Piața ipotecară primară
Ce este piața ipotecară principală?
Piața ipotecară principală este piața în care debitorii pot obține un credit ipotecar de la un împrumutător principal. Băncile, brokerii ipotecare, bancherii ipotecare și uniunile de credit sunt toți creditori principali și fac parte din piața ipotecară principală.
Cum funcționează piața ipotecară primară
Proprietarii de case se pot ocupa direct de creditorii principali atunci când cumpără un credit ipotecar contactând banca locală. Pentru majoritatea debitorilor, nu vor observa că se ocupă de piața ipotecară principală, deoarece vor interacționa cu reprezentantul lor ipotecar la banca locală pe parcursul întregului proces. Profesionistul în domeniul ipotecii îl va educa pe împrumutat cu privire la diferitele tipuri de credite ipotecare disponibile și va cita rata dobânzii în funcție de tipul ales. Sucursala locală va fi de obicei locația pentru închiderea împrumutului – unde se semnează documentele.
Mulți împrumutați încep, de asemenea, procesul de cumpărare a locuințelor contactând un bancher ipotecar sau un emitent ipotecar. Inițiatorii și bancherii ipotecare nu sunt bănci în sine, ci, în schimb, ajută la facilitarea tranzacției și trimit cererea de ipotecă către o bancă pentru a închide împrumutul. Brokerii primesc o taxă pentru serviciul lor, deoarece trimit afacerea către creditorii principali. Împrumutătorii, pe de altă parte, vor să obțină o rată mai bună, oferind brokerului să cumpere cea mai bună ofertă, în funcție de creditul împrumutatului și de condițiile dorite.
Cu toate acestea, este important să rețineți că reglementări privind despăgubirea brokerilor ipotecare. Înainte de criza financiară, brokerii puteau primi despăgubiri atât de la împrumutat, cât și de la creditor. Consumatorii nu știau că brokerul era plătit de către creditor atunci când își plăteau comisionul. De asemenea, brokerii au avut stimulente pentru a dirija consumatorii către produse sau ipoteci mai scumpe și, uneori, rate mai mari ale dobânzii. De la Marea Recesiune din 2008 și 2009 și de reglementările care au urmat, numărul brokerilor ipotecari a scăzut.
Chei de luat masa
- Piața ipotecară principală este piața în care debitorii pot obține un credit ipotecar de la un împrumutător principal.
- Băncile, brokerii ipotecare, bancherii ipotecare și uniunile de credit sunt toți creditori principali și fac parte din piața ipotecară principală.
- Proprietarii de case se pot ocupa direct de creditorii principali atunci când cumpără un credit ipotecar contactând banca locală.
Avantajele pieței ipotecare primară
Există câteva avantaje disponibile pentru debitorii care tranzacționează pe piața ipotecară primară, care pot include:
Costuri de închidere reduse
Creditorii primari sunt de obicei bănci deținute la nivel local, ceea ce înseamnă că efectuează analiza creditului și procesul de subscriere. Asiguratorii examinează informațiile financiare și istoricul creditului unui împrumutat pentru a decide dacă extinde creditul sau refuză împrumutul. De asemenea, băncile locale pregătesc toate documentele și documentația în loc în loc să treacă printr-o unitate centralizată în afara statului, așa cum este procesul pentru unele bănci mari. Rezultatul poate fi comisioane mai mici cu o bancă locală, deoarece acestea au mai puține cheltuieli generale față de o bancă mai mare. De asemenea, dacă un broker ipotecar s-a implicat în găsirea băncii, se va evalua și o taxă. Pe scurt, optarea pentru o bancă administrată local pentru o ipotecă primară poate ajuta la reducerea costurilor de închidere.
Plăți mici în avans
De obicei, avansul pentru o ipotecă este de 20% din prețul de achiziție al casei. Cu toate acestea, un împrumutat poate plăti mai puțini bani, iar mulți creditori primari oferă o plată în avans de 10%.
Pentru debitorii cu venituri reduse până la moderate, un împrumut FHA oferă o plată în avans de până la 3,5% din valoarea casei. FHA este Administrația Federală a Locuințelor, care oferă asigurări creditorilor, astfel încât aceștia să poată acorda împrumuturi unor împrumutați cu venituri mici.
Cu toate acestea, o avans de mai puțin de 20% declanșează necesitatea ca împrumutatul să cumpere o asigurare ipotecară privată sau PMI. PMI protejează băncile și creditorii în cazul în care împrumutatul se implică în ipotecă. PMI este o taxă lunară percepută debitorului până la achitarea a 20% din creditul ipotecar.
Flexibilitate
Deoarece inițiatorii împrumutului sunt de obicei bănci deținute la nivel local, este mai probabil ca debitorii să poată comunica cu persoanele care primesc ultimul cuvânt, ceea ce este puțin probabil să se întâmple la o bancă națională. Contactul direct poate oferi flexibilitate dacă debitorii au o situație financiară unică.
Flexibilitatea poate include oferirea unei rate fixe de 15 ani față de o ipotecă de 30 de ani, dacă împrumutatul dorește să achite împrumutul mai devreme. Unele dintre avantajele unei ipoteci pe 15 ani includ mai puține cheltuieli totale de dobândă, deoarece este plătită mai devreme. De asemenea, împrumutații pot negocia, de obicei, o rată a dobânzii mai mică, deoarece există un risc mai mic ca împrumutatul să se retragă sau să nu plătească împrumutul din cauza dificultăților financiare. Desigur, un mare avantaj pentru o ipotecă pe 30 de ani este că oferă plăți mai mici, deoarece acestea sunt repartizate pe o perioadă mai lungă față de alte condiții.
Ipotecile cu rată ajustabilă sunt o opțiune flexibilă, care sunt de obicei oferite cu titlu oneros. Împrumuturile ARM vin de obicei cu o rată a dobânzii fixă pentru o perioadă stabilită de timp și apoi ajustate anual pe un indice care a fost predeterminat de creditor și de împrumutat. În mod obișnuit, ARM-urile vin cu un plafon în ceea ce privește rata dobânzii cât de mare ar putea crește pe durata de viață a unui împrumut, ceea ce face mai ușor calculul și bugetul pentru plata dvs. lunară maximă.
Piața ipotecară primară vs. Piața ipotecară secundară
Piața primară este formată din creditori principali. Împrumutătorii primari păstrează, de obicei, împrumuturile pe care le obțin ca parte a portofoliului lor și le deservesc pe toată durata împrumutului. Cu toate acestea, banca care a făcut creditul ipotecar poate vinde împrumutul pe piața ipotecară secundară, care este o piață în care investitorii pot cumpăra și vinde credite ipotecare emise anterior. Un credit ipotecar poate fi vândut unui alt creditor sau companie de servicii, care procesează plățile pentru împrumut. Noul creditor sau furnizor de servicii câștigă bani din comisioane și dobânzi la ipotecă.
Multe ipoteci sunt achiziționate de Fannie Mae sau de titluri de valoare ipotecare (MBS), care sunt similare fondurilor mutuale, dar conțin ipoteci în loc de acțiuni. Investitorii câștigă rata dobânzii din creditele ipotecare pentru deținerea MBS.
Dacă ipoteca dvs. este vândută, vă rugăm să știți că este o practică obișnuită în industria financiară. Băncile au limite de împrumut, ceea ce înseamnă că au limitări în ceea ce privește cât de mult din baza lor de depozite pot împrumuta. Vânzarea unui credit ipotecar către Fannie Mae sau un furnizor de servicii elimină împrumutul din cărțile băncii, permițându-i să împrumute mai mulți bani. Dacă băncile nu și-ar putea vinde ipotecile, ar atinge plafoanele de împrumut și nu ar mai putea oferi alte ipoteci, ceea ce ar încetini economia. Cu toate acestea, dacă nu sunteți un investitor care dorește să cumpere un MBS, nu veți avea de-a face cu piața secundară. În schimb, veți avea de-a face cu o bancă sau un broker pe piața ipotecară principală.