NAV este cel mai bun mod de a evalua valoarea unui REIT?

Valoarea activului net (NAV) este una dintre cele mai bune măsurători de utilizat la evaluarea valorii unui trust de investiții imobiliare (REIT). Un REIT este un titlu tranzacționat ca acțiuni obișnuite care investește exclusiv în dețineri imobiliare, proprietăți sau ipoteci. Funcția principală a unui REIT este de a gestiona clustere de proprietăți care produc venituri. Prin lege, majoritatea profiturilor unui REIT sunt distribuite ca dividende. Serviciul de venituri interne (IRS) recunoaște o companie imobiliară ca REIT atâta timp cât distribuie 90% din profiturile impozabile ca dividende. Respectarea acestui regulament permite companiei să evite orice răspundere pentru impozitul pe profit.

Chei de luat masa

• Una dintre cele mai bune modalități de a analiza încrederea în investiții imobiliare (REIT) este valoarea activului net (NAV). 
• NAV este utilizat în loc de raporturile preț-carte și alte măsuri ale valorii contabile. 
• NAV încearcă să stabilească valoarea reală a deținerilor REIT prin luarea valorii de piață și scăderea oricăror datorii, cum ar fi datoriile ipotecare.

Tipuri de REIT

Există diferite tipuri de REIT-uri, dar cele mai multe sunt REIT-uri de capitaluri proprii, care se concentrează pe active hard. Aceste REIT dețin în mod tipic anumite tipuri de clădiri, cum ar fi clădiri de birouri, apartamente sau centre comerciale. Pentru REIT-urile de capital, acestea pot fi tranzacționate public, de exemplu tranzacționare la bursa din New York, sau publice, dar nu tranzacționate. De asemenea, există REIT-uri private. Nu în ultimul rând, există REIT-uri ipotecare (mREIT), care 

REIT-urile ipotecare (mREITS) oferă finanțare pentru bunuri imobile producătoare de venituri prin achiziționarea sau originarea de ipoteci și titluri garantate prin ipotecare și obținerea de venituri din dobânzile acestor investiții. 

Avantajele NAV

NAV este un indicator valoros de utilizat atunci când se evaluează REIT-urile. Valoarea contabilă și rapoarte similare, cum ar fi prețul la carte, s au dovedit a fi foarte puțin fiabile atunci când sunt aplicate REIT-urilor. Utilizarea NAV este o încercare de a ocoli valoarea contabilă în favoarea furnizării unei estimări mai precise a valorii reale de piață pentru deținerile REIT. 

Pentru a calcula NAV, un analist generează o evaluare subiectivă a activelor REIT. O modalitate de a face acest lucru este valorificarea venitului din exploatare, bazându-l pe ratele pieței. O rată plafon pentru piața actuală este determinată și utilizată pentru a împărți venitul operațional al unei proprietăți, suma rezultată fiind valoarea estimată de piață. Valoarea de piață minus orice pasiv ipotecar dă NAV. Totalul NAV poate fi împărțit la acțiuni restante pentru a furniza un NAV pe acțiune.

De exemplu, valoarea contabilă este calculată ca preț de cumpărare minus amortizarea. Dacă o proprietate este cumpărată pentru 100.000 USD și deprecierea este de 10.000 USD pe an. La sfârșitul anului cinci, amortizarea acumulată este de 50.000 USD. Astfel, din perspectiva valorii contabile, proprietatea este evaluată la 50.000 $ (100.000 $ – 50.000 $). Dar, în realitate, probabil că nu este adevărata valoare a imobilului. Astfel, NAV ia în considerare valoarea de piață și scade datoriile.

Linia de fund

În timp ce NAV este o metodă bună de utilizat atunci când se analizează REIT-urile, este la fel de bun ca și analistul care finalizează evaluarea fiecărei dețineri individuale a REIT. Calculul valorii de piață a activelor trebuie făcut cu atenție pentru a ajunge la un NAV precis pentru întreg REIT.