Venit net din exploatare (NOI)

Ce este venitul operațional net (NOI)?

Venitul net din exploatare (NOI) este un calcul utilizat pentru a analiza profitabilitatea investițiilor imobiliare care generează venituri. NOI este egal cu toate veniturile din proprietate, minus toate cheltuielile de funcționare necesare în mod rezonabil.

NOI este o cifră înainte de impozitare, care apare în situația veniturilor și fluxurilor de numerar ale unei proprietăți, care exclude plățile de capital și dobânzi la împrumuturi, cheltuieli de capital, amortizare și amortizare. Când această valoare este utilizată în alte industrii, aceasta este denumită „EBIT”, care înseamnă „ câștiguri înainte de dobânzi și impozite ”.

Chei de luat masa

• Venitul net din exploatare măsoară rentabilitatea unei proprietăți producătoare de venituri înainte de a adăuga costuri din finanțare sau impozite.
• Pentru a calcula NOI, scădeți toate cheltuielile de exploatare efectuate pe o proprietate din toate veniturile generate pe proprietate.
• Cheltuielile de funcționare utilizate în metrica NOI pot fi manipulate dacă un proprietar de proprietate diferă sau accelerează anumite elemente de venituri sau cheltuieli.
• Valoarea NOI nu include cheltuielile de capital.
• NOI va indica proprietarului proprietății dacă închirierea unei proprietăți merită cheltuiala cu deținerea și întreținerea acesteia.

Înțelegerea venitului net din exploatare (NOI)

Venitul net din exploatare este o metodă de evaluare utilizată de profesioniștii imobiliari pentru a determina valoarea exactă a proprietăților lor producătoare de venituri. Pentru a calcula NOI, cheltuielile de funcționare ale proprietății trebuie scăzute din veniturile pe care le produce o proprietate.

În plus față de veniturile din închiriere, o proprietate ar putea genera și venituri din facilități precum structuri de parcare, distribuitoare automate și facilități de spălătorie. Cheltuielile de funcționare includ costurile de exploatare și întreținere a clădirii, inclusiv primele de asigurare, taxele legale, utilitățile, impozitele pe proprietate, costurile de reparații și taxele de îngrijire. Cheltuielile de capital, cum ar fi costurile pentru un nou sistem de aer condiționat pentru întreaga clădire, nu sunt incluse în calcul.

NOI îi ajută pe investitorii imobiliari să determine rata de capitalizare, ceea ce, la rândul său, îi ajută să calculeze valoarea unei proprietăți, permițându-le astfel să compare diferitele proprietăți pe care le-ar putea lua în considerare cumpărarea sau vânzarea.

Pentru proprietățile finanțate, NOI este, de asemenea, utilizat în raportul de acoperire a datoriilor (DCR), care spune creditorilor și investitorilor dacă venitul unei proprietăți acoperă cheltuielile sale de funcționare și plățile datoriei. NOI este, de asemenea, utilizat pentru a calcula multiplicatorul venitului net, rentabilitatea investiției în numerar și rentabilitatea totală a investiției.

Cum se calculează venitul net din exploatare (NOI)

Pentru a calcula venitul net din exploatare, scădeți cheltuielile de exploatare din veniturile generate de o proprietate. Veniturile din proprietăți imobiliare includ venituri din închiriere, taxe de parcare, schimbări de servicii, distribuitoare automate, mașini de spălat și așa mai departe.

Cheltuielile de exploatare includ toate costurile asociate exploatării proprietății. Acestea includ taxe de administrare a proprietății, asigurări, utilități, impozite pe proprietate, reparații și întreținere.

Formula venitului net din exploatare (NOI)

De exemplu, să presupunem că informațiile de mai jos sunt profilul unei anumite clădiri de apartamente pe care un proprietar o închiria.

Venituri:

• Venituri din închiriere: 20.000 USD
• Taxe de parcare: 5.000 USD
• Mașini de spălat rufe: 1.000 USD

Venituri totale = 26.000 USD

Acum, să presupunem că cheltuielile de funcționare ale clădirii de apartamente sunt după cum urmează:

Costuri de operare:

• Taxe de administrare a proprietății: 1.000 USD
• Impozite pe proprietate: 5.000 USD
• Reparații și întreținere: 3.000 USD
• Asigurare: 1.000 USD

Cheltuieli totale de funcționare = 10.000 USD

Venitul net din exploatare (NOI) din acest exemplu ar fi de 26.000 USD – 10.000 USD = 16.000 USD.

Exemplu de venit net din exploatare (NOI)

Să presupunem că dețineți o proprietate care atrage anual venituri de 120.000 USD și cheltuieli de exploatare de 80.000 USD. În această circumstanță, va avea un NOI rezultat de 40.000 USD (120.000 USD – 80.000 USD). Dacă totalul este negativ, în cazul în care cheltuielile de funcționare sunt mai mari decât veniturile, rezultatul se numește o pierdere netă de exploatare (NOL).

Creditorii și creditorii comerciali se bazează în mare măsură pe NOI pentru a determina potențialul de generare de venit al proprietății ce urmează a fi ipotecată, chiar mai mult decât iau în considerare istoricul creditelor unui investitor în deciziile lor. Simplu spus: această valoare ajută creditorii să evalueze fundamental valoarea inițială a proprietății prin prognozarea fluxurilor sale de numerar.

---

NOI este utilizat pentru a determina rata de capitalizare a unei proprietăți, cunoscută și sub numele de rentabilitatea investiției (ROI) în imobiliare. Împarte NOI la prețul de achiziție.

Dacă o proprietate este considerată profitabilă, creditorii folosesc și această cifră pentru a determina mărimea împrumutului pe care sunt dispuși să îl facă. Pe de altă parte, dacă proprietatea prezintă o pierdere netă din exploatare, creditorii sunt susceptibili să respingă cererea de credit ipotecar a împrumutatului, în mod direct.

Proprietarii își pot manipula cheltuielile de funcționare amânând anumite cheltuieli în timp ce accelerează altele. NOI poate fi, de asemenea, crescut prin creșterea chiriilor și a altor taxe, reducând simultan cheltuielile de funcționare necesare în mod rezonabil.

Ca exemplu al acestuia din urmă, luați în considerare un scenariu în care proprietarul unui apartament renunță la chiria anuală a chiriașului de 12.000 USD, în schimbul locatarului care acționează ca administrator de proprietate. Dacă proprietarul apartamentului ar plăti în mod normal unui manager de clădire un salariu de 30.000 USD, în consecință, acesta poate scădea din venituri costul „rezonabil necesar” de 30.000 USD, decât costul real de 12.000 USD.

Întrebări frecvente referitoare la venitul net din exploatare (NOI)

Care este formula pentru calcularea NOI?

Formula pentru calcularea NOI este următoarea:

• NOI = venituri imobiliare – cheltuieli de exploatare

Cum calculați venitul net din exploatare (NOI) înainte de impozitare?

NOI este un calcul înainte de impozitare, deoarece nu ia în considerare impozitul.

Care este diferența dintre venitul net și venitul net din exploatare (NOI)?

Venitul net de exploatare reprezintă venituri minus toate cheltuielile de exploatare, în timp ce venitul net este venituri minus toate cheltuielile, inclusiv cheltuielile de funcționare și cheltuielile neexploatare, cum ar fi impozitele.

Care este un procentaj bun din venitul operațional net (NOI)?

NOI nu este un procent, ci mai degrabă un număr care ia în considerare veniturile și cheltuielile unei proprietăți. Poate fi comparat cu întreaga valoare a proprietății dacă acea proprietate ar fi fost plătită integral în numerar. În acest caz, cu cât este mai mare procentul venitului net din exploatare la prețul proprietății, cu atât este mai bun.

Linia de fund

Venitul net din exploatare (NOI) este o cifră utilizată în mod obișnuit pentru a evalua profitabilitatea unei proprietăți. Calculul implică scăderea tuturor cheltuielilor de funcționare a proprietății din toate veniturile generate din proprietate. Cu cât veniturile sunt mai mari și cheltuielile sunt mai mici, cu atât este mai profitabilă o proprietate. Acest lucru îi spune proprietarului dacă veniturile generate de deținerea și întreținerea proprietății merită costul.