Pre-executare silită
Ce este pre-executarea silită?
Pre-executarea silită se referă la faza de început a unei proceduri legale care, în cele din urmă, se poate încheia ca proprietate să fie recuperată de la un împrumutat neîndeplinit. În prealabil, creditorul înaintează o notificare de neîndeplinire a obligațiilor asupra proprietății, deoarece proprietarul împrumutatului a depășit condițiile contractuale pentru plățile contravenționale. O notificare de neîndeplinire a obligațiilor îl informează pe proprietarul împrumutatului că împrumutatul urmărește acțiuni legale în vederea executării silite.
Pre-executarea silită poate fi o fază importantă, deoarece împrumutătorul poate fi deschis la o ultimă negociere a drepturilor cu privire la datoria morală pentru împrumutat. Împrumutatul are adesea o oportunitate finală de a inversa potențialul statutului implicit, fie prin efectuarea plăților întârziate, prin negocierea unei modificări, fie prin opțiunea de a vinde proprietatea înainte de a ajunge la o evacuare finală a executării silite.
Chei de luat masa
- Pre-executarea silită începe, de obicei, atunci când creditorul depune o notificare implicită asupra proprietății, deoarece proprietarul casei a depășit condițiile contractuale pentru plățile contravenționale (adesea trei luni de delincvență sau neplăți).
- În prealabil, împrumutătorii ipotecari pot avea în continuare unele opțiuni, inclusiv efectuarea de plăți actualizate, negocierea unei modificări sau aranjarea unei vânzări scurte.
- Ipotecile susținute de guvern au un moratoriu pentru procedurile de toleranță, evacuări și executare silită din cauza pandemiei Coronavirus. Moratoriul federal a fost prelungit până cel puțin la 31 martie 2021. Statele pot avea, de asemenea, propriile lor moratorii de executare silită.
Cum funcționează pre-executarea silită
Atunci când un cumpărător de case primește un împrumut pentru a cumpăra o proprietate, acesta semnează un contract cu instituția de creditare pentru a rambursa creditul ipotecar în conformitate cu un acord contractual, de obicei cu rate lunare. Plățile lunare sunt, de obicei, structurate pentru a acoperi o parte din plățile de capital și dobânzi la ipotecă.
Contractele ipotecare standard sunt deseori structurate astfel încât să fie în incapacitate de plată dacă un debitor nu reușește să efectueze plăți timp de trei luni consecutive.În acel moment, creditorul este de obicei autorizat contractual să înceapă executarea prealabilă.
Împrumutatul primește o copie a unei notificări de neîndeplinire a obligațiilor, care este, de asemenea, o chestiune de evidență publică, adesea printr-un dosar la instanță. Această acțiune începe procesul de pre-executare silită, care poate dura de la săptămâni la mai mult de un an, deoarece variază în funcție de stat și este supus unei proceduri judiciare. Un creditor este obligat să treacă printr-o procedură judiciară pentru a finaliza un aviz de executare silită și evacuare.
Există mai mulți pași standard pentru o procedură de executare silită. Notificarea privind neîndeplinirea obligațiilor începe procedura, în faza pre-executare silită. În general, creditorul are nevoie de aprobarea instanței de judecată pentru drepturile de proprietate asupra unei proprietăți, care trebuie acordată de un judecător.
Împrumutătorii sunt deseori mai dispuși să negocieze plăți actualizate și posibile modificări ale împrumutului în etapa pre-executare silită a unei proceduri, pentru a evita plata unor costuri extinse ale procedurii de sechestru. Dacă se acordă executarea silită și se autorizează o notificare de evacuare a sechestrului, creditorul se poate îndrepta către o licitație publică sau o vânzare de administrator.
Avantajele și dezavantajele pre-executării silite
O casă poate fi vândută în timpul fazei de pre-executare silită și aceasta poate fi un câștig pentru toate părțile implicate. Prin vânzare, proprietarul casei poate evita daunele pe care le-ar avea o executare silită asupra istoricului lor de credit. Cumpărătorul poate, de obicei, să prindă proprietatea pentru valoarea de piață mai mică. Instituția de creditare nu trebuie să plătească costurile unei proceduri de executare silită și nu trebuie să vândă singură proprietatea.
Cu toate acestea, vânzarea unei proprietăți în mod independent nu este neapărat ușoară, mai ales că există legalități și cerințe de divulgare pe care vânzătorul trebuie să le respecte. Cumpărătorii de case preconcepute vor trebui să fie conștienți de orice drepturi de proprietate sau impozite neplătite pe o casă, deoarece acestea ar putea fi transferate noului proprietar fără dezvăluire completă sau clauze documentate corespunzător.
În cazul în care proprietarul casei nu efectuează plățile ipotecare restante (și în curs), nu negociază o modificare sau nu vinde locuința în perioada de pre-executare silită, creditorului i se va acorda în cele din urmă autorizarea dreptului de garanție asupra proprietății și apoi poate evacua proprietar, luând ulterior măsuri pentru a vinde proprietatea (de obicei la licitație). Banca deține proprietatea în acest moment și este mai probabil să încerce să vândă proprietatea la un preț chiar mai mic decât să își mențină cheltuielile curente, cum ar fi impozitele și asigurările.
Proprietarii de case care se confruntă cu executarea silită pot contacta programul federal Making Home Affordable Program la 888-995-HOPE (888-995-4673) pentru asistență în păstrarea caselor sau, dacă nu este posibil, mutarea într-o casă nouă.
consideratii speciale
O casă de pre-executare silită pe care un împrumutat o scoate la vânzare este denumită de obicei „vânzare scurtă”. Vânzarea poate fi o tranzacție privată între proprietar și cumpărător, dar oferta cumpărătorului trebuie de obicei aprobată de bancă înainte ca vânzarea să poată fi finalizată. Prețul de achiziție poate fi mai mic decât soldul creditului restant, motiv pentru care se spune că vânzarea este „scurtă”.
Rețineți că nu toate vânzările scurte sunt prealabile. Proprietarii de case care știu că au probleme uneori aleg să își vândă proprietățile prin orice mijloace posibile înainte de a ajunge la executarea prealabilă.
Un cumpărător poate avea inspecția unei case preconcepute înainte de a face o ofertă. Cumpărătorul ar putea fi un investitor care dorește să cumpere proprietatea la o valoare mai mică decât valoarea sa justă de piață și apoi să o vândă la un preț mai mare pentru un profit.
Vânzările scurte de bunuri imobiliare pot fi o afacere bună pentru un cumpărător, dar cumpărătorii ar trebui să se asigure că sunt respectate toate legalitățile.
Dacă proprietarul casei listează proprietatea de vânzare prin intermediul unui agent imobiliar, potențialii cumpărători vor contacta agentul de listare. În orice vânzare scurtă, banca creditoare va trebui probabil să fie implicată și poate angaja unul sau mai mulți brokeri imobiliari sau avocați proprii, în special pentru a pregăti o opinie despre prețul brokerului.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau laDepartamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD)alSUA
Scutirea ipotecii datorată pandemiei COVID-19
DatorităLegii privind asistența, salvarea și securitatea economică a coronavirusului (CARES), semnată în lege pe 27 martie 2020, a fost instituit un moratoriu de evacuare și executare silită pentru ipotecile guvernamentale până la 31 decembrie 2020 și apoi prelungit până în ianuarie 31, 2021. Moratoriul a fost prelungit în continuare prin ordinul executiv al președintelui Biden în prima zi în funcție până cel puțin la 31 martie 2021. Dacă o cerere este aprobată, împrumutătorii ipotecare cu sprijin guvernamental pot amâna plățile pentru până la 360 de zile, evitați taxele de plată cu întârziere, evitați evacuarea din locuința lor, amânați orice proceduri de executare silită deja în curs și opriți faza pre-executare silită pentru orice nouă procedură.
Creditorii privați au fost sfătuiți să lucreze cu împrumutații, făcând modificările mai ușor accesibile. De asemenea, ratele au scăzut la valori minime fără precedent, făcând din refinanțare o opțiune viabilă pentru orice împrumutat ipotecar care nu a refinanțat anterior în ultimele câteva luni și are permisiunea contractuală de a face acest lucru în condițiile actuale ale ipotecii.