie bunicală, se ridică la 1 milion sau mai puțin pentru cuplurile căsătorite și 500.000 USD sau mai puțin pentru cei singuri sau cuplurile căsătorite care depun separat.
• Post-dec. 16, 2017, până la 31 decembrie 2025, datorii: dobânzile la o nouă ipotecă contractată pentru a vă cumpăra, construi sau îmbunătăți locuința sunt deductibile integral numai dacă datoria totală din toate creditele ipotecare se ridică la 750.000 USD sau mai puțin pentru cuplurile căsătorite și 500.000 USD sau mai puțin pentru cei singuri sau cuplurile căsătorite care depun separat. (De asemenea, acoperite: împrumuturi în baza unui contract obligatoriu care era în vigoare înainte de 16.12.17, atâta timp cât achiziția unei case a fost închisă înainte de 01.04.18). Dobânzile la împrumuturile mai vechi – și noile refinanțări ale acestor împrumuturi mai vechi – rămân deductibile la 1 milion de dolari.
• Datorii de capital propriu la domiciliu post-oct. 13, 1987, până la 16 decembrie 2017:  Dobânzile pentru al doilea credit ipotecar (sau liniile de credit de capital propriu) contractate din alte motive decât pentru a vă cumpăra, construi sau îmbunătăți casa trebuie să totalizeze 100.000 USD sau mai puțin pentru cuplurile căsătorite și 50.000 USD sau mai puțin pentru persoanele singure sau cuplurile căsătorite care depun separat. De asemenea, trebuie să totalizeze mai puțin decât valoarea justă de piață a casei dvs. minus valoarea tuturor datoriilor bunicale și a tuturor datoriilor ipotecare post 13 octombrie 1987.
• Datorii de capital propriu la domiciliu post-oct. 13, 1987, până la 16 decembrie 2017:   Dobânzile pentru al doilea credit ipotecar (sau liniile de credit de capital propriu) contractate din alte motive decât pentru a vă cumpăra, construi sau îmbunătăți casa nu sunt deloc deductibile. Asta este adevărat. chiar dacă împrumutul inițial a fost contractat înainte de 16 decembrie 2017 și va dura până la 31 decembrie 2025. Apoi, teoretic, regulile de împrumut ar reveni la regulile de după 1987…

Dacă ați reușit să urmați această logică fără să vă confundați, sunteți într-o formă bună până acum – dar nu începeți încă deducerile. Există prevederi suplimentare. Chiar dacă vă calificați pentru deducere pe baza criteriilor prezentate mai sus, nu puteți lua deducerea decât dacă ipoteca dvs. este clasificată ca datorie garantată, ceea ce înseamnă că locuința dvs. trebuie să servească drept garanție pentru datorie. Dacă este o datorie negarantată, este considerat un împrumut personal, iar dobânda pentru aceasta nu este deductibilă.

Definiția „acasă”

Următorul obstacol pe care trebuie să îl traversați este să vă asigurați că proprietatea dvs. este o „casă calificată”. Pentru a îndeplini această definiție, proprietatea trebuie să aibă facilități de dormit, gătit și toaletă. Elementele care se potrivesc acestei definiții pot include reședința principală, o a doua casă, un condominiu, o casă mobilă, o remorcă sau o barcă.

Dacă locuința dvs. este a doua locuință, puteți deduce dobânda doar dintr-o a doua casă. Trebuie să utilizați acea proprietate cel puțin 14 zile pe parcursul anului. Dacă a doua casă este o proprietate de închiriat, trebuie să o folosiți mai mult de 10% din timpul în care proprietatea este închiriată. Dacă proprietatea dvs. de închiriere nu îndeplinește aceste criterii, dobânda nu poate fi listată în anexa A și trebuie în schimb să fie listată în anexa E.

Refinanțare

În ultimii ani, scăderea ratelor dobânzii i-a încurajat pe proprietarii de case să-și refinanțeze creditele ipotecare. Refinanțarea oferă o oportunitate de a reduce plățile ipotecare lunare, de a reduce durata împrumutului sau a ambelor. Atunci când refinanțarea se face fără a prelua datorii suplimentare, toate dobânzile generate de ipotecă rămân deductibile din impozite. Atunci când proprietarii de case își folosesc casele ca o pușculiță și refinanțează pentru a scoate capitaluri proprii pentru a genera bani de cheltuială – adică din alte motive decât să își cumpere, să construiască sau să-și îmbunătățească casele – regulile privind datoria de acțiuni post-13 octombrie 1987, reguli aplicați: puteți deduce doar dobânzi pentru 100.000 USD sau mai puțin etc., în funcție de statutul dvs. fiscal. (Pentru mai multe detalii, citiți Când (și când nu) pentru a vă refinanța ipoteca.)

Dovedindu-l la IRS

În cazul unui audit efectuat de Serviciul de venituri interne, va trebui să aveți o copie a Formularului 1098, Declarația dobânzii ipotecare, care ar trebui să fie furnizată în fiecare an de către firma care deține ipoteca dvs. Dacă plătiți plata ipotecii către o persoană fizică, va trebui să furnizați numele, numărul de securitate socială și adresa titularului ipotecii, pe lângă suma dobânzii plătite. (Pentru lecturi suplimentare, consultați Supraviețuirea auditului IRS.)

Linia de fund

Deducerea impozitului pe dobânzile ipotecare la domiciliu este prețuită de proprietari și disprețuită de susținătorii reformei impozitului pe venit. Avocații cu taxă unică sunt în favoarea dispariției acestei deduceri și, de mai mulți ani, parlamentarii americani de pe ambele părți ale culoarului discutau despre o varietate de scheme de reformă fiscală care implicau, în general, abolirea deducerii impozitului pe dobânzile ipotecare. A supraviețuit, sub formă diminuată, în factura fiscală din 2017. Ce se întâmplă în continuare rămâne de văzut

Pentru a afla mai multe, consultați Înțelegerea structurii de plată a creditului ipotecar.